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標題: 西安買房，新房和二手房哪個更合算？ [打印本頁]

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 13:07
標題: 西安買房，新房和二手房哪個更合算？
網(wǎng)上經(jīng)常有買新房或者二手房哪個合算的爭議。我覺得雙方最大的毛病，一是空口無憑，沒有數(shù)據(jù)支撐；二是管中窺豹，以點概面。所以我做一個全面分析，供買房的朋友參考。
以西安市為例，剛需90平米兩居室。假定單價20000元，總房款180萬。新房交易成本=大修基金（面積*145）+契稅（房款*3%）。二手房不考慮特殊情況，滿三滿二的商品房。二手房交易成本=個稅（房款*1%）+契稅（房款*3%）+中介費（房款*1.5~3%）新房比較簡單，按照前面的房款算下來，交易成本=6.7萬元。二手房的中介費是個變數(shù)。連鎖中介一般是3%，有行規(guī)限制，不好砍價。獨立的小中介比較靈活，賺到手才是錢，最低1%都行，可以按照1.5%考慮。所以二手房交易成本=9.9萬~12.6萬。另外如果交易雙方是現(xiàn)成的，小中介僅僅幫著辦手續(xù)，一般收5000元即可。
不過，這個只是明面上的交易成本，以下的隱形成本，也不得不考慮。
一是新房都是期房，大部分要等兩年才能收房，二手房買了就能住或者出租。這部分成本以租金計算，90平米的房租大概2800-3200每月，按3000計算，兩年租金=7.2萬。
二是以西安當前狀況，位置尚可價格合理的新房都要搖號，而且中簽率還越來越低。如果搖不上，相當于第一條的租金損失加大。具體加大多少呢？半年搖不上等于多掏3.6萬，一年7.2萬。三是新房位置普遍偏遠，高新上班，房子買到?jīng)哄�，灃西并不奇怪。每天花在路上的時間，汽油費，打車費，停車費，想想都頭痛。如果選擇公交地鐵，估計早高峰要1.5~2小時。擁擠的地鐵，困倦的雙眼，身邊彌漫著蒜香和汗臭，一種身處二線，心在北上深的自豪感油然而生。
另外你不是一個人，娃的教育必須考慮。新房偏遠，配套設(shè)施差，不說上學(xué)，奧數(shù)班都不好找。同時，西安城六區(qū)單獨招生。小學(xué)在灃西上，西工大附中，高新一中什么的，就別想了。

作者: Dempsey 時間: 2021-3-18 13:12
？？？

作者: wojiaoyaze 時間: 2021-3-18 13:20
二手房除非買帶學(xué)區(qū)的其他都建議新房

作者: Hisoon 時間: 2021-3-18 13:37
你忽略了一點，就是搖號帶來了交易等待成本。如果樓市不是很熱，可以慢慢搖，但是面對未來漲價的未知情況，等不起啊。

作者: dustin 時間: 2021-3-18 13:46
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作者: Korzhao 時間: 2021-3-18 13:50
二手房最大好處，所見即所得。

作者: 紫陌林夕 時間: 2021-3-18 13:54
適合自己就是最好的

作者: 紫陌林夕 時間: 2021-3-18 13:56
目測中介推薦二手房。

作者: 咸檸1 時間: 2021-3-18 13:57
分析的挺好的。著急用房的入手適合自己的二手房就好了。我認識搖號的人都不是很需要現(xiàn)在住的

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 14:03
補充一下，期房還有很大的隱患。比如不按時交房甚至爛尾，辦不下房產(chǎn)證，開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)學(xué)校，教育局不認等等。如果你娃三年后上學(xué)，千萬別卡點買兩年后交房的新房，否則血淋淋的教訓(xùn)會讓你追悔莫及。

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 14:04

天圓地方發(fā)表于 2021-03-18 13:50
當然是新房了，最近新出的樓盤備案價都不高，很多二手房備案價虛高

不高的兩萬人搶，沒福氣啊

作者: jay029 時間: 2021-3-18 14:22

dustin 發(fā)表于 2021-03-18 13:46
高新上班而且不打算換工作的買浐灞、灃西干啥？

高新貴啊。。要是不看價錢，北京那么多人住五環(huán)外干啥？

作者: 跑跑 時間: 2021-3-18 14:27
新房好地段搖不上不好的不想買。今年肯定面臨大的通脹房子肯定漲錢放銀行不值錢麻煩

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 14:36

jay029 發(fā)表于 2021-03-18 14:22
高新貴啊。。要是不看價錢，北京那么多人住五環(huán)外干啥？

高新除了學(xué)位房，不一定都貴。另外不一定在高新，比如太白南路附近，友誼西路什么的也很近，坐三四站地鐵就到了。我朋友在錦業(yè)路旺都附近上班，住在裕昌太陽城，每天騎共享單車就行。

作者: owsml 時間: 2021-3-18 14:45
看自己的需求了，總體來說還是推薦離單位近、帶學(xué)校、品質(zhì)好的，符合這個條件有啥買啥就完事了。

作者: 呵呵呵呵 時間: 2021-3-18 15:32

wojiaoyaze 發(fā)表于 2021-03-18 13:20
二手房除非買帶學(xué)區(qū)的其他都建議新房

核心位置沒有啥新房了，怎么辦？

作者: 戶縣中大哥 時間: 2021-3-18 15:38
打新時間成本很高，兩年搖不到號很普遍，容易踏空

作者: Dkbds 時間: 2021-3-18 15:45
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作者: 王nono 時間: 2021-3-18 15:51
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作者: Dkbds 時間: 2021-3-18 15:53
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作者: 魚香肉絲蓋澆 時間: 2021-3-18 16:03
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作者: Wilson523 時間: 2021-3-18 16:11
二手房主要是涉及評估，銀行貸款按評估價放貸，實際首付比例要高不少

作者: 王小奇 時間: 2021-3-18 16:23
關(guān)鍵是新房子不一定能搖到號，這個過程中房價上漲的損失比手續(xù)費這些大多了

作者: jay029 時間: 2021-3-18 16:24

五行缺金發(fā)表于 2021-03-18 14:36
高新除了學(xué)位房，不一定都貴。另外不一定在高新，比如太白南路附近，友誼西路什么的也很近，坐三四站地鐵就到了。我朋友在錦業(yè)路旺都附近上班，住在裕昌太陽城，每天騎共享單車就行。

要對比可能那同等品質(zhì)對比才有意義。

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 16:42

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-18 15:45
二手房虛高有地產(chǎn)商饑餓營銷在里邊。二手房不標那么高，新房哪有那么多人搶，都是認為搖到就是賺到。可是那是針對拿地很早，開發(fā)周期很長的成熟地段尾盤。有些地方二手房倒掛新房快一倍。呵呵！你覺得這樣的二手房你會買來投資嗎？你買了以后要是等多長時間。升值難道準備比新房貴三倍賣！有人接盤嗎？還是好好搖新房吧！

大部分成熟區(qū)域，比如南稍門，文藝路，丈八東路等連新房都沒有，何來倒掛？何況成熟地段1萬六七的房子大把，一萬三四也不少，這價格貴嗎？

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 16:44

魚香肉絲蓋澆發(fā)表于 2021-03-18 16:03
本帖最后由魚香肉絲蓋澆于 2021-3-18 16:04 編輯

我搖了一次新房沒搖上，果斷入了二手毛坯，二手雖然是二手，但是已經(jīng)建成，地段優(yōu)劣、周邊配套、學(xué)區(qū)兌現(xiàn)都是肉眼可見的，不過價格貴，交易稅費高是二手的劣勢。

我上面也寫了，期房起碼等兩年，租金下來也要五六萬，七八萬

作者: Dkbds 時間: 2021-3-18 16:47
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作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 16:50

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-18 16:47
麻煩看清楚我說的話的意思再回答。

哈哈，你說的是航天城吧

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 16:52

王nono 發(fā)表于 2021-03-18 15:51
論壇里有個現(xiàn)象，逢買房逢二手必談高新，仿佛只有買到高新才有學(xué)區(qū)才算買房。可能還是年輕人多，對高新的關(guān)注多，還有就是在西安時間不是很長，對西安的根根底底枝枝蔓蔓了解不多。其實可以把目標區(qū)域放大一些，雁塔區(qū)和碑林區(qū)都可以看看。略舉兩例：比如文藝路附近，學(xué)區(qū)為文藝路小學(xué)，住宅多，居民多，離城墻近，離雙地鐵近，環(huán)境尚可。比如翠華路小寨沿線，屬于雁塔和曲江的核心地帶，學(xué)區(qū)為翠華路小學(xué)和大雁塔小學(xué)，都是西安公辦頂級小學(xué)，還有部分片區(qū)初中學(xué)區(qū)為85中，居除五大之外二類初中的第一梯隊，或說屬于公辦中學(xué)的第一梯隊，這樣的學(xué)區(qū)全市也沒幾個。當然，這些片區(qū)房子比較舊，但積淀深厚，各方面生活配套都不錯。想買二手房可以去看看。

說的有道理。西安還在發(fā)展中，一線城市已經(jīng)以二手交易為主了。

作者: Dkbds 時間: 2021-3-18 17:09
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作者: Uskudar 時間: 2021-3-18 17:14

五行缺金發(fā)表于 2021-03-18 16:50
哈哈，你說的是航天城吧

那是較著名的西咸吹，說的百分百是西咸。

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 17:15

紫陌林夕發(fā)表于 2021-03-18 13:56
目測中介推薦二手房。

怎么會這么想。我只是覺得，不少人初次買房經(jīng)驗不足會踩坑，造成很大困擾。我的業(yè)主群里，很多是初次買房的剛需。房子是六年前買的，由于交房時間一拖再拖，有人買的是婚房，娃上幼兒園大班了，現(xiàn)在還在裝修；有個美女買房時正懷孩子，現(xiàn)在因為沒法落戶為孩子上學(xué)發(fā)愁。記得有次她在群里抱怨自己當時太年輕，如果買旁邊的二手房，幼兒園小學(xué)都解決了，房子也早住上了。這些年光房租就掏了不少，為省錢只能租一室的小房子，住的憋屈。

作者: Dkbds 時間: 2021-3-18 17:16
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作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 17:17

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-18 17:09
我只能說，即使在熱門的區(qū)域，限購限價在嚴格。二手房比新房倒掛太多的，新房1萬，二手1萬八，你覺得還值得入手二手房嗎？買了自住自己開心就好，比小區(qū)所有買新房的人房子貴快一萬。到你手你再出售就是三手。而且你準備賣多錢房子是有金融屬性的。到你手里基本上就已經(jīng)是失去了這個價值了。而且配套還不成熟的情況下。搖新房肯定是唯一選擇。成熟地段的二手房，即使倒掛，但是因為成熟的配套，穩(wěn)定的人群，便利的交通�？隙ǹ梢钥紤]。而這樣的房子一般都是存在于開發(fā)周期很長的尾盤。至于你說的沒有新房的好地段二手小戶型房。絕對是錢包比較緊，首套房的很好的選擇。生活便利。學(xué)區(qū)完善。然后再攢錢改善。

有道理

作者: 李慕秋 時間: 2021-3-18 18:21
可你忽略了一個重要問題，杠桿�？們r也許像你算了二手房更有優(yōu)勢。但大多數(shù)人都是按揭。新房就付個首付上車，其他錢慢慢來。二手房稅、傭金等得立馬交，貸款要按銀行評估價。

作者: momokan911 時間: 2021-3-18 18:39
現(xiàn)在新房的品質(zhì)明顯比原來好多了，盡量想辦法買新房。

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-18 19:59

momokan911 發(fā)表于 2021-03-18 18:39
現(xiàn)在新房的品質(zhì)明顯比原來好多了，盡量想辦法買新房。

2017年之后，開發(fā)商資金愈發(fā)緊張，過分強調(diào)高周轉(zhuǎn)，以至于業(yè)內(nèi)人士聲稱17年之后的房子是有史以來質(zhì)量最差的。比如五星級的家。

作者: 王nono 時間: 2021-3-18 20:32
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作者: shuiyiyouhan 時間: 2021-3-18 22:44

跑跑發(fā)表于 2021-03-18 14:27
新房好地段搖不上不好的不想買。今年肯定面臨大的通脹房子肯定漲錢放銀行不值錢麻煩

對今年錢要么跑進樓市要么股市

作者: 長安吳秀波 時間: 2021-3-19 04:41

李慕秋發(fā)表于 2021-03-18 18:21
可你忽略了一個重要問題，杠桿�？們r也許像你算了二手房更有優(yōu)勢。但大多數(shù)人都是按揭。新房就付個首付上車，其他錢慢慢來。二手房稅、傭金等得立馬交，貸款要按銀行評估價。

其他錢慢慢來？不繳契稅大修基金能拿到不動產(chǎn)證？按揭方面新房和二手都一樣，都被銀行薅羊毛啊，而且是按月薅的

作者: 魚香肉絲蓋澆 時間: 2021-3-19 08:57
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 09:06

Uskudar 發(fā)表于 2021-03-18 17:14
那是較著名的西咸吹，說的百分百是西咸。

哈哈哈，這貨看來是人盡皆知，西咸小吹子一枚，啥也不懂一天還喜歡在論壇給別人上課，太搞笑了

作者: 五行缺金 時間: 2021-3-19 10:50

李慕秋發(fā)表于 2021-03-18 18:21
可你忽略了一個重要問題，杠桿。總價也許像你算了二手房更有優(yōu)勢。但大多數(shù)人都是按揭。新房就付個首付上車，其他錢慢慢來。二手房稅、傭金等得立馬交，貸款要按銀行評估價。

你說的有道理。凡事有利有弊，不可能只要好處。重要的是自己的實際情況和解決問題的難度。比如首付比例，畢竟西安的房價相對低，首付差個十萬二十萬，通過其他途徑解決也不算很難。又比如對于孩子要上小學(xué)的家長，肯定應(yīng)該把能夠按時落戶，教育配套成熟放在首位。正如我前面所說，年輕家長買期房打算過幾年孩子上學(xué)，沒想到交房時間一拖再拖導(dǎo)致沒法落戶。期房開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)學(xué)位落空，比如萬熙天地。

作者: 青蛙笑哈哈 時間: 2021-3-19 11:07

長安吳秀波發(fā)表于 2021-3-19 04:41
其他錢慢慢來？不繳契稅大修基金能拿到不動產(chǎn)證？按揭方面新房和二手都一樣，都被銀行薅羊毛啊，而且是按 ...

新房的費稅可以緩很多年，只要不賣可以一直拖著，至少可以拖5年再交。

還有二手房會有差價，實際首付比例比新房高20%。對現(xiàn)金要求高很多。

作者: Dkbds 時間: 2021-3-19 11:41
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 11:47

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-19 11:41
sb而已，就會背后做小動作。鍵盤下

哈哈哈，看看你那sb言論，好意思聊鍵盤俠的事？

作者: Dkbds 時間: 2021-3-19 11:51
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 11:54

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-19 11:51
就你這屌絲樣，也好意思評論別人窮還嘴硬的，還劍指江山，你也算人才了。一個只敢背后議論別人的，你說是什么呢

我現(xiàn)在就在金域曲江樓底下吃飯呢，你過來，咱聊一下到底誰是個屌絲鍵盤俠

作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 11:55

西市五花肉發(fā)表于 2021-03-19 11:54
我現(xiàn)在就在金域曲江樓底下吃飯呢，你過來，咱聊一下到底誰是個屌絲鍵盤俠

我兩點之前都在，方便就過來，給我上上課

作者: Dkbds 時間: 2021-3-19 11:57
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 12:00

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-19 11:57
你說你是不是有毛病，你叫我過去我就過去，腦子壞了吧！有病要看呢！我一天啥不干等著應(yīng)付你。！我給你私聊那么多，你不回。有啥私事，咱倆自己解決，不要影響別人討論問題。

你不是嫌私底下噴沒意思么，那你來么，私聊啥呢，大家讀能看見證明你不是個慫貨么，別扯沒用的，要不然過來給大家直播下你給我上課，要不然就夾緊，別回消息了

作者: Dkbds 時間: 2021-3-19 12:06
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 12:09

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-19 12:06
你叫我過去我就過去，你算干啥的啊？你咋不過來呢！都叫我過去，我光應(yīng)付鍵盤俠都累死了。

你真沒意思，鉤子夾緊吧，碎皮一個，也就這兩年風(fēng)氣好了，不然你這種貨天天奈打

作者: Dkbds 時間: 2021-3-19 12:13
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 12:14

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-19 12:13
呵呵。你個碎聳和誰說話呢！風(fēng)氣好我操，這話說的，我咋沒感覺風(fēng)氣好呢！我好害怕啊。前幾天還看我弟在城里看幾個場子，放高利貸收帳的場景。你的世界好美好啊。

呀，你天天你弟長你弟短的，那你過來么，你跟我講講你弟的事么，打字累不累？

作者: Dkbds 時間: 2021-3-19 12:19
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作者: 西市五花肉 時間: 2021-3-19 12:23

Dkbds 發(fā)表于 2021-03-19 12:19
你算哪根蔥啊！還是那句話，有病要早治。雖然現(xiàn)在社會好了

哎，你似真滴么音

作者: 哈哈2014 時間: 2021-3-19 13:35
同時看有合適的二手就果斷下手
沒有就積極搖號
現(xiàn)在不少二貨一門心思搖
投資還可以
剛需這么搞是打算把自己玩死

作者: 哈哈2014 時間: 2021-3-19 13:42

五行缺金發(fā)表于 2021-03-18 16:42
大部分成熟區(qū)域，比如南稍門，文藝路，丈八東路等連新房都沒有，何來倒掛？何況成熟地段1萬六七的房子大把，一萬三四也不少，這價格貴嗎？

搖新房的絕大部分都是想賺一比的
二手房沒差價怎么賺錢

作者: 夢回漢朝 時間: 2021-3-20 06:56

天圓地方發(fā)表于 2021-03-18 13:50
當然是新房了，最近新出的樓盤備案價都不高，很多二手房備案價虛高

新房交房到入住一般需要3年左右吧，3年租金也要10幾萬吧，這樣一算好像差不多吧。

作者: 駱駝力量 時間: 2021-3-20 11:07

王nono 發(fā)表于 2021-3-18 15:51
論壇里有個現(xiàn)象，逢買房逢二手必談高新，仿佛只有買到高新才有學(xué)區(qū)才算買房。可能還是年輕人多，對高新的關(guān) ...

你沒看論壇里大家都認為只有玻璃幕墻或者石材干掛的小高層才能看得上（不！還必須不能是黃色），其他的壇友能看得上？高層？那是韭菜樓！多層非電梯房？那是老破舊！沒有絲毫居住品質(zhì)！點式樓？墩子！就不應(yīng)該存在，再便宜都不會去買！你看看他們的言論，他們可能看得上文藝路、翠華路這種？

作者: 駱駝力量 時間: 2021-3-20 11:16

shuiyiyouhan 發(fā)表于 2021-3-18 22:44
對今年錢要么跑進樓市要么股市

看看任澤平的研究報告，流動性拐點了，去年上半年因為疫情放水一波，但是疫情控制之后基本就非�？酥屏�。很顯然這次我們沒有打算跟著美國放水。開發(fā)商三條紅線基本把供給側(cè)融資給控制了，需求側(cè)嚴查經(jīng)營貸、限制房貸比重都在強化監(jiān)管。哪個城市出現(xiàn)上漲馬上出政策，這不副部長來西安和成都了。越來越發(fā)現(xiàn)房主不吵不是一句空話。

作者: 鳳城二路 時間: 2021-3-20 18:14
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作者: 五行缺金 時間: 2021-3-20 18:49

駱駝力量發(fā)表于 2021-03-20 11:16
看看任澤平的研究報告，流動性拐點了，去年上半年因為疫情放水一波，但是疫情控制之后基本就非常克制了。很顯然這次我們沒有打算跟著美國放水。開發(fā)商三條紅線基本把供給側(cè)融資給控制了，需求側(cè)嚴查經(jīng)營貸、限制房貸比重都在強化監(jiān)管。哪個城市出現(xiàn)上漲馬上出政策，這不副部長來西安和成都了。越來越發(fā)現(xiàn)房主不吵不是一句空話。

可以多聽聽其他人的說法，比如徐遠教授。美國兩年內(nèi)不會加息，有有可能還會繼續(xù)增發(fā)基礎(chǔ)貨幣。流動性一旦緊縮可能會導(dǎo)致金融危機，耶倫不敢冒險。

作者: 駱駝力量 時間: 2021-3-20 22:40

五行缺金發(fā)表于 2021-3-20 18:49
可以多聽聽其他人的說法，比如徐遠教授。美國兩年內(nèi)不會加息，有有可能還會繼續(xù)增發(fā)基礎(chǔ)貨幣。流動性一旦 ...

我這里說的流動性拐點是國內(nèi)流動性拐點，這次我國率先成功控制疫情并恢復(fù)增長，也會最先撤出基金貨幣政策。國家定調(diào)不急拐彎，但是還是會拐彎。歷史上確實，美元進入加息周期一般會刺破資產(chǎn)泡沫，但是不一定是美國的，新興經(jīng)濟體泡沫也會破（東南亞金融危機就是），08年是美國自己的泡沫。所以我們要防患未然，相比其他新興經(jīng)濟體，我們資本賬戶不開放，外資進出比較麻煩，15年股災(zāi)差點弄成金融危機，對股票市場杠桿控制非常嚴。18年金融去杠桿，現(xiàn)在金融穩(wěn)定成為紅線。如果拿國內(nèi)各類資產(chǎn)來說，相對最具泡沫的就是房價了。所以如果將來美元加息，只要控制好房價基本沒什么怕的。明顯這一次我們不想和08年那次一樣：國內(nèi)放水+國外買美國國債。

作者: 長安吳秀波 時間: 2021-3-27 07:45

青蛙笑哈哈發(fā)表于 2021-03-19 11:07
新房的費稅可以緩很多年，只要不賣可以一直拖著，至少可以拖5年再交。

還有二手房會有差價，實際首付比例比新房高20%。對現(xiàn)金要求高很多。

很多新房買的時候房產(chǎn)證已經(jīng)辦理了，你是不知道吧？

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