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標(biāo)題: 房地產(chǎn) [打印本頁]

作者: alxejin 時間: 2022-2-12 18:58
標(biāo)題: 房地產(chǎn)
一個中國老百姓茶余飯后最喜歡談?wù)摰脑掝}，因為有沒有房子決定了你有沒有擇偶權(quán)，有幾套房子就可以有跟身邊的親朋好友炫耀的資本，就被標(biāo)上了所謂的成功人士來獲取自己的內(nèi)心滿足感。
先不說投資房產(chǎn)能獲取多少收益，當(dāng)下買的新房能夠按時、保質(zhì)量、不降標(biāo)的交付到你手里，你就算是個幸運兒了。這兩年樓市政策稍微收緊，房企一個接一個的爆雷，像已經(jīng)爆的藍(lán)光泰禾佳兆業(yè) 陽光城華夏幸福恒大中梁等等，這些雖然是私企但大部分都是上市房企，排名也都是在全國50前，以及今天爆的正榮和未來要爆的...不要覺得踩雷是小概率事件，或者說我只買大的央企和國企就沒有踩雷風(fēng)險。買房可不是小錢，這可都是一生甚至兩代人的積蓄啊，有沒有問過自己這個風(fēng)險你真的承受得起嗎？
再來說說收益，早年投資房產(chǎn)利用三倍杠桿確實有一部分人賺到了錢，起碼自家房子在中介掛的價格比當(dāng)初買的翻了2-3倍，但問題是你兌現(xiàn)了這個收益了嗎？從買到賣才算是一次完整的投資，要不然永遠(yuǎn)都是 on paper！如果是最近幾年貸款買的，那就更沒有投資價值了，因為任何投資實際收益率=名義收益率-資金成本-通脹率。我們假設(shè)你的貸款利率5% 通脹3%，房子每年至少升值8%你才能獲取正收益，毋庸置疑這個在今后樓市中很難實現(xiàn)。
再說說其他因素，比如房地產(chǎn)稅，二手房指導(dǎo)價等等，因為樓市它是一個非標(biāo)準(zhǔn)化市場，zf有形的手對房產(chǎn)價格干預(yù)的比較明顯，這就導(dǎo)致房價當(dāng)初人為的怎么炒上來，那么就會被政策無情的打下去，不像是股票基金這類標(biāo)準(zhǔn)化市場的資產(chǎn)，就算茅臺股價漲到天上去，監(jiān)管也不可能下一道指令說你茅臺股價太高，必須往下降，監(jiān)管是不會做出這類的干涉。有人覺得投資樓市相比其他資產(chǎn)要安全可靠，這個也是錯覺，因為樓市沒有放在標(biāo)準(zhǔn)化的交易所交易，你是看不到價格波動的，不像是金融資產(chǎn)，但看不到波動不代表它沒有波動，如果像股票基金一樣，每天都可以看到價格上躥下跳，你還會覺得安全可靠嗎，跌5%你就會非常難受，10%你就睡不著覺20%就直接奔潰了，試試上百萬的資產(chǎn)每天上下盈虧好幾萬，你還會有幸福感嗎？
最后，我說這么多肯定不是希望房價降，對誰都沒有好處，我自己只有一套房子自己住，每年房價漲幅能夠覆蓋過5個點貸款，我就心滿意足了，換句話說防止房價暴漲目的是為了防暴跌。過去二十年樓的市牛市給老百姓預(yù)期是一直會漲下去，現(xiàn)在買的房的邏輯就是因為它一直在漲，所以以后還會漲，殊不知一旦一致性預(yù)期出現(xiàn)了就要提醒自己站到隊伍的對立面去。當(dāng)然剛需自便，投資慎重。人活一世，草木一秋，短短幾十年盡量讓自己活的精彩些。盡代表個人觀點，不喜勿噴。
(, 下載次數(shù): 19)

作者: 西河晉陽 時間: 2022-2-12 19:01
看恒大能復(fù)工交幾個樓盤吧

作者: 凱安凱 時間: 2022-2-12 19:09
18年郁亮就開始喊口號：活下去，好多人在嘲笑接下來的日子一個個房企開始爆雷�，F(xiàn)在郁亮又說：要背水一戰(zhàn) 要么死要么活，看來房企行業(yè)縮表出清出局只是才剛剛開幕！
(, 下載次數(shù): 10)

作者: 長安人士 時間: 2022-2-12 19:15
人間清醒

作者: 神仙 時間: 2022-2-12 19:27
透明的地價，透明的建筑成本。買房人掏了真金白銀，就這你他媽的還把生意做賠了

作者: huyongyou 時間: 2022-2-12 19:31
競拍拿地，然后出售的時候政府開始限價，房企業(yè)有被坑的時候

作者: 凱安凱 時間: 2022-2-12 19:32

神仙發(fā)表于 2022-02-12 19:27
透明的地價，透明的建筑成本。買房人掏了真金白銀，就這你他媽的還把生意做賠了

銀行還有倒閉的呢

作者: 楊老五二 時間: 2022-2-12 19:46
資金蓄水池，說白了還是這些年印的太多了，普通人抵御通脹靠什么？理財收益少，股票被割韭菜，開店做生意更難，普通人辛苦攢點錢只能涌入房地產(chǎn)，房市崩盤，并不能共同富裕，只會一起貧窮。

作者: yility 時間: 2022-2-12 19:54
大城市2-3房都是自住，只有一套的趕緊想辦法怎么再買一套大面積的改善吧，以后會更貴，等第四套開始再考慮什么投資、回報率的事情吧。

作者: 13453968916 時間: 2022-2-12 20:04

神仙發(fā)表于 2022-02-12 19:27
透明的地價，透明的建筑成本。買房人掏了真金白銀，就這你他媽的還把生意做賠了

地價透明嗎？投表找表透明嗎？？還是年輕了啊

作者: 哈哈2014 時間: 2022-2-12 20:12
不管怎么說，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去閉著眼買房就能賺錢得時代一去不復(fù)返

作者: 曼越梅愛好者 時間: 2022-2-12 20:36
萬科不比誰雞賊?哪年不是它先喊哪年不是它玩得最溜?黃鼠狼給雞拜年......

作者: 神仙 時間: 2022-2-12 20:45

13453968916 發(fā)表于 2022-02-12 20:04
地價透明嗎？投表找表透明嗎？？還是年輕了啊

地價拍賣可是明標(biāo)，自己以小搏大借銀行融資搞地產(chǎn)，賺錢偷著笑賠了就咋呼叫

作者: 圓夢大師 時間: 2022-2-12 20:58

曼越梅愛好者發(fā)表于 2022-02-12 20:36
萬科不比誰雞賊?哪年不是它先喊哪年不是它玩得最溜?黃鼠狼給雞拜年......

萬科前幾年已經(jīng)很少拿地了，所有地產(chǎn)企業(yè)最安全的絕對是萬科。如果萬科說背水一戰(zhàn)，那其他房企的日子絕對不好過。

作者: 曼越梅愛好者 時間: 2022-2-12 21:05

圓夢大師發(fā)表于 2022-02-12 20:58
萬科前幾年已經(jīng)很少拿地了，所有地產(chǎn)企業(yè)最安全的絕對是萬科。如果萬科說背水一戰(zhàn)，那其他房企的日子絕對不好過。

本來在西安就不靠拿地，萬科在珠三角和長三角沒少拿地，萬科在西安之前都靠收并購，就這去年前年萬科還是有史以來在西安拿地的最多的兩年，雞賊萬科哪年不喊?活下去喊了不知道多少年了，結(jié)果別人死了

作者: 漫步大明宮 時間: 2022-2-12 21:10
萬科嚇別人等別人低價拋售了他來接

作者: 皇都群眾 時間: 2022-2-12 21:54
天地源耍猴盤最近挺火？

作者: 格拉斯哥 時間: 2022-2-12 22:09
即使房地產(chǎn)熄火，也希望西安能晚于全國幾年再熄，西安城建落后了幾年，需要賣地的錢來建地鐵修馬路架橋梁。一線城市已經(jīng)不依賴賣地，成都杭州武漢這些二線省會城市已經(jīng)賣夠了地掙夠了錢城市架構(gòu)已經(jīng)整的七七八八，可西安還欠缺很多。每年不足千億的政府收入，捉襟見肘，西安還需要幾千億來補(bǔ)足城市基礎(chǔ)設(shè)施。

作者: 凱安凱 時間: 2022-2-12 22:29

神仙發(fā)表于 2022-02-12 20:45
地價拍賣可是明標(biāo)，自己以小搏大借銀行融資搞地產(chǎn)，賺錢偷著笑賠了就咋呼叫

不是金融借款的問題現(xiàn)在要么是招拍掛要么是產(chǎn)業(yè)勾地招拍掛政府讓無償配建公租房，酒店寫字樓等（這個成本很高的都是短期看不到收益還占資金鏈）搞下來很難賺到錢！產(chǎn)業(yè)勾地要有產(chǎn)業(yè)引進(jìn) 占用資金鏈太多對于一個快速周轉(zhuǎn)的房企來說是不利的再加上新房短政策限價根本沒法活在碰到搞個城改水淺的拖個 3 4年水深的拖你6 7年都很正常

作者: 駱駝力量 時間: 2022-2-12 23:24

楊老五二發(fā)表于 2022-2-12 19:46
資金蓄水池，說白了還是這些年印的太多了，普通人抵御通脹靠什么？理財收益少，股票被割韭菜，開店做生意更 ...

別蓄水池了，但凡學(xué)過西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的宏觀部分就不會這么說，開發(fā)商也好、政府也罷，收到房款和地款之后放到保險柜鎖起來退出流通了嗎？如果沒有談何蓄水池？房地產(chǎn)不但不是蓄水池還加大了家庭消費杠桿，本質(zhì)上增加了貨幣乘數(shù)，不但不是蓄水池還是放大器。

作者: 駱駝力量 時間: 2022-2-12 23:26

yility 發(fā)表于 2022-2-12 19:54
大城市2-3房都是自住，只有一套的趕緊想辦法怎么再買一套大面積的改善吧，以后會更貴，等第四套開始再考慮 ...

入股城市里每家都是兩三套，還談投資談回報？談跑得快吧

作者: 駱駝力量 時間: 2022-2-12 23:30

曼越梅愛好者發(fā)表于 2022-2-12 21:05
本來在西安就不靠拿地，萬科在珠三角和長三角沒少拿地，萬科在西安之前都靠收并購，就這去年前年萬科還是 ...

在所有的民營房地產(chǎn)中，萬科還就是一個特立獨行的存在，喊活下去確實活下去了啊，不但活下去了，還活得很好，手里千億現(xiàn)金、發(fā)債2.+%利率，對，就等著接收其他民營地產(chǎn)公司的出清資產(chǎn)呢，暴雷的這些房地產(chǎn)公司但凡不加杠桿發(fā)高息美元債也不至于接連暴雷。

作者: 長安的光復(fù) 時間: 2022-2-12 23:34

格拉斯哥發(fā)表于 2022-02-12 22:09
即使房地產(chǎn)熄火，也希望西安能晚于全國幾年再熄，西安城建落后了幾年，需要賣地的錢來建地鐵修馬路架橋梁。一線城市已經(jīng)不依賴賣地，成都杭州武漢這些二線省會城市已經(jīng)賣夠了地掙夠了錢城市架構(gòu)已經(jīng)整的七七八八，可西安還欠缺很多。每年不足千億的政府收入，捉襟見肘，西安還需要幾千億來補(bǔ)足城市基礎(chǔ)設(shè)施。

都一樣，除了一線的北上深，其他城市太依靠土地出讓金了。

作者: 浪里個啷 時間: 2022-2-13 01:09
自從人口普查結(jié)果出來，整個互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)向一下就變了。如果整體經(jīng)濟(jì)下行的話，西安是不可能獨善其身的，只能說，房價漲的太猛了，已經(jīng)超出大部分普通人的承受能力了，新出生人口一年一百多萬的下降就是代價。但是，現(xiàn)在房價也不敢輕易下降，一引起恐慌，那就~~~~~~只能保持著現(xiàn)在這橫盤陰跌的態(tài)勢，以時間換變化了，不過還是希望有錢的土豪們，多多購房，為大西安的建設(shè)出錢出力。

作者: 吃群眾瓜 時間: 2022-2-13 12:35
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作者: 風(fēng)起長安 時間: 2022-2-15 22:40

格拉斯哥發(fā)表于 2022-02-12 22:09
即使房地產(chǎn)熄火，也希望西安能晚于全國幾年再熄，西安城建落后了幾年，需要賣地的錢來建地鐵修馬路架橋梁。一線城市已經(jīng)不依賴賣地，成都杭州武漢這些二線省會城市已經(jīng)賣夠了地掙夠了錢城市架構(gòu)已經(jīng)整的七七八八，可西安還欠缺很多。每年不足千億的政府收入，捉襟見肘，西安還需要幾千億來補(bǔ)足城市基礎(chǔ)設(shè)施。

是的，原國土資源部的《招標(biāo)掛牌拍賣出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》是2002年出臺的，2004年后，各地的土地拍賣就如火如荼的開展起來，為城市建設(shè)提供了原來難以想象的巨額資金，而西安土地真正體現(xiàn)出其價值是在2015年之后，比別人晚了10多年。

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