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標題: 西安未來樓市觀點 [打印本頁]

作者: wm181943929 時間: 2024-4-29 15:56
標題: 西安未來樓市觀點
西安未來樓市觀點

首先說下大的觀點。如果還是目前的政策，房價還是會緩慢陰跌。原因如下:

1.首先房子最大的客戶群體一定是投資客戶，或者是有一定自己使用需求兼顧投資的客戶。純粹的剛需，數(shù)量占比本來就小。

2.基于這個基礎(chǔ)，再來分析，如果是有投資意圖，那么大家一定會考慮投資回報，投資風(fēng)險。然后進行投資決策。

3.從投資回報來講，未來房價上漲的機會性風(fēng)險并沒多大。爆漲也不太現(xiàn)實。

4.從風(fēng)險來分析，風(fēng)險反而很大，實際現(xiàn)在樓市進入了一種流動性不平衡的狀態(tài)。買房的需求還是正常的，但是賣房的更多，而且是根本賣不完的一種狀態(tài)。過去房價持續(xù)上漲很多有幾套房子的人并不考慮出售房子，現(xiàn)在開始跌或者是不漲，大家都考慮賣。

所以，現(xiàn)狀就是大部分的小區(qū)房子根本賣不掉。因為賣的人很多，根本賣不完，越賣不掉，就越著急，著急的只能骨折價往出賣。

5.如此背景下，現(xiàn)在能買新房的，除非有上學(xué)需求，要不然，誰還敢賣了舊的，再重新跳坑買新的。

如果要扭轉(zhuǎn)目前局面，必須政策來扭轉(zhuǎn)。

1.就是政府來收二手房，目前很多城市都有出臺，但是實際是不夠的，制度是不完善的。首先收的規(guī)模要上來。重要的收的價格要上來，和同區(qū)域新房保持同步，比如新房2.5萬，二手應(yīng)該2.3萬來收。收回去一個做保障房用，另一個市場火熱的時候拿出來調(diào)節(jié)市場。

2.提高持有環(huán)節(jié)的收益，一套200萬的房子，目前也就租4萬一年不到，算收益率2%不到。那么應(yīng)該通過各種手段提高租金回報，穩(wěn)住樓市。比如，目前很多合租房，隔斷房，應(yīng)該控制。城中村，老舊小區(qū)該拆的拆。

3.收益率這個是相對的，2%的收益率高不高是對比出來的。那么降低利息存款利息低于2%，貸款利息也降低。變相的就提高了房子的收益率。這樣也就穩(wěn)住了大部分想賣的人。

4.中介費還是要降低，中介費3%，稅2%。中介確實提供了價值就是讓大家容易找到合適的房子，合適的買家。但是這個費用也太高啦。本質(zhì)上是一種壟斷。整個過戶環(huán)節(jié)應(yīng)該降低一半以上，控制中介費加契稅在2%比較合適。

如果政策沒有調(diào)整。只能是持續(xù)流動性不平衡狀態(tài)，那么持續(xù)的時間越長，經(jīng)歷的人越多。房子不合適投資就會越來越深入內(nèi)心。新房也就越來越難賣，現(xiàn)在的新房那個不是帶點投資屬性。動不動160-200的大房子，只是單純的居住有多少。

作者: 圣西羅 時間: 2024-4-29 16:22
還回收二手房，爛尾的新房都救不過來

作者: 秦人東西府 時間: 2024-4-29 16:27
政府缺錢，銀行不支持。不可能收二手房，價格還要跌。

作者: 青橄欖 時間: 2024-4-29 16:52
政府自己都一屁股債，哪里有錢收房子？墊錢把現(xiàn)有的爛尾房續(xù)建完畢都極其艱難。

作者: 不談ZZ 時間: 2024-4-29 16:55
老舊小區(qū)是可以拆遷的，城中村不可能拆完，畢竟要提供住房的多樣化，滿足不同人的住房需求，深圳和廣州現(xiàn)在都沒有拆完全市的城中村

作者: 不談ZZ 時間: 2024-4-29 16:56
二手房中介本質(zhì)上確實是一種壟斷，他不給賣家砍價，還要收取高額的中介費，確實不合理

作者: 十五月亮十六○ 時間: 2024-4-29 17:14
你有錢把所有的房子都買了吧！還建議漲房租，回收二手房，國家頂著經(jīng)濟下行的壓力戳泡泡，你還在這里吹泡泡。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-29 17:24

十五月亮十六○ 發(fā)表于 2024-04-29 17:14
你有錢把所有的房子都買了吧！還建議漲房租，回收二手房，國家頂著經(jīng)濟下行的壓力戳泡泡，你還在這里吹泡泡。

泡沫是指的是，供應(yīng)非正常的擴大。不是說讓老百姓已經(jīng)買了的房子泡沫破裂。

作者: bugtwo 時間: 2024-4-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國外比，中介費并不算高。

作者: gsmileb 時間: 2024-4-29 21:42

青橄欖發(fā)表于 2024-04-29 16:52
政府自己都一屁股債，哪里有錢收房子？墊錢把現(xiàn)有的爛尾房續(xù)建完畢都極其艱難。

問題來了，印了那么多的錢到底去哪了

作者: 青橄欖 時間: 2024-4-30 06:28

gsmileb 發(fā)表于 2024-04-29 21:42
問題來了，印了那么多的錢到底去哪了

在銀行里空轉(zhuǎn)。老百姓和企業(yè)無貸款需求。

作者: ctom 時間: 2024-4-30 06:37
這個話題如同談?wù)撓乱粋€工作日的股票，你爭我吵不可開交，可當真的開市了，大家就安靜了，也沒有誰在意昨天誰對誰錯，又開始爭論再下一工作日

作者: wgrammar 時間: 2024-4-30 07:13
第一條就錯了，剛需少投資客賣給誰？

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 07:54

wgrammar 發(fā)表于 2024-04-30 07:13
第一條就錯了，剛需少投資客賣給誰？

真剛需是西安徹底沒有房的，就是要住，買房的大部分已經(jīng)不只是純粹為了住，都是想用的同時，還能漲價。現(xiàn)在漲不了，還在買的就兩種人，真剛需，膽大的。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 07:55

wgrammar 發(fā)表于 2024-04-30 07:13
第一條就錯了，剛需少投資客賣給誰？

所以現(xiàn)在買房的少啦。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 07:56

不談ZZ 發(fā)表于 2024-04-29 16:55
老舊小區(qū)是可以拆遷的，城中村不可能拆完，畢竟要提供住房的多樣化，滿足不同人的住房需求，深圳和廣州現(xiàn)在都沒有拆完全市的城中村

拆一些算一些。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 08:00

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國外比，中介費并不算高。

看看江蘇已經(jīng)開始啦，美國也有這樣制度。本來政府就是房子的源頭賣家，不能只管賣地，賣給老百姓讓跌價。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 08:03

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國外比，中介費并不算高。

開發(fā)商蓋保障房，拍地的時候都算好啦。世界上那有免費的東西

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 08:07

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國外比，中介費并不算高。

房租和收入，這就是先有雞還是先有蛋的問題。到底是因為生活成本漲價，收入跟的漲。還是收入漲，生活成本跟的。這誰也說不清楚。但是房租一定是和供需有關(guān)。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 08:09

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國外比，中介費并不算高。

跟國外比，中國什么不低。實際上低中介費也有的是人愿意做，就是沒有貝殼好而已。

作者: wm181943929 時間: 2024-4-30 08:12

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國外比，中介費并不算高。

房子在降價，房租在降，開發(fā)商都干不下去，客戶錢都不好掙。唯獨中介費不降。

作者: deuday 時間: 2024-4-30 17:06
我感覺樓主是為了經(jīng)濟而盤算，根本沒考慮民生，社會。

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