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標(biāo)題: 西安建筑密度導(dǎo)致房?jī)r(jià)低？ [打印本頁]

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-5 22:58
標(biāo)題: 西安建筑密度導(dǎo)致房?jī)r(jià)低？
在最成都看到一個(gè)帖子說成都重慶長(zhǎng)沙住宅的密度和容積率要比京滬寧漢都高很多，沈陽因?yàn)榫暥葐栴}比較松散，
感覺西安的容積率比成都重慶還要大，所以如果開發(fā)商都蓋成北京容積率2的樓盤，西安均價(jià)早就上萬了吧

作者: 劍之奧義 時(shí)間: 2016-11-5 23:00
那又為什么會(huì)選擇蓋高樓，而非低容積率的樓呢？

作者: 氧氣 時(shí)間: 2016-11-5 23:10
西安普通高層商品房容積率都在3.5左右，只有拆遷安置樓和繁華地段的公寓比較高。
至于房?jī)r(jià)低，完全是供應(yīng)量大和需求相對(duì)不足造成的。

作者: lovefrom 時(shí)間: 2016-11-5 23:13
地方政府土地供給政策決定房?jī)r(jià)。

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-5 23:14

氧氣發(fā)表于 2016-11-5 23:10
西安普通高層商品房容積率都在3.5左右，只有拆遷安置樓和繁華地段的公寓比較高。
至于房?jī)r(jià)低，完全是供應(yīng)量 ...

最近關(guān)注了朱雀路兩個(gè)新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個(gè)御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一些洋房項(xiàng)目在3以下，北京可是一直限制4以內(nèi)的，西安好像4-6比較常見

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-5 23:15

劍之奧義發(fā)表于 2016-11-5 23:00
那又為什么會(huì)選擇蓋高樓，而非低容積率的樓呢？

還是因?yàn)橘徺I力決定。。�？傆袑幙蔂奚幼∑焚|(zhì)也不愿意花錢的老百姓

作者: chuangwai 時(shí)間: 2016-11-5 23:15
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作者: filex0613 時(shí)間: 2016-11-5 23:16
上海的親戚都問我西安的房?jī)r(jià)很高嗎？為啥房子蓋的比上海還擠。

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-5 23:19

filex0613 發(fā)表于 2016-11-5 23:16
上海的親戚都問我西安的房?jī)r(jià)很高嗎？為啥房子蓋的比上海還擠。

上海也有容積率紅線，各個(gè)區(qū)不同，最高4.6吧好像。北京全部堅(jiān)守4，然而西安有8的公寓住宅。。。

作者: Simon2015 時(shí)間: 2016-11-5 23:41
西安的容積率簡(jiǎn)直要打政府的臉，哎！

作者: 在路上122888 時(shí)間: 2016-11-5 23:41

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:14
最近關(guān)注了朱雀路兩個(gè)新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個(gè)御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一 ...

四到六比較常見？？？能占三成嗎？高層住宅我能說三點(diǎn)五到四比較常見嗎？起碼超過四成

作者: 在路上122888 時(shí)間: 2016-11-5 23:42

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:19
上海也有容積率紅線，各個(gè)區(qū)不同，最高4.6吧好像。北京全部堅(jiān)守4，然而西安有8的公寓住宅。。。

你也不看看8的項(xiàng)目都是什么項(xiàng)目！照你這邏輯大城市哪個(gè)沒有8的住宅項(xiàng)目

作者: 安西 時(shí)間: 2016-11-5 23:58
據(jù)說一線城市的土地成本會(huì)和容積率掛鉤

作者: 15094043170 時(shí)間: 2016-11-6 01:08
對(duì)

作者: 嘉行天下 時(shí)間: 2016-11-6 01:26
說白了，還是規(guī)劃部門的責(zé)任，規(guī)劃局不批，開發(fā)商也不敢啊！領(lǐng)導(dǎo)不作為，大家操心都是白搭！

作者: 氧氣 時(shí)間: 2016-11-6 02:04
本帖最后由氧氣于 2016-11-6 02:47 編輯

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:14
最近關(guān)注了朱雀路兩個(gè)新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個(gè)御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一些 ...

沒猜錯(cuò)你說的一個(gè)應(yīng)該是融尚第十區(qū)，這類小開發(fā)商并不能代表西安樓市的大方向，但在老城區(qū)和城改區(qū)，這也是一個(gè)死局，房?jī)r(jià)低，開發(fā)商利潤(rùn)就低，利潤(rùn)低就只能不斷加大容積率和降低品質(zhì)，這在老城區(qū)開發(fā)面積小的樓盤更突出，但這并不具代表性，非要說也要拿銷售面積和銷售金額都具有規(guī)模的大開發(fā)商開發(fā)的樓盤說，至少在西安銷售面積排名前二十的開發(fā)商很少有超過4的樓盤，而正是這些大開發(fā)商才決定和代表了西安樓市的標(biāo)準(zhǔn)。

作者: hellomoto 時(shí)間: 2016-11-6 08:17
我不覺得西安容積率很高。上海很多老公房容積率很高，依然賣6萬/平，比中大國(guó)際the city還高

作者: 劍之奧義 時(shí)間: 2016-11-6 08:21

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:14
最近關(guān)注了朱雀路兩個(gè)新的高層住宅都是容積率6以上，大興的那個(gè)御筆華庭也是。。。只有曲江浐灞經(jīng)開的一些 ...

這個(gè)問題其實(shí)容易解答，城改項(xiàng)目拿地成本太高，不搞薄利多銷模式，會(huì)砸在手上的。

作者: 劍之奧義 時(shí)間: 2016-11-6 08:23
一線城市是人競(jìng)爭(zhēng)房，咱們是房競(jìng)爭(zhēng)人。得利方自然不同。

作者: eason 時(shí)間: 2016-11-6 08:28

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:15
還是因?yàn)橘徺I力決定。。�？傆袑幙蔂奚幼∑焚|(zhì)也不愿意花錢的老百姓

購買力西安一點(diǎn)不差吧，上月全國(guó)主要45個(gè)城市成交27萬套，西安就占了2萬套，這比例簡(jiǎn)直高的逆天，房?jī)r(jià)相對(duì)低跟容積率肯定有關(guān)系，西安平均容積率為3.5,而南京為1.9,這樣就是說同樣大小的一塊地，西安的建筑面積幾乎是南京的兩倍，當(dāng)然導(dǎo)致供應(yīng)鏈大了，北京的樓很少見三十多層的住宅，二期樓間距都很大

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-6 08:34

eason 發(fā)表于 2016-11-6 08:28
購買力西安一點(diǎn)不差吧，上月全國(guó)主要45個(gè)城市成交27萬套，西安就占了2萬套，這比例簡(jiǎn)直高的逆天，房?jī)r(jià)相 ...

是這個(gè)意思。所以西安庫存大也是容積率高造成的吧，政府這樣不管容積率問題一定程度上造成房?jī)r(jià)低洼，

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-6 08:36

劍之奧義發(fā)表于 2016-11-6 08:21
這個(gè)問題其實(shí)容易解答，城改項(xiàng)目拿地成本太高，不搞薄利多銷模式，會(huì)砸在手上的。

明白了，畢竟二環(huán)內(nèi)舊房改造出來的小地塊比較多，又不可能都蓋豪宅和寫字樓，所以二環(huán)內(nèi)很多高容積率低品質(zhì)的項(xiàng)目了

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-6 08:42

氧氣發(fā)表于 2016-11-6 02:04
沒猜錯(cuò)你說的一個(gè)應(yīng)該是融尚第十區(qū)，這類小開發(fā)商并不能代表西安樓市的大方向，但在老城區(qū)和城改區(qū)，這也 ...

不是，是朱雀門外的合能朱雀和西安公館，容積率都在6以上，二環(huán)外尤其是幾個(gè)新區(qū)開發(fā)區(qū)大開發(fā)商的項(xiàng)目基本沒有容積率4以上，但是很多人為了方便是會(huì)買這種城中心低品質(zhì)高價(jià)格的房子的，作為政府還是應(yīng)該監(jiān)管一下容積率吧，小地塊最好能合并起來拆改

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-6 08:44

在路上122888 發(fā)表于 2016-11-5 23:42
你也不看看8的項(xiàng)目都是什么項(xiàng)目！照你這邏輯大城市哪個(gè)沒有8的住宅項(xiàng)目

4以上在北京都是不給70年使用權(quán)的，容積率過高的就按商住項(xiàng)目來處理，似乎這樣比較合理

作者: 駱駝力量 時(shí)間: 2016-11-6 08:46

劍之奧義發(fā)表于 2016-11-5 23:00
那又為什么會(huì)選擇蓋高樓，而非低容積率的樓呢？

開發(fā)商要賺錢，要么高容積率低價(jià)格，要么低容積率高價(jià)格，選高容積率說明這樣更賺錢，或者更好賣。為何更好賣？因?yàn)槔习傩招枨蟠螅习傩詹恢赖腿莘e率的房子舒服？當(dāng)然知道，開始錢包不允許啊，現(xiàn)在先要解決有沒有房子的問題，再考慮居住品質(zhì)的問題。

作者: 五行缺金 時(shí)間: 2016-11-6 09:00

咸檸1 發(fā)表于 2016-11-5 23:15
還是因?yàn)橘徺I力決定。。�？傆袑幙蔂奚幼∑焚|(zhì)也不愿意花錢的老百姓

和購房人沒啥關(guān)系吧。難道武漢成都人都那么有錢，一樣有很多人買房吃力，有便宜房子肯定搶破頭。還是管理部門沒有把關(guān)。

作者: 貝貝 時(shí)間: 2016-11-6 09:25
房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個(gè)結(jié)論怎么來的我不知道，可能是新推的地塊限制容積率。但是我周圍這么多墩子樓從外面看跟蜂巢一樣3梯14戶之類，依然不影響人家房?jī)r(jià)五六七萬。西安對(duì)外宣稱800多萬人，實(shí)際多少不知道到，但是多出來的這部分既然政府不愿意承認(rèn)，那大概率講不是強(qiáng)有力的購買力�；蛘哒f你看gdp西安就是個(gè)人均還湊活的800萬人口的省會(huì)。整個(gè)陜西經(jīng)濟(jì)一般，3800萬人，但是西安城市骨架拉的不是一般的大，在有限的未來內(nèi)看不到稀缺的可能性，而且政府前些年不遺余力的推地蓋樓賣錢，哪有那么多人買，我周圍的同學(xué)家是西安的至少三套，該買的早都買了，靠本地人房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)起不來。然而西安由于各種原因，對(duì)外地人吸引力大家都懂得，沒人買房?jī)r(jià)自然起不來。其實(shí)房?jī)r(jià)這個(gè)東西絕大多數(shù)時(shí)候是跟著工作機(jī)會(huì)尤其是高收入工作機(jī)會(huì)走的，從世界的倫敦紐約硅谷東京香港北京，到中國(guó)的北上廣深，到陜西的西安，到西安高新區(qū)，莫不如此。其實(shí)說了那么多，歸結(jié)起來一點(diǎn)就是西安沒那么強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力提供不了那么多相對(duì)高收入就業(yè)機(jī)會(huì)又蓋了太多房子。當(dāng)然你要抬杠說如果西安房子全蓋成容積率2.0的電梯花園洋房房?jī)r(jià)會(huì)上去那也沒錯(cuò)，因?yàn)檎鏇]那么多地了。不過我倒是在想，房子蓋成這樣，一方面是政府規(guī)劃，更多應(yīng)該還是市場(chǎng)選擇，論壇里整天閑西安房?jī)r(jià)低的，捫心自問一下，不說中大國(guó)際九號(hào)了，丹軒梓園的洋房買得起么？

作者: 駱駝力量 時(shí)間: 2016-11-6 10:19

貝貝發(fā)表于 2016-11-6 09:25
房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個(gè)結(jié)論怎么來 ...

太同意了，都在抱怨容積率高，問題是沒有低容積率的房子嗎？多的是啊，洋房聯(lián)排又不是沒有？獨(dú)棟別墅都有啊，為啥不買而選擇高層呢？每個(gè)買的人心里都明鏡似的。

作者: eason 時(shí)間: 2016-11-6 10:55

貝貝發(fā)表于 2016-11-6 09:25
房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個(gè)結(jié)論怎么來的 ...

你說的哪種方棟子房基本都是2000年左右國(guó)企建的吧，現(xiàn)在北京就是連回遷房都是低容積率，樓間距那叫一個(gè)大

作者: 在路上122888 時(shí)間: 2016-11-6 11:01
作為買房人首先考慮的是價(jià)格！其次才是在能力范圍之內(nèi)考慮的是所謂的容積率和品質(zhì)！容積率低的話肯定是價(jià)格高！但是真的西安大多數(shù)樓盤三點(diǎn)幾的容積率好的讓絕大多數(shù)人接受不了嗎？主城區(qū)的建設(shè)用地真的是很有限，所以高容積率低房?jī)r(jià)真的沒有什么不好的

作者: chuangwai 時(shí)間: 2016-11-6 11:15
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作者: 貝貝 時(shí)間: 2016-11-6 13:09

eason 發(fā)表于 2016-11-6 10:55
你說的哪種方棟子房基本都是2000年左右國(guó)企建的吧，現(xiàn)在北京就是連回遷房都是低容積率，樓間距那叫一個(gè)大

然而并不影響人家賣的貴啊，華清嘉園快十萬一平米，放在西安還不被嫌棄死。

作者: JQG 時(shí)間: 2016-11-6 14:04
規(guī)劃審批部門必須被問責(zé)！
另外，國(guó)家本來就應(yīng)該規(guī)定一個(gè)上限，房子可是百年大計(jì)啊

作者: 貝貝 時(shí)間: 2016-11-6 14:16

JQG 發(fā)表于 2016-11-6 14:04
規(guī)劃審批部門必須被問責(zé)！
另外，國(guó)家本來就應(yīng)該規(guī)定一個(gè)上限，房子可是百年大計(jì)啊

你以為現(xiàn)在在西安買房各種所謂的贈(zèng)送面積是怎么來的？就是開發(fā)商自己超過規(guī)劃容積率蓋出來的好么

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-6 14:38

貝貝發(fā)表于 2016-11-6 09:25
房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，最主要的原因還是西安樓市供遠(yuǎn)大于求。有人說北京容積率不超過4，這個(gè)結(jié)論怎么來 ...

只是講低房?jī)r(jià)的原因。其實(shí)西安的地密度洋房也不少，價(jià)格基本都上萬，然而都在外圍開發(fā)區(qū)。。。

作者: 五行缺金 時(shí)間: 2016-11-6 16:11
上面一看就沒有買過房。買房第一步肯定是考慮區(qū)域和地段，第二是戶型和小區(qū)，在此基礎(chǔ)上看價(jià)格。如果只看價(jià)格，哪里便宜買哪里，肯定都去浐灞航天城和城墻邊上了。難道那些七千以上，八千到一萬的中等價(jià)位房子，位于錦業(yè)路，西萬路口附近，曲江二期，高新區(qū)等等，容積率不高，小區(qū)花紅柳綠，可以散步運(yùn)動(dòng)，乃至配套幼兒園小學(xué)的樓盤，都賣給土豪了？主力客戶還不是工薪階層？

作者: bugtwo 時(shí)間: 2016-11-6 16:53

駱駝力量發(fā)表于 2016-11-6 10:19
太同意了，都在抱怨容積率高，問題是沒有低容積率的房子嗎？多的是啊，洋房聯(lián)排又不是沒有？獨(dú)棟別墅都有 ...

還真不一定，我13年買房時(shí)，在南郊和高新，幾乎找不到容積率3以下的新盤，即使是大學(xué)城那么偏的地方，萬科城容積率也在3.5以上，最后迫不得在高新的幾個(gè)老盤中選擇：楓林綠洲、楓葉新都市、綠地世紀(jì)城。

作者: jfr19910429 時(shí)間: 2016-11-6 21:18
本論壇果然都是姓趙之人，高房?jī)r(jià)除了讓你們這些既得利益者能夠換取更多資金以外，對(duì)普通老百姓和西安發(fā)展來說，有什么好處。。。我總是舉那個(gè)例子，西安要是房?jī)r(jià)漲到和東部南京杭州一個(gè)水平，年輕人誰還會(huì)來西安發(fā)展。。。

作者: 傲骨賢夫 時(shí)間: 2016-11-6 22:42
沈陽為啥因?yàn)榫暥葐栴}比較松散啊，不懂求解答

作者: trueseeker 時(shí)間: 2016-11-6 22:46
年內(nèi)賣了西安3套換北京首付的擼過。。新樓西安容積率確實(shí)夸張，目測(cè)，無憑據(jù)。不過北京高容積率的基本很少，不過確實(shí)在目前行情下，超高容積率的也不影響銷售，有學(xué)區(qū)戶口的更是如此，以西城神盤榮豐2008為例，4梯32戶28層就問誰不服（請(qǐng)上北京鏈家看成交首頁）。西安容積率好一點(diǎn)，其實(shí)早些時(shí)間就可以均價(jià)過萬了，錯(cuò)過了這個(gè)時(shí)期，沒趕上，現(xiàn)在有點(diǎn)難。不過最近已經(jīng)有外地打拼的哥們兒開始投資2套房了，個(gè)人感覺成交量持續(xù)這樣幾個(gè)月，春節(jié)后就會(huì)起飛。不過就西安的市政管理能力，吸引太多外地人口遲早一起玩兒完。不過，確實(shí)需要外地奮斗的人群來西安替換本地不思進(jìn)取的人口了�？傊�，先提價(jià)，擠出本地閑人和外地低端人口，再提升管理，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提高美譽(yù)。。西安配套底子好，管理上和人口結(jié)構(gòu)上有起色的話，說不定可以趕上下一班，可能也是最后一班車。

作者: 咸檸1 時(shí)間: 2016-11-6 23:03

傲骨賢夫發(fā)表于 2016-11-6 22:42
沈陽為啥因?yàn)榫暥葐栴}比較松散啊，不懂求解答

因?yàn)榫暥雀邔?dǎo)致采光不好，要滿足采光條件給批住宅用地就得加大樓間距

作者: lzm1138 時(shí)間: 2016-11-6 23:14
西安房?jī)r(jià)低一個(gè)很重要的因素是地價(jià)低，重慶、成都的房子容積率也高，成都地價(jià)比西安高！

作者: longye 時(shí)間: 2016-11-9 18:01
房子真的很擁擠，看不到景色

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