2024年7月18日，西安—CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2024年上半年西安房地產(chǎn)市場回顧及展望》，解析西安房地產(chǎn)市場最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

隨著西安“營商環(huán)境突破年”行動的持續(xù)深化，“西”引力帶來更多中外資企業(yè)的“加碼”，其中，外資投資更是顯著提升。一季度，西安全市實(shí)際使用外資2.51億美元，占全省比重85.1%，完成全年任務(wù)的25.6%，超出省考一季度目標(biāo)進(jìn)度5.6個百分點(diǎn)；新設(shè)外商投資企業(yè)64家，同比增長39.1%。中外資企業(yè)項目的持續(xù)落地將為西安商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新機(jī)遇，激發(fā)新動能。

上半年，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求持續(xù)復(fù)蘇，需求引擎動能煥新；優(yōu)質(zhì)零售市場表現(xiàn)更趨積極，創(chuàng)新消費(fèi)場景頻現(xiàn)，激活消費(fèi)潛能。投資市場持續(xù)活躍，交易標(biāo)的愈加多元。

—— CBRE世邦魏理仕西安研究部負(fù)責(zé)人 趙凱悅

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：需求引擎動能煥新，中資企業(yè)助力需求復(fù)蘇

2024年上半年，西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來2個乙級項目交付，合計新增辦公面積5.7萬平方米。其中包括一個位于高新二期的自持項目邁瑞國際及位于南二環(huán)及小寨片區(qū)的自持項目英發(fā)金融中心。在新入市項目租賃情況較好及需求持續(xù)復(fù)蘇的影響下，上半年西安寫字樓市場凈吸納量半年環(huán)比上升17.6%，至13.4萬平方米，較去年同期亦上升1.5%。市場空置率仍處下行通道，半年環(huán)比下降1.3個百分點(diǎn)，至28.1%。租金方面，雖整體市場需求仍在回暖，但大面積退租頻現(xiàn)致使整體市場情緒更為保守，上半年整體市場租金降幅半年環(huán)比上升0.2個百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.0%。

需求引擎動能煥新，二級市場格局轉(zhuǎn)變。需求層面，來自金融類企業(yè)的需求占比為30.5%，領(lǐng)跑甲級寫字樓需求來源。隨著西安金融服務(wù)科技創(chuàng)新的體制機(jī)制建設(shè)進(jìn)程的加速，愈加多元的金融需求及愈發(fā)活躍的經(jīng)濟(jì)活動推動金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)擴(kuò)容，繼而衍生更多如銀行、證券、基金等傳統(tǒng)及新興金融企業(yè)的辦公需求。上半年，銀行類金融企業(yè)的續(xù)租擴(kuò)租及升級需求強(qiáng)勁，占比超過20%，推動金融行業(yè)新增需求重回主導(dǎo)地位。此外，如證券、基金等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的升級擴(kuò)租需求也有所回升。其次，來自第三方辦公運(yùn)營商的新增需求位居第二，占比17.3%。上半年，提供“拎包入駐”服務(wù)的第三方辦公服務(wù)運(yùn)營的新增需求持續(xù)走高。其中，以本土聯(lián)合辦公品牌的擴(kuò)張最為矚目，占比9.4%。同時，隨著租戶對裝修等前置成本及租賃靈活性關(guān)注的升溫，一級租賃市場的樓宇業(yè)主紛紛試水，通過精裝部分空置面積打造自營靈活辦公空間或提供定制裝修服務(wù)等方式入局二級市場，逐漸形成業(yè)主自營空間、聯(lián)合辦公頭部運(yùn)營商及本地運(yùn)營商比肩并起的新格局。最后，來自房地產(chǎn)建筑業(yè)的新增需求占比15.2%，居第三。建筑工程類企業(yè)的辦公需求仍主導(dǎo)房地產(chǎn)建筑業(yè)的新租需求，占比12.1%。且以非本地中資的升級需求為主。

中資企業(yè)擴(kuò)容提質(zhì)驅(qū)動市場需求復(fù)蘇。上半年，非本地中資企業(yè)新增租賃需求占比半年環(huán)比上升11.1個百分點(diǎn)，至65.1%。其中，來自中資企業(yè)的升級需求占比52.2%。隨著企業(yè)的發(fā)展，部分較早進(jìn)入西安的中資企業(yè)因辦公地點(diǎn)選址過時或自有總部翻新而衍生出對辦公環(huán)境升級的需求，繼而推動中資企業(yè)在甲級樓宇中升級需求的釋放。同時，隨著優(yōu)質(zhì)中資企業(yè)數(shù)量和規(guī)模的擴(kuò)大，新設(shè)立及擴(kuò)租需求占比持續(xù)增加，上半年占比近43%。

展望2024年下半年，市場仍將迎來41.9萬平方米的新增供應(yīng)，超過90%為甲級樓宇，其中超87%均來自核心片區(qū)，且預(yù)計僅有6.2%的面積可能出現(xiàn)延遲交付。新增供應(yīng)的集中釋放為升級需求提供充足落位空間的同時也將加劇市場競爭，市場租金或?qū)⒊惺芨�大下行壓力�?/span>

CBRE西安分公司董事總經(jīng)理王礦偉表示：“ 西安教育、科技、人才等資源富集，創(chuàng)新綜合實(shí)力雄厚、工業(yè)體系完整，具有發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的必備條件。通過科技賦能產(chǎn)業(yè)，形成新優(yōu)勢、創(chuàng)造新動能，加速新興產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，為優(yōu)質(zhì)辦公樓市場帶來更多需求增量新動力�！�

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：“假日經(jīng)濟(jì)”激發(fā)消費(fèi)市場新活力，創(chuàng)新消費(fèi)場景激活消費(fèi)潛能

2024年上半年，西安零售物業(yè)市場錄得一個項目——位于高新片區(qū)的宜家薈聚購物中心新開入市，帶來13.7萬平方米的新增供應(yīng)，推動整體市場體量上升至691.3萬平方米。在新開項目以接近滿租入市的強(qiáng)勁吸納帶動下，上半年西安零售市場凈吸納量錄得14.0萬平方米，較去年下半年增加近1倍。整體市場空置率半年環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)，至10.2%。租金方面，雖市場吸納有所復(fù)蘇，但在核心商圈部分項目及社區(qū)零售項目租戶持續(xù)流失的影響下，整體市場租金仍處下行通道，半年環(huán)比下降1.5%，至每月每平方米250.0元。

“假日經(jīng)濟(jì)”激發(fā)消費(fèi)市場新活力。“五一”假日，西安共接待游客1,402.1萬人次，同比增長5.4%，按可比口徑較2019年同期增長23.7%；游客總花費(fèi)114.7億元，同比增長6.7%，按可比口徑較2019年同期增長38.3%。同時，入境游加快復(fù)蘇，全市接待入境團(tuán)隊游客同比增長500%，位列省會城市中入境游增速全國第二。在此帶動下，1—5月，西安全市限額以上企業(yè)(單位) 消費(fèi)品零售額1,070.0億元，同比增長0.5%，較1—4月提升6.2個百分點(diǎn)。

需求方面，服飾類需求重回活躍，推動時尚類零售業(yè)態(tài)主導(dǎo)市場需求，占比37.8%。消費(fèi)者愈發(fā)注重個性化需求，驅(qū)動運(yùn)營商深挖細(xì)分圈層，提供更垂直細(xì)分品牌選擇。上半年，迎合消費(fèi)者個性需求的潮牌及本地買手店、專業(yè)運(yùn)動品牌等持續(xù)加碼西安市場，均開出西安首店或拓展二店。與此同時，快時尚品牌分化加劇，在部分品牌再次拓展市場的同時更多品牌仍持續(xù)關(guān)店。其次，餐飲類品牌作為業(yè)主回填空置面積的主力軍仍保持活躍，占比31.0%。細(xì)分賽道品牌更迭加速，如本地連鎖品牌中的地方菜系品牌積極擴(kuò)張。茶飲點(diǎn)心類品牌表現(xiàn)依舊搶眼，其中新式茶飲品牌及甜品類品牌新意不斷，首店頻現(xiàn)。來自體驗類新增需求仍保持穩(wěn)定，上半年新租占比19.9%。“解壓經(jīng)濟(jì)”、“悅己經(jīng)濟(jì)”、“養(yǎng)生經(jīng)濟(jì)”崛起推動如脫口秀劇場、妝造室、養(yǎng)生館等體驗細(xì)分業(yè)態(tài)新增需求持續(xù)上升，成為體驗類業(yè)態(tài)需求增量的新動力。

此外，雖“去主力店”曾成為不少中小型體量商業(yè)的選擇，但隨著消費(fèi)趨勢的不斷變化，更多具有融合跨界屬性和體驗性的業(yè)態(tài)品牌選擇進(jìn)駐零售項目，成為商場的創(chuàng)新主力店。上半年，西安零售市場上，“體驗➕”、生活方式復(fù)合、主題場景營造等新型主力店層見疊出，為市場帶來更多創(chuàng)新消費(fèi)場景的同時激活消費(fèi)潛能。

發(fā)力垂直業(yè)態(tài)，激活消費(fèi)市場新生力量。上半年，運(yùn)營商紛紛加碼垂直業(yè)態(tài)，嘗試更多差異化策略。潮牌、寵物、二次元動漫等垂直業(yè)態(tài)頗受運(yùn)營商青睞，上半年新增需求均有顯著提升。此外，除了引入細(xì)分品牌外，部分運(yùn)營商在存量改造過程中更加聚焦垂直圈層，打造細(xì)分定位和業(yè)態(tài)組合的“專精”商場。如小寨銀泰百貨整體調(diào)改為以二次元業(yè)態(tài)主導(dǎo)的獨(dú)立商業(yè)體，垂直服務(wù)細(xì)分消費(fèi)群體，引入眾多二次元業(yè)態(tài)西北首店，打造二次元聚集地。各運(yùn)營商愈加頻繁的策略調(diào)整將為西安零售市場帶來更多活力，激發(fā)消費(fèi)新動能。

2024下半年西安仍將迎來30.7萬平方米的新增供應(yīng)，其中包括萬象城、體育之窗等大體量優(yōu)質(zhì)項目。隨著優(yōu)質(zhì)項目的持續(xù)進(jìn)入，在品牌謹(jǐn)慎拓店的環(huán)境下，市場空置率及租金或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)波動。

CBRE華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人，鄒麗娟表示：“隨著宜家薈聚購物中心開業(yè)，上半年西安零售市場吸納量創(chuàng)近兩年新高，市場表現(xiàn)更趨積極。伴隨零售需求垂直細(xì)分，創(chuàng)新消費(fèi)場景頻現(xiàn)，將愈加激活消費(fèi)動能。同時，存量物業(yè)改造換新進(jìn)程提速，創(chuàng)新的零售空間、特色商業(yè)街區(qū)的優(yōu)化進(jìn)階為品牌提供了更多優(yōu)質(zhì)空間載體，疊加消費(fèi)市場的復(fù)蘇或?qū)⑽�引更多品牌的關(guān)注，進(jìn)一步推動零售市場需求回暖。”

物業(yè)投資市場：多元交易標(biāo)的喚醒投資市場活力

2024年上半年西安大宗交易市場共錄得3筆大宗成交，已知交易額達(dá)13.6億元。成交交易標(biāo)的為一宗酒店、一宗商業(yè)樓宇及一宗物流園項目，均為資產(chǎn)交易，市場交易標(biāo)的資產(chǎn)類型更趨多元。目前來看，“買方與賣方的預(yù)期差”仍是推進(jìn)大宗物業(yè)交易的難點(diǎn)之一，租賃和金融市場的不確定預(yù)期令投資者對資產(chǎn)價格的重新錨定尚存較大分歧。在物業(yè)收購類型層面，雖寫字樓類型項目仍是占比最大的待售項目類型，受益于消費(fèi)場景和旅游出行的加速升溫，零售物業(yè)和酒店的關(guān)注度也持續(xù)走高，西安市場上此類型標(biāo)的數(shù)量也持續(xù)增加。分投資者類型來看，目前西安市場仍以個人買家最為活躍，同時，政府下設(shè)平臺公司、城市更新基金等機(jī)構(gòu)的投資意愿持續(xù)上升。多元化的標(biāo)的類型及投資意愿的增加或?qū)⒐餐�促進(jìn)西安投資市場更趨活躍。

CBRE西安投資及資本市場部負(fù)責(zé)人，陶娜表示：“目前西安投資市場總體上處于租賃市場回升和資產(chǎn)價格磨底的雙期交錯階段，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心資產(chǎn)仍是各類投資主體重點(diǎn)關(guān)注的標(biāo)的。隨著西安文旅熱度的持續(xù)攀升及消費(fèi)市場的持續(xù)回暖，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)類交易活躍度或?qū)⒂兴�提升�！?/span>

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