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標(biāo)題: 避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價值以及各版塊價值分析 [打印本頁]
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:31
標(biāo)題: 避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價值以及各版塊價值分析
時常會瀏覽，但不經(jīng)常發(fā)言。先開門見山，在可見時間內(nèi)，西安樓市仍舊具有增值潛力和溢價空間，西安城運可謂正當(dāng)時。


具體來說，西安的樓市有著穩(wěn)定的價值基礎(chǔ)，西安當(dāng)下各板塊房產(chǎn)投資價值排序:主城＞＞西咸新區(qū)。直截了當(dāng)?shù)恼f，在只看備案價不考慮折扣的情況下，相比而言，西咸新區(qū)各新城對比主城區(qū)已經(jīng)完全失去了增值潛力優(yōu)勢，提前透支了房產(chǎn)價值，有些區(qū)域和有些盤透支現(xiàn)象還相當(dāng)嚴(yán)重，因此現(xiàn)階段主城的溢價空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西咸新區(qū)。


在主城區(qū)，目前的備案價可以看作是限價政策被嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果，各板塊新房增值潛力排序為:曲江＝港務(wù)區(qū)＝航天新城＞高新＝二環(huán)周圍板塊＝?jīng)哄保局鞒菂^(qū)其他板塊。

作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:33
時常會瀏覽，但不經(jīng)常發(fā)言。先開門見山，在可見時間內(nèi)，西安樓市仍舊具有增值潛力和溢價空間，西安城運可謂正當(dāng)時。

具體來說，西安的樓市有著穩(wěn)定的價值基礎(chǔ)，西安當(dāng)下各板塊房產(chǎn)投資價值排序:主城＞＞西咸新區(qū)。直截了當(dāng)?shù)恼f，在只看備案價不考慮折扣的情況下，相比而言，西咸新區(qū)各新城對比主城區(qū)已經(jīng)完全失去了增值潛力優(yōu)勢，提前透支了房產(chǎn)價值，有些區(qū)域和有些盤透支現(xiàn)象還相當(dāng)嚴(yán)重，因此現(xiàn)階段主城的溢價空間要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西咸新區(qū)。

在主城區(qū)，目前的備案價可以看作是限價政策被嚴(yán)格執(zhí)行的結(jié)果，各板塊新房增值潛力排序為:曲江＝港務(wù)區(qū)＝航天新城＞高新＝二環(huán)周圍板塊＝?jīng)哄保局鞒菂^(qū)其他板塊。



再來說說自己，以及為何會得出以上這個結(jié)論久。我自己常居外地某一線城市，未到不惑，悅西安論壇也是偶爾來看一看，甚少發(fā)言，但每看一次就基本會把最近的更新看完，看看西安有什么新鮮事發(fā)生了或者又有什么新熱點了。由于上個月時間在國外公差了一段時間，發(fā)現(xiàn)登錄論壇的速度一點也不友好體驗太差，也就作罷，這一算下來已經(jīng)有十幾天沒看過論壇的新消息了。這兩天又剛好回到西安，也是借著這個時間到處溜達(dá)了一圈，恰逢我表弟在西安買房，就跟著他也是基本轉(zhuǎn)遍了西安的各處樓市熱土，這一趟下來，感慨頗多。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:41
我發(fā)現(xiàn)將近年末歲尾的這段時間，西安樓市異常熱鬧。恰好剛才瀏覽到一個說各個新區(qū)和開發(fā)區(qū)的帖子，然后一時興致，就呱唧呱唧了一大堆。突然覺得，既然回復(fù)了這么長的一個帖子，何不自己開貼，反正作為一個過來人，把自己看到的想到的發(fā)表出來，沒準(zhǔn)可以為人參考助人為樂。先說說自己在西安的房子吧，總共三套，高新灃惠南路板塊一套100平的的帶指標(biāo)房子無貸款，經(jīng)開市府板塊一套140的小高層父母在居住貸款已清，最后一套是18年在秦漢的蘭池大道入手了一套上疊，有貸款未清。父母這邊，他們分別在雁翔板塊和廣泰板塊各有一套兩居室在外租，他們還有一個單位分的城北三居室也是在外租。作為一個生長在西安又從這里走出來的土著，我想我自己對西安以及西安以外的地方包括從外面再來審視西安是怎樣一種感覺這些事情都還是十分了解的。通過最近陪表弟跑盤（二房）也對西安不同板塊有了很多新的看法。 我發(fā)現(xiàn)到了年底，西安主城區(qū)調(diào)控加碼，最近去陪表弟看的幾個盤的控價都非常給力，無論是二環(huán)還是高新還是港務(wù)航天曲江，尤其是港務(wù)，因為劇量產(chǎn)業(yè)勾地所以限價執(zhí)行力度特別好，還有像西二環(huán)，朱宏路二環(huán)內(nèi)這位置萬科備案也就1.5w+，能看到備價權(quán)限移交之后，限價政策執(zhí)行力度相當(dāng)?shù)轿弧Ｒ虼爽F(xiàn)在的情況是，在比較得力的調(diào)控作用下西安主城區(qū)的新房價值遠(yuǎn)大于西咸，其實西咸最好的入手時間是在18年及以前，我自己本人也是在18年挺進(jìn)了西咸。而西咸在19年下半年開始就已經(jīng)在逐漸透支樓市價值了。也正因為這個原因，目前西咸官方已經(jīng)不再公示各樓盤價格，改由各開發(fā)商自行進(jìn)行公示，這其實就等于把前段時間上級下達(dá)的調(diào)控壓力直接甩出去，撇清干系，同時也不至于讓媒體過度解讀，直接讓市去場承擔(dān)價格和價值變化（基本都是只漲不跌）的責(zé)任。單就和表弟一同實地看過的灃東能金秦漢灃西各新城來看，其實際成交價普遍在備案價基礎(chǔ)上都有很不錯的折扣（個別樓盤沒有折扣），可謂高開低走博足了眼球，尤其個別來樓盤（就不方便直說名字了)，一些房源折扣可以給到8折。但即便西咸普遍都給在一定折扣的情況下，我看到現(xiàn)實的還是西咸的房價仍然透支了未來一定的上漲空間，因為西咸目前本身并沒有那么大的市場價值，大家現(xiàn)在所能得到的都是對未來的期許，期房+過度期許，概念加起了杠桿。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:43

為什么這么說，首先，大的一方面，我們可以看到，西咸的開發(fā)實際上就是一種攤大餅行為，是直接在西安繞城之外的土地上再將西安城區(qū)延伸擴增，打造所謂的“新中心”。但是，西安沒有攤這個大餅的硬核本事，無論是人口還是經(jīng)濟(jì)規(guī)模還是虹吸輻射的腹地范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是西安的能力可以達(dá)到的，這規(guī)模，即便是北上廣都沒本事把大餅攤到市中心20公里以外的地方，西安更是連提鞋的能力都不配，我沒有半點抹黑西安的意思。實話實說，這距離，放在北京就是順義房山，放在上海就是嘉定松山。更何況攤大餅造城模式早已被證明弊端太多，各地都在轉(zhuǎn)型模式轉(zhuǎn)換思路避免再度走攤大餅老路。還有一個很顯而易見的問題，西咸新區(qū)的面積非常之巨大，跟西安主城區(qū)體量相當(dāng)，但人口規(guī)模也小，而且人口結(jié)構(gòu)也差，人口素質(zhì)偏低，主要都是本地戶籍居民。加之行政上各個新城和能源金貿(mào)區(qū)又互相相當(dāng)獨立，各自為政，這就使得原本就薄弱的新區(qū)無法集中精力把有限的資源集合起來去集中打造，所以導(dǎo)致新區(qū)的建設(shè)也是這里點綴一下，那里點綴一下，到處撒芝麻，處處都不強。還有一個很大的詬病是西咸新區(qū)是兩套班子在搞，一區(qū)二主，行政效率自然大打折扣。以上這些因素，導(dǎo)致了西咸新區(qū)根本不適合走搞大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)的路線。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:48
下面繼續(xù)細(xì)分，說一下西咸的幾個新城和直管區(qū)，重點說一下灃東新城，其他幾個新城其實完全可以參考灃東新城來做比較。灃東有兩個重點規(guī)劃板塊，科統(tǒng)和昆明池/鎬京遺址板塊。仔細(xì)翻閱了灃東新城的各種規(guī)劃和土地控規(guī)，所有可見核心都是“建設(shè)國際化大都市主城功能新區(qū)，打造國際生態(tài)田園都市”，其主要產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)/蓋樓+文旅基建。唯一和產(chǎn)業(yè)能沾點邊的科統(tǒng)，詳細(xì)觀摩過各種規(guī)劃資料之后發(fā)現(xiàn)純粹也沒什么正兒八經(jīng)的產(chǎn)業(yè)，什么科技統(tǒng)籌，說半天都不知道自己在統(tǒng)籌什么，所有規(guī)劃基本清一色都是空話，沒有任何可操作性和落地性。不要給我說什么501/498的，這就是純純的地產(chǎn)行為，像綠地這種蓋寫字樓跟企業(yè)自己蓋總部大樓完全兩碼事，前者是純粹的商業(yè)房地產(chǎn)行為，頂多也就是打造了一個城市地標(biāo)建筑，跟所謂的產(chǎn)業(yè)完全不搭邊。再說說昆明池及鎬京板塊，如果后期這個片區(qū)能把生態(tài)以及遺址打造起來的話，還是具有極高人居價值的，但由于位置偏離核心城區(qū)的，這個板塊只能承接地緣客戶，所以無法扛鼎全市。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:51
順便查了查灃東今年的經(jīng)濟(jì)情況，70萬左右的人口規(guī)模，今年前三季才區(qū)區(qū)GDP90億+，并且增速在西安還特別靠后，人均gdp更是沒法看，我在想你拿什么追趕超越?嘴巴嗎？對數(shù)據(jù)沒概念的人我給你舉個例子，不說高新經(jīng)開這種地方了，也不說任何開發(fā)區(qū)了，就比一下經(jīng)濟(jì)發(fā)展不算占優(yōu)勢的行政區(qū)，就隨便一個行政區(qū)，比如蓮湖，比如灞橋，也是差不多的人口，四五百，五六百億的經(jīng)濟(jì)總量啊，差了五六倍!!!我只能說灃東這地方往后撐死也就一低配版曲江，前提是還要在能搞起來的情況下。不要杠什么灃東離西安近，挨著主城尤其是挨著高新可以接收高新外溢之類的話，對不起，高新區(qū)2200億的GDP沒有一分錢是多余的沒有一分錢需要外溢。就西安虹吸輻射型的發(fā)展模式來說，產(chǎn)業(yè)這塊，根本沒什么外溢一說，高新自己都不夠吃，要不然西郊雁塔長安早就外溢了，還能輪到灃東?還用高新自己吃這些地方的地盤?這說法就跟北京給河北外溢一樣搞笑。想要高新的產(chǎn)業(yè)給你外溢只有一種可能，除非割地割到高新區(qū)去。所以說在這種發(fā)展模式下唯一能外溢的就是置業(yè)需求，也就是說房地產(chǎn)能承接一點利好，別的就算了。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:53

再簡單說一下能源金貿(mào)區(qū)，能源金貿(mào)區(qū)首先定位規(guī)格不一樣，管委會直管，也有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，單目前的定位和規(guī)劃其實就是個CBD模式，打造一個以能源金融產(chǎn)業(yè)為重心的中央商務(wù)中心，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，但目前來說其實現(xiàn)狀極其骨感，除了立起來了一些空著的辦公樓以外，像樣的總部還沒落一兩個。最尷尬的地方就是外企私企及相關(guān)企業(yè)這塊被高新截胡了，央企國企及相關(guān)企業(yè)這塊被港務(wù)區(qū)截了個大胡（如果有如果的話，真的適合落到能金)，加之經(jīng)開再分流了一部分，所以能金現(xiàn)狀很慘，還在砸地招企狀態(tài)，這個萎靡狀態(tài)還要持續(xù)多久不得而知，現(xiàn)在唯一能做的可能就是再盡量蓋樓，能蓋一座是一座，筑巢引鳳終有時吧。除此之外，能金區(qū)再無其他清晰定位和規(guī)劃，可謂是現(xiàn)狀很慘。能金的規(guī)劃雖然不算很硬核而且落地又非常地慢，但是拉長線（非常長，一時半會也說不準(zhǔn)）完全可以等，因為畢竟是西咸的核，改善大平層的備案價格目前也就是擦著2w的邊，在實際成交還有折扣出現(xiàn)的情況下，并沒有像灃東那樣純粹離譜特別多。其實灃東的房價支撐除了非常依賴高新的置業(yè)需求外溢以外，能金是否可以做起來對灃東樓市影響也非常大。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:56

再簡單說兩句灃西，灃西是有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的一個新城（言下之意并不是灃東的房地產(chǎn)支柱型或能金的半個房地產(chǎn)支柱型)，但是所謂的硬科技這東西落地兌現(xiàn)會更為漫長，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向性不夠精細(xì)言外之意書面泛泛的東西太多，可操作性不強。

秦漢（西邊偏離西安的部分有制造業(yè)引進(jìn)，但于房產(chǎn)市場無太多意義)其實非常類似于灃東，涇河的話沒有什么主心骨，說來說去還是房地產(chǎn)。

所以，細(xì)數(shù)一番，5個新城+1個直管區(qū)，4個半靠房地產(chǎn)支撐，1個半有明確產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但落地堪憂。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 06:58

下面大致說一下優(yōu)先推薦幾個一類增值潛力區(qū)域的原因。這幾個區(qū)域是曲江新區(qū)，國際港務(wù)區(qū)和航天基地。這三個基本上常年在霸榜西安市的千人搖，這也說明了群眾的眼光是雪亮的，大家都在用腳投票。首先，這三個地方作為優(yōu)選投資區(qū)域有一個最主要原因也是共同原因，就是西安強有力的限價因素。在嚴(yán)格現(xiàn)價的背景下，這三個區(qū)域的新房價格被壓制在一個了非常低的區(qū)間，并且都和周邊二手房價形成了倒掛，曲江就不必多說了，有人可能說國港和航天基地“年齡太小”，二手房存量很小，交易量更小。但小不是代表沒有，國港的楓林九溪和航天的英郡年華的高層掛價都在1.6w—1.7w，而且這些二手房跟同區(qū)域的新盤相比又不是什么知名大品牌，位置在本區(qū)域也不占優(yōu)，就這已經(jīng)是肉眼可見的四五千的掛價差。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 07:01
第二，曲江已經(jīng)非常成熟，人居價值自然不必多說。國港和航天有一個相似的地方就是發(fā)展速度極其快，區(qū)別是航天起步較早，目前已經(jīng)初具規(guī)模，港務(wù)區(qū)基本上是有一大片藍(lán)圖在描繪之中，國港的建設(shè)速度簡直可以用每日一變來說。這兩個開發(fā)區(qū)前三季度的GDP增速分列西安第一第二，第三是高新，這三個可謂是西安今年的經(jīng)濟(jì)三駕馬車。國港和航天的常住人口相比其他區(qū)域來說非常少，因此人均GDP在西安也是前列，現(xiàn)在也是在加足馬力大力虹吸人口，航天的GDP今年有望突破300億，比灃東人口一半還少很多，經(jīng)濟(jì)規(guī)模卻是其將近3倍!而且航天城的學(xué)校醫(yī)院交通路網(wǎng)等基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)成型，環(huán)境也是非常棒，不輸曲江浐灞。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 07:03
下面重點說一下港務(wù)區(qū)。說實話，這個地方在18年之前并沒有引起過我的太多注意，也沒有刻意去深仔深挖一下國港的前世今生。直到今年各種熱搖之下去仔細(xì)了解了一下港務(wù)區(qū)，真的非常震驚。



國際港務(wù)區(qū)的背書方太過于強大，都是一些閃瞎我的雙眼的操作。國港絕對是西安親兒子，而且是中省市三級的親兒子，產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通全都是大手筆，不是國家隊親自出馬就是對標(biāo)國家級，而且是前所未有的速度，對標(biāo)的是雄安速度。像奧體這項目，一開始是國家送給陜西的大禮包，陜西省在申辦成功十四運之后，一開始是浐灞和灃東在爭相對接，但國際港務(wù)區(qū)后來居上，摘得頭牌，可見有多不一般。而且，后面港務(wù)區(qū)還會有一所top3的名校引進(jìn)，而且敲黑板劃重點，是公辦，這就意味著是學(xué)區(qū)!就這手筆，西安還真沒出現(xiàn)過，任何一個開發(fā)區(qū)短時間內(nèi)直接撬動五大名校里面的三所，這種行政力量，不是港務(wù)區(qū)管委會就能辦到的，就想想背后的背書方有多強大了吧。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 07:05
（關(guān)于教育我要著重說幾句，因為在所有和房產(chǎn)相關(guān)的配套里面，這個要素它太過于重要。可能有人說，現(xiàn)在到處都是名校+，到處都是貼牌。作為一個專門做了調(diào)研功課的人明確告訴你，說這話只能說你太無知了。可以好好去了解一下已經(jīng)落戶的鐵一中陸港學(xué)校，來了哪些人，誰在管理，誰在帶隊，誰在當(dāng)老師，重點去看一下今年第一次空降招生的錄取分?jǐn)?shù)線，直接吊打市內(nèi)許多五大名校之外的二類名校。而且鐵一中今年的高考成績已經(jīng)全省第二力壓高新一中，鐵一中濱河在西安僅次于五大，爬到老六蓋過了西安中學(xué)，作為一個初中行知高中交大附中的畢業(yè)生負(fù)責(zé)人的講一句，鐵一中這幾年真的是太猛了，不得不服，無論是本部國際部還是濱河，打造一個就成名一個。后面國港還要引進(jìn)的某個前三名校的辦學(xué)模式和鐵一中陸港學(xué)校如出一轍，所以一旦引入，到時候又是一波某某搖，你懂的，妥妥的，目前綠城全運村，西安人已經(jīng)在用腳投票證明了，腳最誠實。）
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 07:07
再說說國港的定位和背書方，為什么國港能拿下奧體，憑什么讓它去帶動全運會這背后2600多億的投資。
眾所周知，西安這幾年發(fā)展變化非常的大，因為趕上了最大的一個政策機遇，就是一帶一路，為什么能頻繁空降浙系和外系領(lǐng)導(dǎo)，使得西安可以牽一發(fā)而動全身一下盤活起來，還是因為“你懂的”，因為“你懂的”就在在浙閩起步的。西安在一帶一路這個高地政策的加持下，后面到底能不能突圍，最主要就是看國際港務(wù)區(qū)能不能做起來，特別是臨港經(jīng)濟(jì)臨港產(chǎn)業(yè)臨港制造，港務(wù)區(qū)學(xué)習(xí)對標(biāo)的是現(xiàn)在上海浦東新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)動機自貿(mào)臨港片區(qū)�，F(xiàn)在的情況就是上面給政策，下面地方zf也非常能心領(lǐng)神會，省市zf兩級傾心傾力這么在打造，港務(wù)區(qū)要是做不起來，那代表西安也就是江郎才盡的水平了。說白了質(zhì)疑港務(wù)區(qū)其實就等同于質(zhì)疑西安，如果不看國港的未來等于也沒必要看好西安這座城市的城運和未來。說真的，如果還沒去過港務(wù)區(qū)，有動嘴皮子的那兩下功夫其實完全可以親自去現(xiàn)場觀摩一趟，絕對驚掉下巴，我一土著還從來沒在西安的土地上見過有這樣的場面發(fā)生過，說實話那場面生生給我“嚇尿了😂😂😂”
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 07:09
所以以后但凡有人在說什么全運一開完，港務(wù)就涼涼了，港務(wù)沒有產(chǎn)業(yè)，灃東定位高有產(chǎn)業(yè)，港務(wù)產(chǎn)業(yè)只有體育和物流，這時候你就認(rèn)要清這種非蠢即壞的嘴臉（一般都是賣房的利益香關(guān)人士，因為賣西咸的房傭金很高而且不限購，最容易零門檻入坑）。然后用這篇貼子狠狠的打那些忽悠的臉，告訴他全國都19個新區(qū)了，搞批發(fā)似的真不稀罕，基本上到處都是，連蘭州也有貴州也有，真實情況是灃東新城真沒什么產(chǎn)業(yè)支撐，主要產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)+挖湖文旅，讓他知道港務(wù)區(qū)才是實打?qū)嵁a(chǎn)業(yè)支撐，全運興城，讓他明白什么叫真正的國家級定位的國家級開發(fā)區(qū)。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 07:09

最后，再度回題。有新房置業(yè)需求，如果是以投資為目的，記住西安主城＞＞西咸新區(qū)
主城新房投資順序:
第一梯隊  曲江 港務(wù) 航天
第二梯隊  高新（盡量避開高價地塊） 浐灞（同樣盡量避開高價地塊）  泛二環(huán)
第三梯隊  其他板塊
作者: 格拉斯哥    時間: 2020-11-20 07:49
分析有些道理，但結(jié)論完全錯誤。
西安沒有能力撐起那么多片區(qū)，最多撐起一個高新。
西咸二元化領(lǐng)導(dǎo)，但還是省上主導(dǎo)。不太相信省上能發(fā)展起整個西咸，但撐得起其中的灃東灃西。而這倆地方多屬原西安地盤，西安也樂于加成。
綜合看，未來最有潛力的還是灃東灃西以及高新三期。不能確信它們都能成功，但若這仨不成功，別的更沒戲！
作者: 社會主義接班人    時間: 2020-11-20 08:04
本帖最后由 社會主義接班人 于 2020-11-20 11:02 編輯

部分認(rèn)同，產(chǎn)業(yè)這塊純屬LZ自己在腦補，不過實地跑盤好過嘴強王者，聊這么多還是挺有價值的，有心了
作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 09:19
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作者: 王nono    時間: 2020-11-20 09:23
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作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 09:23
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作者: timer    時間: 2020-11-20 09:24
還沒看下面，預(yù)感你要被噴。
作者: xjg    時間: 2020-11-20 09:28
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作者: 灞刀    時間: 2020-11-20 09:37
人家在西咸有投資，你擱這兒噴西咸？樓主保重
作者: 希賢水京    時間: 2020-11-20 09:39
西咸新區(qū)吊打曲江高新，三年房價可到4w，不信看著吧你們這些城墻里的老西安人
作者: 蘭迪奧頓    時間: 2020-11-20 09:39
港務(wù)區(qū)就是明年的全運會，全運會后，會不會跟世園會一樣涼涼。。。。畢竟離主城不近。目前就業(yè)機會高新還是多，天天3號線始發(fā)到終點，人也罩不住啊。
作者: bear.1986    時間: 2020-11-20 09:39
這.....你要被噴慘，其他先不說，西咸不做限價其實是害了自己，購買人群完全不同，有居住需求的剛需太少，會導(dǎo)致很長時間內(nèi)西咸常住人口都上不去。對于新城來說會很傷
作者: 唯堅    時間: 2020-11-20 09:40
航天是真的潛力股，這一點贊同！
目前航天的房價基數(shù)也比較低。
不清楚的來看一看走一走就知道了。
作者: 梧桐樹下好乘涼    時間: 2020-11-20 09:40
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作者: 灼見    時間: 2020-11-20 09:43
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作者: 故土情深    時間: 2020-11-20 09:44
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作者: kaifu    時間: 2020-11-20 09:45
要不是港務(wù)區(qū)太遠(yuǎn)了，我也想買港務(wù)區(qū)的
作者: 故土情深    時間: 2020-11-20 09:49
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作者: zthslj    時間: 2020-11-20 09:50
說的挺好，有真材實料，觀點相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同。
作者: 蘭迪奧頓    時間: 2020-11-20 09:52
不過樓主說的有一定道理，也許將來港務(wù)區(qū)超過高新也不是不可能。。。不過短期來看，貌似毫無可能
作者: AircraftK2    時間: 2020-11-20 09:53
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作者: 希賢水京    時間: 2020-11-20 09:56
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 09:19
讓我想起抖音上一個讓我說的屁都不放，把我拉黑的。不是老郭哦！老郭拉黑我已經(jīng)很久。這個是最近的。反正是東郊北郊盛產(chǎn)噴子。我很好奇，從來沒有見過西咸長篇大論，評價什么浐灞啊，港務(wù)區(qū)的，可是抖音啊。隔壁論壇，還有這里充斥著一批噴西咸的東郊北郊人！誰能告訴我這是為什么呢利益？還是.......！

說的太多了
作者: 我就是我    時間: 2020-11-20 09:58
第一陣營，高新三期CID，灃東重點區(qū)域，曲江。第二陣營，航天，浐灞，經(jīng)開。第三陣營，灃西，城內(nèi)剩余的邊角料，長安大學(xué)城。第四陣營，空港，涇河，秦漢，高陵和臨潼地鐵沿線。
作者: 希賢水京    時間: 2020-11-20 09:58
本人購入兩套西咸房產(chǎn)，身體力行持續(xù)看好，不信3年后看
作者: yility    時間: 2020-11-20 09:58
非常感謝樓主對家鄉(xiāng)的關(guān)心和熱愛，能寫這么多字絕對是真愛，在這個論壇基本沒見過這么長的帖子，耐心的全部看完了，下來該發(fā)表個人意見了哈哈哈哈！對樓主的論述結(jié)合結(jié)論，只認(rèn)同航天城這一項，航天也是本人非常看好的版塊，至于其他的分析，只能說完全不同。未來5-10年，西安的版塊價值①高新軟件新城+三期CID②高新1期2期和曲江1期2期③灃東灃西+能源金貿(mào)④經(jīng)開區(qū)+航天，剩下的浐灞、港務(wù)和城內(nèi)基本差不多。說句不厚道的話，全運會奧體中心那一堆場館加起來的影響力都不如西安國際足球中心，懂足球的人自然懂。其次開發(fā)商不傻，最近幾年屢次新高的地價和樓面價的地塊在哪兒：第一名高新CID，第二名軟件新城，第三第四和后續(xù)的基本都在這些地方。樓主要注意一個基本事實：短期看地價樓面價，長期看產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人口聚集，所以不要被港務(wù)區(qū)的瘋狂基建所迷惑。祝樓主工作愉快，�；丶铱纯�
作者: kaifu    時間: 2020-11-20 10:07
港務(wù)區(qū)把幾個總部搶過去真的不厚道，前幾天西安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃里，這些企業(yè)產(chǎn)業(yè)本應(yīng)該放在灃東的
作者: 興興    時間: 2020-11-20 10:09
老哥不錯，5套房，沒給西安土著丟人
作者: River1    時間: 2020-11-20 10:11
樓主有心了，航天城確實是個潛力股，不要被港務(wù)區(qū)現(xiàn)在的基建所迷惑，過2年樓主可以去看下科統(tǒng)和CID的基建
作者: winwin    時間: 2020-11-20 10:12
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作者: winwin    時間: 2020-11-20 10:13
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作者: 王小奇    時間: 2020-11-20 10:16
樓主講一下長安大學(xué)城區(qū)域，這一片目前新開的樓盤不多，換挺貴的
作者: T00T    時間: 2020-11-20 10:21
666666
作者: 夜提    時間: 2020-11-20 10:22
這論壇都是投資西咸的炒房客，看看點贊多的評論，心疼樓主一秒鐘。
作者: 故土情深    時間: 2020-11-20 10:26
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作者: yf0104150157    時間: 2020-11-20 10:27
還好我買灃東的時候才1w，哈哈
作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 10:27
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作者: 故土情深    時間: 2020-11-20 10:27
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作者: thinten    時間: 2020-11-20 10:38
不看好港務(wù)區(qū)
作者: kaifu    時間: 2020-11-20 10:51
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 10:26
奧體16年的時候規(guī)劃在金貿(mào)區(qū)，后來不也改過去了，西安把東北當(dāng)親兒子，可惜兒子不爭氣。

西咸扯皮，都是陜西人民的罪人
作者: 秦流云    時間: 2020-11-20 10:51
最穩(wěn)還是高新，別的炒不起來。而且炒房子現(xiàn)在也有風(fēng)險。
作者: 繁影    時間: 2020-11-20 10:56
簡單一句話，剛需看東北，改善看西南。哪里都能起來，就看時間和收益多少。
作者: 小太陽0811    時間: 2020-11-20 10:59
西安未來是航天、高新三期、軟件新城
作者: winwin    時間: 2020-11-20 11:02
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作者: 故土情深    時間: 2020-11-20 11:04
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作者: 陳曦先生    時間: 2020-11-20 11:16
我看曲江和高新最房子最有潛力。曲江配套成熟，居住環(huán)境其它區(qū)域不可比擬，人文環(huán)境更不用說非常好，對人的成長大有裨益；高新是產(chǎn)業(yè)聚集地，有產(chǎn)業(yè)就有人氣，有人氣就有市場。是想在高新上班首先選著是在高新買房吧，如果你每天上班有近三個小時的時間在路上，你不覺得疲勞嗎？幸福感何而來？
作者: 清渭東流    時間: 2020-11-20 11:24
陳曦先生 發(fā)表于 2020-11-20 11:16
我看曲江和高新最房子最有潛力。曲江配套成熟，居住環(huán)境其它區(qū)域不可比擬，人文環(huán)境更不用說非常好，對人的成長大有裨益；高新是產(chǎn)業(yè)聚集地，有產(chǎn)業(yè)就有人氣，有人氣就有市場。是想在高新上班首先選著是在高新買房吧，如果你每天上班有近三個小時的時間在路上，你不覺得疲勞嗎？幸福感何而來？

A區(qū)域房價從2萬5漲價到3萬，B區(qū)域房價從1萬漲價到1.5萬。A區(qū)域漲幅25%，B區(qū)域漲幅50%，投資客會去選B區(qū)域的去投資，因為B區(qū)域這才叫潛力。A區(qū)域只能叫實力。
作者: winwin    時間: 2020-11-20 11:25
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作者: 夜提    時間: 2020-11-20 11:25
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
哦。都是投資客應(yīng)該經(jīng)常發(fā)帖說別的地方不好啊。可是到底是哪些地方人一天坐不住整天跳出來，攻擊西咸呢智者西咸這么爛房價還高的不行，你們應(yīng)該高興讓他們賠死��！為什么總要把臉伸出來讓人打。你們覺得你們地方好，多買幾套投資就好了。何必這樣呢！我真是想不通，既然你們這么無私的都替他人操心了。做個平常心的人就這么難嗎？

我可沒攻擊西咸呀，別慌啊，沒說西咸不好。
作者: 夜提    時間: 2020-11-20 11:27
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
都是也包括你么，成年人說話要嚴(yán)謹(jǐn)？

倒也不用咬文嚼字回復(fù)我，看你們這點贊量害怕
作者: winwin    時間: 2020-11-20 11:28
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作者: winwin    時間: 2020-11-20 11:30
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作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 11:31
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作者: 夜提    時間: 2020-11-20 11:34
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 11:31
我慌啥！現(xiàn)在社會傻子太少！心里男盜女娼。滿口為他人好，整天給別人講仁義道德的圣母太多了。我沒有說你啊

姑且你不懂什么叫指桑罵槐吧，但是你這回復(fù)偏離主題了啊，怎么就社會現(xiàn)象道德倫理了。好好說話。
作者: 曉月臨窗近    時間: 2020-11-20 11:47
夜提 發(fā)表于 2020-11-20 10:22
這論壇都是投資西咸的炒房客，看看點贊多的評論，心疼樓主一秒鐘。

我侄子在港務(wù)區(qū)的一家企業(yè)上班，平時上班時住港務(wù)區(qū)的員工宿舍，空閑時間經(jīng)常在港務(wù)區(qū)周邊四處轉(zhuǎn)，對港務(wù)區(qū)也算很熟悉了。去年初下手買房了，買在了灃東，今年7月份把港務(wù)區(qū)的工作辭了，在高新找了份工作，開車上班30分鐘左右時間。
作者: 落戶西安    時間: 2020-11-20 11:51
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作者: 落戶西安    時間: 2020-11-20 11:58
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作者: kaifu    時間: 2020-11-20 11:59
落戶西安 發(fā)表于 2020-11-20 11:58
草灘呢

懸 沒有一個地鐵規(guī)劃
作者: 無名氏    時間: 2020-11-20 12:08
kaifu 發(fā)表于 2020-11-20 11:59
懸 沒有一個地鐵規(guī)劃

沒有地鐵規(guī)劃就懸嗎？高鐵新城草灘板塊你應(yīng)該是沒了解過，最近的幾次土地拍賣就知道了。
作者: winwin    時間: 2020-11-20 12:09
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作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 12:11
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作者: 希賢水京    時間: 2020-11-20 12:22
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
哦。都是投資客應(yīng)該經(jīng)常發(fā)帖說別的地方不好啊�？墒堑降资悄男┑胤饺艘惶熳蛔≌焯鰜恚粑飨棠刂钦呶飨踢@么爛房價還高的不行，你們應(yīng)該高興讓他們賠死��！為什么總要把臉伸出來讓人打。你們覺得你們地方好，多買幾套投資就好了。何必這樣呢！我真是想不通，既然你們這么無私的都替他人操心了。做個平常心的人就這么難嗎？

同意啊 我灃東買了兩套也沒見賠死啊，主城區(qū)都是窮人沒必要跟他們見識
作者: 希賢水京    時間: 2020-11-20 12:25
陳曦先生 發(fā)表于 2020-11-20 11:16
我看曲江和高新最房子最有潛力。曲江配套成熟，居住環(huán)境其它區(qū)域不可比擬，人文環(huán)境更不用說非常好，對人的成長大有裨益；高新是產(chǎn)業(yè)聚集地，有產(chǎn)業(yè)就有人氣，有人氣就有市場。是想在高新上班首先選著是在高新買房吧，如果你每天上班有近三個小時的時間在路上，你不覺得疲勞嗎？幸福感何而來？

曲江有啥產(chǎn)業(yè) 能和灃東比？
作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 12:25
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作者: 鳳十君    時間: 2020-11-20 12:26
樓主的理論支撐下北二環(huán)成功和高新并駕齊驅(qū)，龍首原向錦業(yè)路看齊，大興妥妥的比行政中心強啊
作者: Dkbds    時間: 2020-11-20 12:28
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作者: hahahahaha    時間: 2020-11-20 12:40
在這個論壇你敢看不上灃東，現(xiàn)在加上了灃西，分分鐘被懟死。
作者: 沐水辰    時間: 2020-11-20 12:42
經(jīng)開在市政府搬過去現(xiàn)在也只能排老三，港務(wù)區(qū)可以參考一下，更遠(yuǎn)，更偏。而且樓主最好思考一下浐灞也是住宅區(qū)，港務(wù)區(qū)也是住宅區(qū)，不知道您的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向除了物流還有什么？大貨云集的地方，未來必是中央豪宅居住區(qū)！
作者: 照照    時間: 2020-11-20 14:50
曲江你得說清楚是一期還是二期，用曲二的千人搖熱度對應(yīng)曲一的人居環(huán)境成熟有點牽強，曲二潛力有，但是你不能拿它對標(biāo)曲一。港務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)有但是結(jié)構(gòu)單一，房價會有短暫的爆發(fā)期但是上限不高，其實現(xiàn)在的價格已經(jīng)透支了部分未來預(yù)期
作者: 照照    時間: 2020-11-20 14:52
為什么港務(wù)能從短短兩年從不到一萬的價格到現(xiàn)在的一萬三左右，就是因為預(yù)期，這個漲幅也不算小了。
作者: sldc    時間: 2020-11-20 14:54
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作者: 照照    時間: 2020-11-20 15:00
航天在今年年中以前在這個論壇上出現(xiàn)的次數(shù)并不多，為何現(xiàn)在大家對它這么有信心，之前沒有？還有高新三期，在大量拍地以前幾個人了解這塊的規(guī)劃，眼里只有大西安新中心。因為之前不了解，媒體宣傳的不多，其他片區(qū)也是如此，你只是基于你了解的信息做了一個排序，那些不知道的呢。
作者: ddflt    時間: 2020-11-20 16:59
Dkbds 發(fā)表于 2020-11-20 09:19
讓我想起抖音上一個讓我說的屁都不放，把我拉黑的。不是老郭哦！老郭拉黑我已經(jīng)很久。這個是最近的。反正是 ...

過分啊，你這一棍打一片，不要太絕對。
作者: ddflt    時間: 2020-11-20 17:03
希賢水京 發(fā)表于 2020-11-20 09:39
西咸新區(qū)吊打曲江高新，三年房價可到4w，不信看著吧你們這些城墻里的老西安人

這個吹的更兇，哪個區(qū)能10年造個高新二期，我就服
作者: ddflt    時間: 2020-11-20 17:09
蘭迪奧頓 發(fā)表于 2020-11-20 09:39
港務(wù)區(qū)就是明年的全運會，全運會后，會不會跟世園會一樣涼涼。。。。畢竟離主城不近。目前就業(yè)機會高新還是 ...

還是有懂行的；港務(wù)估計還要一個波浪，畢竟北部重裝有經(jīng)開，高新還是扛把子。高新原來要外溢灃東，結(jié)果搞了個高新三期，灃東又要緩緩，池子旁邊如果打通高新交通，做個后花園，小曲江也不錯啦。
作者: ddflt    時間: 2020-11-20 17:13
bear.1986 發(fā)表于 2020-11-20 09:39
這.....你要被噴慘，其他先不說，西咸不做限價其實是害了自己，購買人群完全不同，有居住需求的剛需太少， ...

明白人，這波投資人可以看看浐灞的先例，后人會感謝你們的貢獻(xiàn)。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:17
omg這么嗎，剛從在外慢吃完飯，想著上來準(zhǔn)備看看今天西安有什么新消息，我的天，看來今天貼子回復(fù)都夠看的了，我還以為這種一時興來的長篇大論會石沉大海呢，看來真是小覷論壇的常住人口數(shù)量啊。平時真不經(jīng)常上，也就是看。這架勢看來最近要忙著回復(fù)帖子了。。。。一把汗
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:23
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 09:49
主城價值大于西咸這個我認(rèn)可，但是把港務(wù)放到曲江后面，大于高新，那就真是不要臉了！

你跟我說的完全是兩碼事。就好比我說的是速度，你在討論里程�？辞鍢�(biāo)題和結(jié)論，我是說的是各板塊投資價值排序，不是指房子值多錢。投資為目的驅(qū)動的置業(yè)需求，懂嗎？我討論的核心，說接地氣點就叫漲幅，說不通俗點就好比市盈率。論點論證論據(jù)，都寫的明明白白，你連論點都沒搞清楚。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:28
社會主義接班人 發(fā)表于 2020-11-20 08:04
本帖最后由 社會主義接班人 于 2020-11-20 11:02 編輯

部分認(rèn)同，產(chǎn)業(yè)這塊純屬LZ自己在腦補，不過實地跑盤好過嘴強王者，聊這么多還是挺有價值的，有心了

對，如果是以投資為目的的，買房不僅一定要親力親為，而且一定要做足功課。只是我這次只是陪跑而已。關(guān)于產(chǎn)業(yè)，不是我腦補而是我看到的和查到的。當(dāng)然，太過于久遠(yuǎn)的東西我不討論，沒有人有這個能力預(yù)見未來，就跟剛生個孩子一樣，你真不知道他20年后是個什么樣的人。一個道理，對不?所以我只說我能看得到的東西。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:31
kaifu 發(fā)表于 2020-11-20 09:45
要不是港務(wù)區(qū)太遠(yuǎn)了，我也想買港務(wù)區(qū)的

自住的話，一定要考慮通勤因素。所以太遠(yuǎn)就不能考慮。但如果是以投資為目的的話，港務(wù)區(qū)就屬于雖遠(yuǎn)不偏。至少目前來說這里的房產(chǎn)是一個良好的投資標(biāo)的。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:35
故土情深 發(fā)表于 2020-11-20 09:49
主城價值大于西咸這個我認(rèn)可，但是把港務(wù)放到曲江后面，大于高新，那就真是不要臉了！

您這素質(zhì)可真夠“高”的，還沒搞清楚說的是什么。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:36
yf0104150157 發(fā)表于 2020-11-20 10:27
還好我買灃東的時候才1w，哈哈

恭喜。你是哪年入手的灃東的哪個片區(qū)，但這入手價應(yīng)該在被窩里偷偷笑吧。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 19:42
xjg 發(fā)表于 2020-11-20 09:28
換馬甲了嗎

你在逗我？你不說我都想不到這塊，大丈夫身正不怕影子斜，明人不做暗事。難道這里面還有人一人多號，您這是此地?zé)o銀三百兩嗎？
作者: Eleking    時間: 2020-11-20 19:52
持續(xù)看好港務(wù)區(qū)，非常有后勁的一個新區(qū)，時間會證明一切，最多8個月后就會呈現(xiàn)一個基本的輪廓，到時回頭再來驗證當(dāng)下的判斷和論點也不遲。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 20:04
yility 發(fā)表于 2020-11-20 09:58
非常感謝樓主對家鄉(xiāng)的關(guān)心和熱愛，能寫這么多字絕對是真愛，在這個論壇基本沒見過這么長的帖子，耐心的全部看完了，下來該發(fā)表個人意見了哈哈哈哈！對樓主的論述結(jié)合結(jié)論，只認(rèn)同航天城這一項，航天也是本人非�？春玫陌鎵K，至于其他的分析，只能說完全不同。未來5-10年，西安的版塊價值①高新軟件新城+三期CID②高新1期2期和曲江1期2期③灃東灃西+能源金貿(mào)④經(jīng)開區(qū)+航天，剩下的浐灞、港務(wù)和城內(nèi)基本差不多。說句不厚道的話，全運會奧體中心那一堆場館加起來的影響力都不如西安國際足球中心，懂足球的人自然懂。其次開發(fā)商不傻，最近幾年屢次新高的地價和樓面價的地塊在哪兒：第一名高新CID，第二名軟件新城，第三第四和后續(xù)的基本都在這些地方。樓主要注意一個基本事實：短期看地價樓面價，長期看產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人口聚集，所以不要被港務(wù)區(qū)的瘋狂基建所迷惑。祝樓主工作愉快，�；丶铱纯�

感謝耐心閱讀，最近就在西安，西安是根，肯定會常�；貋砜吹�。話說我只是一時興起沒想著要寫這么多，我還以為這種論文式枯燥乏味的貼子會石沉大海呢，沒料想論壇有這么常駐人口，小瞧了哈哈。

可能你沒看清我說的意思，我說的是各個板塊新房的投資價值排序，不是指各個板塊值多錢。你所列舉的很多地方比如高新1高新2，曲江1經(jīng)開1基乎都是不出新貨的區(qū)域。第二，如果你通篇閱讀了貼子，那你應(yīng)該看到我所列舉的所有論據(jù)和論證過程。論影響力暫不討論，可能每個人的見解不同，亞洲杯在球迷眼里絕對是盛世，而且是國際賽事。我這里討論的是對經(jīng)濟(jì)對城市基建對區(qū)域房價的拉伸提升作用。10個城市共同舉辦的亞洲杯，就建設(shè)一個場管，平均每個場地也就踢幾場，是一個典型的體育賽事，對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用完全屬于“辦完就涼涼”型。而全運會對經(jīng)濟(jì)的拉動作用完全不在一個數(shù)量級上，這點我就不細(xì)敘，西安這次是3000億級別的帶動，整個城市全方位的提升改造，這點你如果有興趣可以參考一下之前承辦辦城市。關(guān)于房產(chǎn)這塊，我只能說，等你參考完其他城市，比如北京廣州天津南京杭州濟(jì)南沈陽等等，這些奧體板塊沒有一個是不是房產(chǎn)高價區(qū)域，有些甚至是最高價區(qū)域。關(guān)于高價地問題，高低價肯定對應(yīng)高房價，但高房價跟高溢價完全是兩碼事，而且高低價通常都會嚴(yán)重遏制溢價空間。
作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 20:23
winwin 發(fā)表于 2020-11-20 11:02
昨天剛好開車把灃西灃東能源和港務(wù)跑了一圈，目前經(jīng)開高新能源灃東秦漢各一套商品房，家里老城區(qū)兩套單位福利房，樓主18年買的上疊應(yīng)該是萬科理想城吧，我在那買了套偽洋房，文保問題確實耽誤了發(fā)展，不過出門就是地鐵，醫(yī)院和學(xué)校都不錯，還是繼續(xù)看好的。市府板塊不知道你買的哪，我是早年買的萬科金域華府，收房的時候一片荒蕪，現(xiàn)在也繁華起來了。不知道你鐘意港務(wù)為啥沒買，我是覺得這名字就不像個生活的地方，實地看除了奧體沒啥亮點，而且全運我也沒啥興趣，所以排除了。至于灃東那邊貴且不限價，是因為官方對住宅品質(zhì)有要求，和主城區(qū)比只能說各有特點，需求和目標(biāo)客戶不一樣，而且主城區(qū)品質(zhì)好的更貴啊。不是想反駁你什么，每個人想法不一樣，就是借題談下自己觀點

這么多人恢復(fù)，終于看到有一個實際操盤的了。但你應(yīng)該也沒全程看完帖子吧。
對，是萬科理想城，你是哪年買的，你買洋房的時候是多錢，1w2還是1w5？你
今年是不是也收房了？經(jīng)開的是風(fēng)景御園的純板樓。

作者: hotbilar    時間: 2020-11-20 20:25
清渭東流 發(fā)表于 2020-11-20 11:24
A區(qū)域房價從2萬5漲價到3萬，B區(qū)域房價從1萬漲價到1.5萬。A區(qū)域漲幅25%，B區(qū)域漲幅50%，投資客會去選B區(qū)域的去投資，因為B區(qū)域這才叫潛力。A區(qū)域只能叫實力。

終于有個個明白人了�？戳四敲炊嗷貜�(fù)，我的第一感覺就像是大部分人教育程度不夠



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