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標(biāo)題: 告訴你個(gè)秘密，西安房子的成本價(jià)多少才合理？ [打印本頁(yè)]
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-12 11:27
標(biāo)題: 告訴你個(gè)秘密，西安房子的成本價(jià)多少才合理？
轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：鄰里說房
成本與房?jī)r(jià)
12月7日，物價(jià)局公示了第九批通過價(jià)格審批的商品房名單，本次公示的項(xiàng)目共10個(gè)，合計(jì)房源2359套。其中毛坯項(xiàng)目7個(gè)，備案1640套；精裝項(xiàng)目3個(gè)，備案719套，從第九批過審項(xiàng)目均價(jià)來看，毛坯均價(jià)（不含別墅）9245元/㎡，精裝均價(jià)（含小高層、高層、洋房）13812元/㎡。具體備案價(jià)格情況如下：
目前已有九批項(xiàng)目備案價(jià)通過物價(jià)局審批，從第七批、第八批過審項(xiàng)目?jī)r(jià)格來看（第七批毛坯項(xiàng)目8930元/㎡，精裝項(xiàng)目12440元/㎡；第八批毛坯項(xiàng)目9466.4元/㎡，精裝項(xiàng)目12332.1元/㎡，<不含洋房別墅>），西安房?jī)r(jià)近期以穩(wěn)為主，上半年大幅上漲的勢(shì)頭不復(fù)存在。
但高房?jī)r(jià)仍困擾著大多剛需購(gòu)房者，不少小伙伴都在盼望著房?jī)r(jià)下降，S姐曾說過當(dāng)出現(xiàn)供需失衡或?qū)е路績(jī)r(jià)下降，但今年下半年西安土拍市場(chǎng)卻異�；钴S，我們不妨從“面粉端”（土地及成本）來估算什么價(jià)位的“面包”是合理的，畢竟土地成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一。
成本與房?jī)r(jià)的“貓膩”
地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)越高，房?jī)r(jià)必然走高，我們可以從地價(jià)出發(fā)，通過樓面價(jià)、建安成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、稅金和附加費(fèi)用、預(yù)期利潤(rùn)等詞匯，我們可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)大致推算出參考房?jī)r(jià)。
樓面價(jià)：開發(fā)商在拿地之后，通過計(jì)算出來的樓面價(jià)，可預(yù)測(cè)房屋的保底價(jià)。
建安成本：房屋建設(shè)從始至終包含的所有費(fèi)用，涵蓋人工成本、材料費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施搭建等一切費(fèi)用，俗話說就是蓋房子花了多少錢。以西安為例，住宅的建安成本大致在3000-3500元/㎡。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：主要是在房屋建設(shè)、銷售周期中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用（廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（開發(fā)商向銀行貸款需要支付的利息），這部分占房?jī)r(jià)的10-15%。
稅金及附加費(fèi)用：包含建設(shè)過程中產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、教育配套費(fèi)等費(fèi)用，這部分占房?jī)r(jià)的10-15%。
開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)：開發(fā)商的預(yù)期利潤(rùn)至少保持12%以上，才能在抵抗通貨膨脹的情況下保證盈利，有些開發(fā)商為追求利益會(huì)將預(yù)期利潤(rùn)提高，12%只是市場(chǎng)中的最低值。
計(jì)算公式：房?jī)r(jià)=樓面價(jià)+建安成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+稅金及附加費(fèi)用+預(yù)期利潤(rùn)
聊聊西安下半年成交的地塊
碧桂園浐灞世園會(huì)地塊
該地塊位于浐灞生態(tài)區(qū)東三環(huán)以西、世博中路以南，地塊面積115畝，容積率不大于2.0，建筑密度不大于35%，按容積率2.0估算，碧桂園以100881萬元拍下該地塊，附加1.5億元商業(yè)自持和住宅現(xiàn)房銷售的成本，實(shí)際成交價(jià)11.5億元，實(shí)際成交單價(jià)：997萬/畝，樓面價(jià)7477元/㎡。
套用計(jì)算公式得出，碧桂園浐灞項(xiàng)目入市大致售價(jià)15018元/㎡。
碧桂園灃東地塊
該地塊位于灃東新城鎬京大道以北、灃東八路以西，地塊面積177.596畝，容積率不大于2.5，建筑密度不大于26%，綠地率不小于35%，按容積率2.8計(jì)算，碧桂園以104300萬元摘得此地塊，附加住宅現(xiàn)房銷售成本及廉租房配建，碧桂園摘地總成本達(dá)214763萬元，實(shí)際成交單價(jià)：1209萬/畝，樓面價(jià)7255元/㎡。
套用前面的計(jì)算公式得出，碧桂園灃東項(xiàng)目入市大致售價(jià)15080元/㎡。
- 最后S姐提醒各位，以上計(jì)算皆以理論值計(jì)算，各項(xiàng)指標(biāo)均采用最低的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際在土拍中，容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)都會(huì)導(dǎo)致后期產(chǎn)品定位不同，從而產(chǎn)生不同的溢價(jià)率，另外，房?jī)r(jià)并不是單方面由土地及成本來決定的，還需考慮市場(chǎng)、供需關(guān)系等因素，但能夠確定的是，如今的土地市場(chǎng)較為活躍，政府近日也開放了二級(jí)土地市場(chǎng)，今后土地市場(chǎng)的活躍度及開發(fā)成本會(huì)持續(xù)走高，大家都知道西安三環(huán)內(nèi)的土地已呈稀缺的態(tài)勢(shì)，意向在稀缺地段買房的網(wǎng)友還是建議早日入手。
作者: un999 時(shí)間: 2017-12-12 11:52
知道這個(gè)有什么用？
作者: 超級(jí)哥 時(shí)間: 2017-12-12 12:13
對(duì)，反正買不起！
作者: 高新一路 時(shí)間: 2017-12-12 12:33
買不起
作者: 不二 時(shí)間: 2017-12-12 12:35
這個(gè)算的保守了，碧桂園這兩塊地開盤后價(jià)格不會(huì)低于一千七
作者: 不二 時(shí)間: 2017-12-12 12:36
不會(huì)低于一萬七
作者: nylonlee 時(shí)間: 2017-12-12 13:55
天吶 真是越來越貴了
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-12 14:02
夢(mèng)想還是要有的，萬一實(shí)現(xiàn)了呢？
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-12 14:02
所以你上車了嗎朋友
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-12 14:04
以上計(jì)算皆以理論值計(jì)算，各項(xiàng)指標(biāo)均采用最低的標(biāo)準(zhǔn)
作者: 高新一路 時(shí)間: 2017-12-12 14:14
有道理
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-12 14:16
共勉！
作者: nylonlee 時(shí)間: 2017-12-12 15:13
14年 恒大御景 6500 小高層
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-12 15:35
這波不虧！真心可以
作者: hamzippo 時(shí)間: 2017-12-12 20:38
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作者: 5945 時(shí)間: 2017-12-13 09:39
買不起
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-13 10:45
那就攢錢！
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-13 10:46
“房?jī)r(jià)并不是單方面由土地及成本來決定的，還需考慮市場(chǎng)、供需關(guān)系等因素”
作者: cavok 時(shí)間: 2017-12-14 14:43
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-14 15:05
{:mocs_5:}
作者: hamzippo 時(shí)間: 2017-12-14 18:59
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作者: 小蜜蜂 時(shí)間: 2017-12-14 22:03
跟股市一個(gè)道理，交投活躍才能證明這個(gè)價(jià)格合理真實(shí)，有價(jià)無市只能說明觀望的多
作者: qq14973897 時(shí)間: 2017-12-16 11:57
買過了 買過了 買過了
作者: 趙西紅 時(shí)間: 2017-12-17 22:07
請(qǐng)問樓主，桂碧園西萬路口東南角這個(gè)項(xiàng)目開盤多錢？
作者: slipper 時(shí)間: 2017-12-19 10:08
那你很棒棒哦。
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