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標題: 西咸新區(qū) [打印本頁]

作者: sxsnsjp 時間: 2023-2-20 19:17
標題: 西咸新區(qū)
摘要

在秦嶺的天然阻隔、以及近在咫尺的咸陽的呼應下，西安選擇了向西向北的外拓重心，西咸新區(qū)應運而生。本文主要從三個維度進行梳理刻畫：第一，發(fā)展前景的維度：西咸新區(qū)作為西安西融北跨的門戶，仍有較大戰(zhàn)略性發(fā)展的空間。但2021年的體制改革也有明顯影響，部分區(qū)域劃給了咸陽共管，并且級別優(yōu)越有所下滑，未來視作西安市屬開發(fā)區(qū)或許更為貼切。第二，發(fā)展現(xiàn)狀的維度：從開發(fā)區(qū)生命周期而言，西咸新區(qū)仍處于“建設期”發(fā)展階段。雖然土地成交規(guī)模領跑，但主要由平臺托底。下屬的五大新城人口密度、產(chǎn)業(yè)布局和土地市場的現(xiàn)狀存在巨大分化。第三，債務的維度：西咸新區(qū)債務絕對體量非常龐大（22H1末2,611.67億元），但好在期限結構控制適宜，債券占比不高（15%左右），相比曲江和高新區(qū)而言，債市波動帶來的預期影響相對更小，但非標占比持續(xù)提升。具體到西咸集團，選取2017-22H1階段進行財務分析得到以下兩個結論：01集團合并資產(chǎn)翻倍（1,631億至3,147億），主要由債性資金驅(qū)動但銀行渠道拓展乏力，投向仍呈強公益性（政府單位為主的應收類款項+436億，項目建設成本類+727億），大額產(chǎn)業(yè)投資主要是25億元隆基電池項目、20億元灃東華僑城公司及部分產(chǎn)業(yè)園，城投成色較足，符合“建設期開發(fā)區(qū)”的階段特征。02母公司報表視角，集團本部以債券融資為主，但主要資金投向不是并表的發(fā)債新城平臺，而是西咸城建、西咸文旅等新區(qū)本級運營主體，也即集團融資目的與新城平臺綁定程度不深�？傮w而言，西咸新區(qū)發(fā)展空間仍在，近年土地價格快速抬升，新城產(chǎn)業(yè)未來可期。但目前的核心問題在于，尚處在“建設期”階段就已快速累積了逾2,600億元平臺債務。在發(fā)展的視角下，新區(qū)保持的長期債務為主、銀行貸款為主的債務結構，還能期待以未來的發(fā)展解決問題，但再融資空間已較為緊張；此外，非標融資占比的逐年提高，以及定融項目的出現(xiàn)，表明西咸的融資節(jié)制性有所下滑，再融資壓力加大，下屬新城平臺隱含也有明顯惡化。

目錄

一、西咸的前景：西融北跨主陣地不變，但級別“光環(huán)”略微褪去

1.1 西安“西融北跨”戰(zhàn)略下，發(fā)展空間仍在

1.2 體制變化：西安咸陽分而治之，級別優(yōu)越有所下滑，新城聚焦經(jīng)濟發(fā)展

二、西咸的現(xiàn)狀：“建設期”發(fā)展階段、土地市場表現(xiàn)與新城分化

2.1 仍處在“建設期”階段：三個視角

2.2 土地市場表現(xiàn)：成交金額很高，但平臺托底為主

2.3 五大新城的分化現(xiàn)狀：區(qū)位、人口密度、產(chǎn)業(yè)布局和土地市場

三、債務現(xiàn)狀與市場表現(xiàn)：債務規(guī)模大但期限結構較好，債券凈融資領跑西安

3.1 新區(qū)債務全貌：總量龐大，期限尚可，結構略有惡化

3.2 2022年債市表現(xiàn)復盤：凈融資表現(xiàn)優(yōu)秀，但價格優(yōu)勢不大

四、財務視角：西咸集團拆解

4.1 合并報表：債務融資為主，投向城投屬性仍強

4.2 母公司報表：債券融資驅(qū)動，主要投向不是新城平臺

五、總結

轉(zhuǎn)載自瑞庭狗Y | 西咸新區(qū)：前景、發(fā)展現(xiàn)狀與巨額債務的交織
有興趣的可以查看原文

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzUzOTMyMzQxNg==∣=2247524508&idx=1&sn=48e6cdffad7464569edf6874be5c6538&chksm=fac81debcdbf94fdf8956ee359f9829630436f9028b887a7f3bdaba007218f555d3698eeb022&exptype=timeline_coolstar_column_artreccirclecolumn&scene=169&subscene=90&sessionid=1676882669&clicktime=1676882680&enterid=1676882680&ascene=0&fasttmpl_type=0&fasttmpl_fullversion=6555751-zh_CN-zip&fasttmpl_flag=0&realreporttime=1676882680596&devicetype=android-31&version=28002059&nettype=WIFI&abtest_cookie=AAACAA%3D%3D=zh_CN&countrycode=CN&exportkey=n_ChQIAhIQ2DIk5uublXIBeSz1smruRxLQAQIE97dBBAEAAAAAAC%2FALFgoUy8AAAAOpnltbLcz9gKNyK89dVj02IC3GAPNUs1eQQ5Ofhvjuhi8XTpPFYffKBqnDEhGkHBdXuE%2B03PrOh92PEj6Z%2FggKNfjPCEOjrKvkVTbh7ExQPRZgQq2krZ28wk9eYhbl4826KM9kZaUZIwNOv1fUiZ%2FIengCm3UVfgc3hcK1DqiZ1wNtCVC%2BUc1Yz4AOf0w3kly%2Ff%2BDOoU%2BubU6OdHXbMhVQ%2F9Ci3%2BxkKpC3qo5PfQeYMfavimirw0QJGs%3D&pass_ticket=ytcHYSP9Pu3O3ByPeeeMCmE710VoMgupD7icUf2rSvrg8bmYhAoMVZDfPa4ybwCoHbsdn9795e2YNFNo6AoWJw%3D%3D&wx_header=3

(, 下載次數(shù): 8)

作者: 天縱云 時間: 2023-2-20 19:38
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 葉落滿長安 時間: 2023-2-20 19:48
灃東確實完犢子了

作者: 大寬寬 時間: 2023-2-20 19:52
還是需要省級統(tǒng)領協(xié)調(diào)，加快行政改革，內(nèi)部分治還不如取消“新區(qū)”的名稱！

作者: 堳塢圪 時間: 2023-2-20 19:58

kangll 發(fā)表于 2023-02-20 19:31
瘋凍新城

沒有新鮮詞匯就別水貼了

作者: 繁影 時間: 2023-2-20 20:00
賣茶葉蛋的，操著造導彈的心

作者: Chatpete 時間: 2023-2-20 20:04

葉落滿長安發(fā)表于 2023-02-20 19:48
灃東確實完犢子了

能咋嘛，就是發(fā)展減速，又不會成為宇宙黑洞，或變成一片沙漠無人區(qū)。多說點有營養(yǎng)的內(nèi)容吧。

作者: zaza896 時間: 2023-2-20 20:07
關鍵是實體產(chǎn)業(yè)，以我角度來看，西咸有些區(qū)域會涼，區(qū)別就是看看落地的實體產(chǎn)業(yè)就知道將來哪個新城會起來，企業(yè)的真金白銀用腳投票才是真，資本家不會做賠本買賣

作者: 小公爺 時間: 2023-2-20 20:09
閑的

作者: 揮斥方遒 時間: 2023-2-20 20:21
管理者太爛了，尤其灃

作者: 武成侯 時間: 2023-2-20 20:28
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 秦嶺腳下的小城 時間: 2023-2-20 21:08
一個城市發(fā)展最重要的是什么啊人口啊，沒人口說那么多廢話有什么用，諾大的西咸才130多萬人。

作者: TD123 時間: 2023-2-20 21:36
西咸最大的問題就是省上LD決策的問題，分的太散，還整了5個新城，相當于5套YM，各自為政，各蓋各的GWH門面，都想弄ZJ ，然后都沒發(fā)展起來，當初就應該一套板子，幾個招商小組，統(tǒng)一招商統(tǒng)一發(fā)展，把西咸公建CBD都集中在一起，讓人能感受到這里的大發(fā)展，不像現(xiàn)在沒一個能拿的出手的區(qū)域，能金一小塊，501周邊一小塊，灃西，空港，秦漢等個GWH一小塊，然后還貪心的把房價整的比西安主城區(qū)還高，人也沒導入多少，再加上一堆爛尾項目，省上為了發(fā)展西咸也出血不少，但是收效甚微，不但拖累了這幾年高鐵，高速等交通建設，更失去了發(fā)展時機

作者: Weekendrain 時間: 2023-2-20 22:03
區(qū)劃的事放到哪里都是很難調(diào)和的矛盾，兩市之間的矛盾也并非一定能阻礙發(fā)展，根本原因站位太低了，得不到國家的支持。一帶一路多好的旗不舉非得搞秦創(chuàng)原

作者: 豆泥丸 時間: 2023-2-20 22:06
直白的說把未來一次性透支了，只有管委會賣地賺錢。比如說讓本地、外地人來投資或者投機買房，價格比主城還高，買發(fā)展確定性更大的三期不行嗎？另外價格2-3萬買，賣4-5萬才能盈利，完全透支了未來10年以上空間，自然市場用腳投票。

作者: 我不知道啊 時間: 2023-2-20 22:06
我就想問問陳陽寨12.6平方公里特別行政區(qū)核實真正劃歸西咸新區(qū)灃西新城。

作者: hadocean 時間: 2023-2-20 22:34

我不知道啊發(fā)表于 2023-02-20 22:06
我就想問問陳陽寨12.6平方公里特別行政區(qū)核實真正劃歸西咸新區(qū)灃西新城。

本來已經(jīng)劃走，咸陽又給要回來了

作者: 天窗 時間: 2023-2-20 23:47

揮斥方遒發(fā)表于 2023-02-20 20:21
管理者太爛了，尤其灃

你是多無知，灃東目前大部分區(qū)域都是在控制，寧缺毋濫，昆明池和科統(tǒng)片區(qū)都是寧缺毋濫，不輕易放地，你以為像港務區(qū)光賣住宅用地，就叫起飛了？背靠高新和昆明池就注定了他的未來，白菜心提前控制，不能像三橋一樣被爛項目占完了，這才是灃東的背景

作者: 長安知客 時間: 2023-2-21 02:24

豆泥丸發(fā)表于 2023-02-20 22:06
直白的說把未來一次性透支了，只有管委會賣地賺錢。比如說讓本地、外地人來投資或者投機買房，價格比主城還高，買發(fā)展確定性更大的三期不行嗎？另外價格2-3萬買，賣4-5萬才能盈利，完全透支了未來10年以上空間，自然市場用腳投票。

憑啥土地賤賣？憑啥讓外地人投機買房？你的理論很奇葩。

作者: 豆泥丸 時間: 2023-2-21 07:07

長安知客發(fā)表于 2023-02-21 02:24
憑啥土地賤賣？憑啥讓外地人投機買房？你的理論很奇葩。

你這個理論才奇葩，深圳剛開發(fā)吸引港資不是賤賣？上海開發(fā)浦東時候都是低價吸引人流，當時還送藍印戶口；身邊就拿高新來說，如果開始也天價土地，鬼來投資或者投機。

作者: 長安知客 時間: 2023-2-21 08:52

豆泥丸發(fā)表于 2023-02-21 07:07
你這個理論才奇葩，深圳剛開發(fā)吸引港資不是賤賣？上海開發(fā)浦東時候都是低價吸引人流，當時還送藍印戶口；身邊就拿高新來說，如果開始也天價土地，鬼來投資或者投機。

你這個詭辯，我說深圳剛開發(fā)吸引港資是賤賣了嗎？上海開發(fā)浦東和西安開發(fā)高新的時候全國房價都很低，而且浦東和高新當時都很荒，不是上海和西安在低價吸引人流。西咸新區(qū)看似很大，但是真正可開發(fā)建設的土地并不是很富裕你不知道嗎？現(xiàn)在低價出售土地，吸引投資和投機，那么問題來了，現(xiàn)在土地低價出售，吸引來投資和投機了。投資客和投機客這些人我們是留不住的，等真正需要房子住想待西安的人想買房了，土地供應不足，導致只能從投資客和投機客手里高位接盤，那才叫問題。還有，你最近在看房嗎？西咸新區(qū)的現(xiàn)在的房價叫高嗎？前幾天我表弟剛在涇河新城金地樂華翰林藝境訂了套房子，單價算起來10700，旁邊就是黃岡學校，還是精裝準現(xiàn)房，這個價格，這個條件，還貴嗎？你認為開發(fā)商賣這個價格，他會虧嗎，這個價格都嫌貴，那還買什么房子，別逗笑了。

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