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標(biāo)題: 西安未來樓市觀點(diǎn) [打印本頁]

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-29 15:56
標(biāo)題: 西安未來樓市觀點(diǎn)
西安未來樓市觀點(diǎn)

首先說下大的觀點(diǎn)。如果還是目前的政策，房?jī)r(jià)還是會(huì)緩慢陰跌。原因如下:

1.首先房子最大的客戶群體一定是投資客戶，或者是有一定自己使用需求兼顧投資的客戶。純粹的剛需，數(shù)量占比本來就小。

2.基于這個(gè)基礎(chǔ)，再來分析，如果是有投資意圖，那么大家一定會(huì)考慮投資回報(bào)，投資風(fēng)險(xiǎn)。然后進(jìn)行投資決策。

3.從投資回報(bào)來講，未來房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)并沒多大。爆漲也不太現(xiàn)實(shí)。

4.從風(fēng)險(xiǎn)來分析，風(fēng)險(xiǎn)反而很大，實(shí)際現(xiàn)在樓市進(jìn)入了一種流動(dòng)性不平衡的狀態(tài)。買房的需求還是正常的，但是賣房的更多，而且是根本賣不完的一種狀態(tài)。過去房?jī)r(jià)持續(xù)上漲很多有幾套房子的人并不考慮出售房子，現(xiàn)在開始跌或者是不漲，大家都考慮賣。

所以，現(xiàn)狀就是大部分的小區(qū)房子根本賣不掉。因?yàn)橘u的人很多，根本賣不完，越賣不掉，就越著急，著急的只能骨折價(jià)往出賣。

5.如此背景下，現(xiàn)在能買新房的，除非有上學(xué)需求，要不然，誰還敢賣了舊的，再重新跳坑買新的。

如果要扭轉(zhuǎn)目前局面，必須政策來扭轉(zhuǎn)。

1.就是政府來收二手房，目前很多城市都有出臺(tái)，但是實(shí)際是不夠的，制度是不完善的。首先收的規(guī)模要上來。重要的收的價(jià)格要上來，和同區(qū)域新房保持同步，比如新房2.5萬，二手應(yīng)該2.3萬來收。收回去一個(gè)做保障房用，另一個(gè)市場(chǎng)火熱的時(shí)候拿出來調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

2.提高持有環(huán)節(jié)的收益，一套200萬的房子，目前也就租4萬一年不到，算收益率2%不到。那么應(yīng)該通過各種手段提高租金回報(bào)，穩(wěn)住樓市。比如，目前很多合租房，隔斷房，應(yīng)該控制。城中村，老舊小區(qū)該拆的拆。

3.收益率這個(gè)是相對(duì)的，2%的收益率高不高是對(duì)比出來的。那么降低利息存款利息低于2%，貸款利息也降低。變相的就提高了房子的收益率。這樣也就穩(wěn)住了大部分想賣的人。

4.中介費(fèi)還是要降低，中介費(fèi)3%，稅2%。中介確實(shí)提供了價(jià)值就是讓大家容易找到合適的房子，合適的買家。但是這個(gè)費(fèi)用也太高啦。本質(zhì)上是一種壟斷。整個(gè)過戶環(huán)節(jié)應(yīng)該降低一半以上，控制中介費(fèi)加契稅在2%比較合適。

如果政策沒有調(diào)整。只能是持續(xù)流動(dòng)性不平衡狀態(tài)，那么持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)歷的人越多。房子不合適投資就會(huì)越來越深入內(nèi)心。新房也就越來越難賣，現(xiàn)在的新房那個(gè)不是帶點(diǎn)投資屬性。動(dòng)不動(dòng)160-200的大房子，只是單純的居住有多少。

作者: 圣西羅 時(shí)間: 2024-4-29 16:22
還回收二手房，爛尾的新房都救不過來

作者: 秦人東西府 時(shí)間: 2024-4-29 16:27
政府缺錢，銀行不支持。不可能收二手房，價(jià)格還要跌。

作者: 青橄欖 時(shí)間: 2024-4-29 16:52
政府自己都一屁股債，哪里有錢收房子？墊錢把現(xiàn)有的爛尾房續(xù)建完畢都極其艱難。

作者: 不談ZZ 時(shí)間: 2024-4-29 16:55
老舊小區(qū)是可以拆遷的，城中村不可能拆完，畢竟要提供住房的多樣化，滿足不同人的住房需求，深圳和廣州現(xiàn)在都沒有拆完全市的城中村

作者: 不談ZZ 時(shí)間: 2024-4-29 16:56
二手房中介本質(zhì)上確實(shí)是一種壟斷，他不給賣家砍價(jià)，還要收取高額的中介費(fèi)，確實(shí)不合理

作者: 十五月亮十六○ 時(shí)間: 2024-4-29 17:14
你有錢把所有的房子都買了吧！還建議漲房租，回收二手房，國(guó)家頂著經(jīng)濟(jì)下行的壓力戳泡泡，你還在這里吹泡泡。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-29 17:24

十五月亮十六○ 發(fā)表于 2024-04-29 17:14
你有錢把所有的房子都買了吧！還建議漲房租，回收二手房，國(guó)家頂著經(jīng)濟(jì)下行的壓力戳泡泡，你還在這里吹泡泡。

泡沫是指的是，供應(yīng)非正常的擴(kuò)大。不是說讓老百姓已經(jīng)買了的房子泡沫破裂。

作者: bugtwo 時(shí)間: 2024-4-29 20:17
沒有一條能實(shí)現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國(guó)外比，中介費(fèi)并不算高。

作者: gsmileb 時(shí)間: 2024-4-29 21:42

青橄欖發(fā)表于 2024-04-29 16:52
政府自己都一屁股債，哪里有錢收房子？墊錢把現(xiàn)有的爛尾房續(xù)建完畢都極其艱難。

問題來了，印了那么多的錢到底去哪了

作者: 青橄欖 時(shí)間: 2024-4-30 06:28

gsmileb 發(fā)表于 2024-04-29 21:42
問題來了，印了那么多的錢到底去哪了

在銀行里空轉(zhuǎn)。老百姓和企業(yè)無貸款需求。

作者: ctom 時(shí)間: 2024-4-30 06:37
這個(gè)話題如同談?wù)撓乱粋€(gè)工作日的股票，你爭(zhēng)我吵不可開交，可當(dāng)真的開市了，大家就安靜了，也沒有誰在意昨天誰對(duì)誰錯(cuò)，又開始爭(zhēng)論再下一工作日

作者: wgrammar 時(shí)間: 2024-4-30 07:13
第一條就錯(cuò)了，剛需少投資客賣給誰？

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 07:54

wgrammar 發(fā)表于 2024-04-30 07:13
第一條就錯(cuò)了，剛需少投資客賣給誰？

真剛需是西安徹底沒有房的，就是要住，買房的大部分已經(jīng)不只是純粹為了住，都是想用的同時(shí)，還能漲價(jià)�，F(xiàn)在漲不了，還在買的就兩種人，真剛需，膽大的。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 07:55

wgrammar 發(fā)表于 2024-04-30 07:13
第一條就錯(cuò)了，剛需少投資客賣給誰？

所以現(xiàn)在買房的少啦。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 07:56

不談ZZ 發(fā)表于 2024-04-29 16:55
老舊小區(qū)是可以拆遷的，城中村不可能拆完，畢竟要提供住房的多樣化，滿足不同人的住房需求，深圳和廣州現(xiàn)在都沒有拆完全市的城中村

拆一些算一些。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 08:00

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實(shí)現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國(guó)外比，中介費(fèi)并不算高。

看看江蘇已經(jīng)開始啦，美國(guó)也有這樣制度。本來政府就是房子的源頭賣家，不能只管賣地，賣給老百姓讓跌價(jià)。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 08:03

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實(shí)現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國(guó)外比，中介費(fèi)并不算高。

開發(fā)商蓋保障房，拍地的時(shí)候都算好啦。世界上那有免費(fèi)的東西

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 08:07

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實(shí)現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國(guó)外比，中介費(fèi)并不算高。

房租和收入，這就是先有雞還是先有蛋的問題。到底是因?yàn)樯畛杀緷q價(jià)，收入跟的漲。還是收入漲，生活成本跟的。這誰也說不清楚。但是房租一定是和供需有關(guān)。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 08:09

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實(shí)現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國(guó)外比，中介費(fèi)并不算高。

跟國(guó)外比，中國(guó)什么不低。實(shí)際上低中介費(fèi)也有的是人愿意做，就是沒有貝殼好而已。

作者: wm181943929 時(shí)間: 2024-4-30 08:12

bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實(shí)現(xiàn)：
政府收房？從來沒有過的事情，開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去，房租能上去嗎？
跟國(guó)外比，中介費(fèi)并不算高。

房子在降價(jià)，房租在降，開發(fā)商都干不下去，客戶錢都不好掙。唯獨(dú)中介費(fèi)不降。

作者: deuday 時(shí)間: 2024-4-30 17:06
我感覺樓主是為了經(jīng)濟(jì)而盤算，根本沒考慮民生，社會(huì)。

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