悅西安網(wǎng)
標題: 38+2！西安TOD站點大數(shù)據(jù)發(fā)布，軌道上的城市 [打印本頁]
作者: 悅西安 時間: 2022-6-6 10:48
標題: 38+2！西安TOD站點大數(shù)據(jù)發(fā)布，軌道上的城市
隨著交通工具和通勤方式的多元化，人們對空間距離慢慢模糊，而時間概念已成為衡量尺度遠近的工具，比如城市間的距離用高鐵幾小時來指代，城市內(nèi)的距離，則用地鐵通行時長來描述。
尤其在當前軌道交通編制和申報門檻不斷調(diào)整的背景下，一座城市的地鐵建設及開發(fā)程度，也是其經(jīng)濟發(fā)展水平的體現(xiàn)。
截止2022年5月，西安共開通地鐵線路8條，運行里程259km，全國排名第12（2021年總客運量全國第七）。而從全國各地已開通和已獲批的總里程看，2025年西安將以422km位居全國已獲批地鐵線路里程第11位。
那么，對西安來說，至關重要的TOD開發(fā)情況又如何呢？仲量聯(lián)行聯(lián)合悅西安，將以大數(shù)據(jù)可視化的形式，進行全方位解讀。
地鐵和城市的化學反應
TOD開發(fā)，能為城市發(fā)展貢獻多樣化的物業(yè)載體，促進多元功能的融合與土地高強度的開發(fā)利用，是驅(qū)動城市高效率綜合開發(fā)的引擎，也是交通效能轉(zhuǎn)化為城市動能的反應催化劑。
并且，地鐵站點的覆蓋率及站點周邊的開發(fā)情況，可反映出城市公共交通價值是否被有效利用，所以對當前西安TOD站點現(xiàn)狀的分析，也需從地鐵開始。
比如，換乘站點往往因為客流更大而具有更強的可塑性，預計在2025年地鐵3期建設完成后，西安地鐵站總數(shù)將達到249個，通車后城市內(nèi)換乘點將達到37個。其中在建的8號環(huán)線將會有18個換乘站，對全市的換乘貢獻率高達48%，其釋放的效能將進一步重塑西安城市發(fā)展格局。
西安地鐵2025年運營線路圖
另外，2號、4號、14號三線已在西安北站完成交匯，而城東的紡織城則具備1號、6號、9號三線接駁，二者均有效提高了跨城出行的便利程度。
其次，地鐵站點的覆蓋，能從公共交通角度反映出城市高價值區(qū)域的分布，因為地鐵站點周邊屬于隱形的“潛藏”價值區(qū)域，借助TOD開發(fā)，可實現(xiàn)“站點”向“站城”的轉(zhuǎn)換。據(jù)公開數(shù)據(jù)測算，至2025年，西安全市地鐵500米覆蓋率為12.2%，即地鐵站點有效賦能區(qū)域僅占西安建設用地總面積的1/8左右。
這一數(shù)據(jù)，一方面顯示了西安地鐵建設滯后于城市發(fā)展的現(xiàn)狀，另一方面也反映出西安地鐵對城市功能的支持與引導，正處于快速發(fā)展階段。
TOD站點的覆蓋區(qū)域，往往是城市中最需要高效開發(fā)利用的空間，也最能提升經(jīng)濟效率，從全球城市發(fā)展的宏觀視角看，站點覆蓋率在一定程度上反映區(qū)域經(jīng)濟效率，二者應呈正相關性，而西安市各區(qū)地鐵站點目前覆蓋率與經(jīng)濟效率的相關性情況，在下圖中一目了然。
38+2+X：西安TOD站點仍需進擊
從目前來看，西安是否有成型或者將要成型的TOD站點呢？我們不妨對符合TOD開發(fā)的站點進行范圍確定。
結(jié)合國內(nèi)外城市TOD開發(fā)經(jīng)驗，西安地鐵站點周邊300米半徑范圍，應該為TOD開發(fā)的核心區(qū)域。從理論上來說，這片區(qū)域內(nèi)應聚集高濃度的商業(yè)、辦公、文化、娛樂等城市功能，從而實現(xiàn)TOD對城市價值的兌現(xiàn)。
若根據(jù)站點周邊運營型業(yè)態(tài)情況，來進行價值屬性的分類，可以得到商圈屬性、商務屬性、產(chǎn)業(yè)屬性、文體屬性四種站點。在西安的249個地鐵站點中，具備TOD開發(fā)屬性的地鐵站點共有38個，占總站點數(shù)的15.3%，其中包含一般站點21個，換乘站點17個。
而基于價值屬性，進一步對這些TOD站點進行分類，還能發(fā)現(xiàn)不少特點。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計：仲量聯(lián)行
一是從城市的空間分布上，城墻內(nèi)實現(xiàn)TOD開發(fā)價值的地鐵站點1個（鐘樓站），而二環(huán)內(nèi)實現(xiàn)TOD開發(fā)價值的地鐵站點共計9個，并且以商業(yè)屬性、文旅屬性為主，暫無商務屬性站點。
二是從TOD開發(fā)價值的復合程度上，目前38個實現(xiàn)TOD開發(fā)的地鐵站點中具備復合化屬性的站點共計7個，分別是：鐘樓站（蓮湖區(qū)）、余家寨站（未央?yún)^(qū)）、行政中心站（經(jīng)開區(qū)）、黃渠頭站（曲江新區(qū)）、木塔寺站（高新區(qū)）、丈八一路站（高新區(qū)）、省體育館站（高新區(qū)）。
西安具備TOD開發(fā)價值地鐵站點分布
如果說西安完成開發(fā)的TOD站點分布還算均勻，那為何實現(xiàn)開發(fā)價值的站點占比如此低呢？統(tǒng)籌來看，西安地鐵建設速度相對較慢，雖然目前已滿足居民基本的出行需求，但大量站點的開發(fā)后置，導致站點建設與周邊功能不協(xié)同，未能釋放出TOD站點帶動片區(qū)發(fā)展的潛力。
不過，除了這38個站點外，還有兩個站點也值得期待，即：電視塔旁的會展中心站（未來或更名）、奧體中心的雙寨站。
根據(jù)2020年8月的《西安文化商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃》公示，我們從土地利用、空間結(jié)構(gòu)、功能布局等方面描摹會展中心站。從科技文創(chuàng)片區(qū)的發(fā)展前景出發(fā)，會展中心站所在區(qū)域作為西安文化CBD的門戶，已建成運營萊安中心、萬象天地等項目。
而站點周邊，占地約138畝、建筑面積近60萬㎡，包含4棟超高層的華潤置地國際文化商業(yè)中心。正在建設中，未來將形成一個集高端住宅、高端商業(yè)、高端商務、高端酒店為代表的城市封面，也將是西安TOD模式的典范。
從隋唐天壇眺望電視塔
華潤置地國際文化商業(yè)中心效果圖
我們再看看雙寨站。
在“三軸定長安”的時代，奧體中心片區(qū)已是“東軸線”樞紐，一系列規(guī)劃重塑、功能重組和產(chǎn)業(yè)重置之下，國際港務區(qū)將演變成為城市東北部的中心。
作為3號線與14號線的天地換乘站點，雙寨是奧體中心片區(qū)的活力源泉和流量端口，招商局絲路中心、綠地絲路全球貿(mào)易港、中國五礦金融貿(mào)易中心、華潤湃中心、水晶匯溪廣場、綠城全運村等多個地標。
奧體外圍是全市唯一的地鐵TOD建筑群，雙寨站點周邊無論在立體交通接駁設計、商業(yè)功能承接，還是地上公寓及寫字樓的配套，都力爭將雙地鐵功能性完整發(fā)揮，實現(xiàn)“商業(yè)、文化+”的多重復合效果。
同時，在結(jié)合西安市目前的空間發(fā)展、功能重塑、城市更新、控規(guī)編制等因素后，我們看到未來將會有更多的站點，陸續(xù)兌現(xiàn)其TOD開發(fā)價值。
西安未來的TOD開發(fā)走向何方？
不難看出，目前西安的部分站點周邊，土地被重新開發(fā)利用的趨勢已非常明顯。
站點帶動片區(qū)開發(fā)、重塑市場價值的TOD效應已逐漸開啟，而西安也將從“大建設”向“大建設+大開發(fā)”的模式轉(zhuǎn)變，助力西安迎來“TOD時代”。
同時，《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》中指出：要推動樞紐一體化建設，按照站城一體、產(chǎn)城融合、開放共享原則，做好發(fā)展空間預留、用地功能管控、開發(fā)時序協(xié)調(diào)，這也為TOD的發(fā)展指明了方向。
從城市層面看，這就需要處理好交通樞紐與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關系，而聚焦到片區(qū)上，則要充分利用站點TOD開發(fā)為片區(qū)發(fā)展賦能，提前規(guī)避不利因素，仲量聯(lián)行與悅君認為，應在更多的方面進行積極探索和嘗試：
其一是TOD和城市更新融合，實現(xiàn)動力更迭。中心城區(qū)內(nèi)城市更新應該優(yōu)先考慮TOD項目，借勢TOD驅(qū)動高質(zhì)量城市更新，帶動站點周邊土地高強度開發(fā)和復合利用，促進人口和產(chǎn)業(yè)集聚，實現(xiàn)公共利益和城市發(fā)展雙贏。
其二是TOD和多元功能結(jié)合，促進站城一體。在具體開發(fā)建設中，實施TOD站城一體化建設，打造軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈。將多樣化的城市功能集中布置在站點周邊，形成人氣集聚、出行高效、方便快捷的城市生活，讓市民真正實現(xiàn)自由工作、自由生活。
其三是TOD和ESG理念諧合，助力低碳發(fā)展。TOD是助力城市低碳發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要抓手，在實踐中應積極融入綠色可持續(xù)發(fā)展理念，通過TOD開發(fā)打造復合緊湊的城市空間，實現(xiàn)高效可靠的公交出行和多元便利的生活服務深度融合，引導市民出行方式的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)變，同時TOD開發(fā)捕捉軌道建設帶來的外部經(jīng)濟效益，也將反哺軌道交通運營維護。
總體來說，目前已規(guī)劃建設的地鐵周邊仍然存在一定的開發(fā)空間，在大力推進城市更新的政策優(yōu)勢疊加下，在城市未來的發(fā)展建設中，西安依舊需要充分利用TOD驅(qū)動片區(qū)實現(xiàn)綜合性、復合化、高效率的發(fā)展，將流量價值轉(zhuǎn)變城市的可持續(xù)經(jīng)濟價值，利用TOD重塑西安的城市經(jīng)濟格局。
作者: 大胡子 時間: 2022-6-6 11:50
地鐵站點商務+辦公，為比較成功的開發(fā)屬性。可參考上海中山公園站，西安需加大努力了
作者: 客從長安來 時間: 2022-6-6 12:42
郭杜站和航天城站是不是也是TOD
作者: 中國西進 時間: 2022-6-6 13:01
雙寨站非常符合TOD特點
作者: 嘻嘻...haha... 時間: 2022-6-6 13:29
上林路未來可期啊
作者: greeeenarc 時間: 2022-6-6 15:06
提示: 作者被禁止或刪除 內(nèi)容自動屏蔽
作者: marquiszjs 時間: 2022-6-6 15:32
提示: 作者被禁止或刪除 內(nèi)容自動屏蔽
作者: 大唐明月 時間: 2022-6-6 16:04
好!依托地鐵站點大搞商業(yè)，這是一個發(fā)展經(jīng)濟的好辦法!
作者: hahahahaha 時間: 2022-6-6 16:31
期待西安東站的整體開發(fā)，還有8號線車輛段的上蓋。
作者: mldz100820 時間: 2022-6-6 17:33
丈八北路地鐵口的大茂城呢，不是也宣傳TOD~
作者: 一位市民 時間: 2022-6-6 20:08
隱約記得，雁鳴湖那邊有個車站
說是TOD什么的
然后，就沒有然后了
很有西安特色
作者: balarkliang 時間: 2022-7-12 14:37
西咸的TOD規(guī)劃里，上林路，能源中心，包括白馬河站都很有潛力。
作者: balarkliang 時間: 2022-7-12 14:40
西咸的TOD規(guī)劃里，上林路，能源中心，包括白馬河站都很有潛力。
作者: 大唐明月 時間: 2022-7-12 16:11
8號地鐵線是換乘之王!
作者: 愛西咸 時間: 2022-7-24 20:40
西咸能金區(qū)未來可期
作者: jzero 時間: 2022-10-14 11:07
已經(jīng)開工建設了，該項目是西北地區(qū)首個融合軌道交通站點與保障性租賃住房及配套商業(yè)的綜合開發(fā)項目
(, 下載次數(shù): 15)
(, 下載次數(shù): 15)
作者: 一位市民 時間: 2022-10-14 16:20
不錯
就看建成后什么樣子的了
作者: parsefloat 時間: 2022-12-13 20:04
Tod還是深圳厲害
作者: pandemic 時間: 2022-12-29 10:51
GO GO GO我大西安！
作者: 魚躍西安人 時間: 2023-4-2 15:45
嚴謹性前瞻性布局
作者: guanggaozhanwu 時間: 2023-4-2 18:05
依托地鐵站點大搞商業(yè)，這是一個發(fā)展經(jīng)濟的好辦法!
作者: yanwuzhu 時間: 2023-4-30 11:04
大唐西市站、豐慶公園站適合搞TOD
作者: 風信子88 時間: 2023-5-15 13:03
這地鐵圖都是錯的
作者: dk434cp 時間: 2023-6-7 00:25
內(nèi)容滿滿
| 歡迎光臨 悅西安網(wǎng) (http://m.wanjia100.cn/) |
Powered by Discuz! X3.4 |