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標題: 西安未來樓市觀點 [打印本頁]

作者: wm181943929    時間: 2024-4-29 15:56
標題: 西安未來樓市觀點
西安未來樓市觀點

首先說下大的觀點。如果還是目前的政策,房價還是會緩慢陰跌。原因如下:

1.首先房子最大的客戶群體一定是投資客戶,或者是有一定自己使用需求兼顧投資的客戶。純粹的剛需,數(shù)量占比本來就小。

2.基于這個基礎(chǔ),再來分析,如果是有投資意圖,那么大家一定會考慮投資回報,投資風險。然后進行投資決策。

3.從投資回報來講,未來房價上漲的機會性風險并沒多大。爆漲也不太現(xiàn)實。

4.從風險來分析,風險反而很大,實際現(xiàn)在樓市進入了一種流動性不平衡的狀態(tài)。買房的需求還是正常的,但是賣房的更多,而且是根本賣不完的一種狀態(tài)。過去房價持續(xù)上漲很多有幾套房子的人并不考慮出售房子,現(xiàn)在開始跌或者是不漲,大家都考慮賣。

所以,現(xiàn)狀就是大部分的小區(qū)房子根本賣不掉。因為賣的人很多,根本賣不完,越賣不掉,就越著急,著急的只能骨折價往出賣。

5.如此背景下,現(xiàn)在能買新房的,除非有上學(xué)需求,要不然,誰還敢賣了舊的,再重新跳坑買新的。

如果要扭轉(zhuǎn)目前局面,必須政策來扭轉(zhuǎn)。

1.就是政府來收二手房,目前很多城市都有出臺,但是實際是不夠的,制度是不完善的。首先收的規(guī)模要上來。重要的收的價格要上來,和同區(qū)域新房保持同步,比如新房2.5萬,二手應(yīng)該2.3萬來收。收回去一個做保障房用,另一個市場火熱的時候拿出來調(diào)節(jié)市場。

2.提高持有環(huán)節(jié)的收益,一套200萬的房子,目前也就租4萬一年不到,算收益率2%不到。那么應(yīng)該通過各種手段提高租金回報,穩(wěn)住樓市。比如,目前很多合租房,隔斷房,應(yīng)該控制。城中村,老舊小區(qū)該拆的拆。

3.收益率這個是相對的,2%的收益率高不高是對比出來的。那么降低利息存款利息低于2%,貸款利息也降低。變相的就提高了房子的收益率。這樣也就穩(wěn)住了大部分想賣的人。

4.中介費還是要降低,中介費3%,稅2%。中介確實提供了價值就是讓大家容易找到合適的房子,合適的買家。但是這個費用也太高啦。本質(zhì)上是一種壟斷。整個過戶環(huán)節(jié)應(yīng)該降低一半以上,控制中介費加契稅在2%比較合適。



如果政策沒有調(diào)整。只能是持續(xù)流動性不平衡狀態(tài),那么持續(xù)的時間越長,經(jīng)歷的人越多。房子不合適投資就會越來越深入內(nèi)心。新房也就越來越難賣,現(xiàn)在的新房那個不是帶點投資屬性。動不動160-200的大房子,只是單純的居住有多少。

作者: 圣西羅    時間: 2024-4-29 16:22
還回收二手房,爛尾的新房都救不過來
作者: 秦人東西府    時間: 2024-4-29 16:27
政 府缺錢,銀行不支持。不可能收二手房,價格還要跌。
作者: 青橄欖    時間: 2024-4-29 16:52
政府自己都一屁股債,哪里有錢收房子?墊錢把現(xiàn)有的爛尾房續(xù)建完畢都極其艱難。
作者: 不談ZZ    時間: 2024-4-29 16:55
老舊小區(qū)是可以拆遷的,城中村不可能拆完,畢竟要提供住房的多樣化,滿足不同人的住房需求,深圳和廣州現(xiàn)在都沒有拆完 全市的城中村
作者: 不談ZZ    時間: 2024-4-29 16:56
二手房中介本質(zhì)上確實是一種壟斷,他不給賣家砍價,還要收取高額的中介費,確實不合理
作者: 十五月亮十六○    時間: 2024-4-29 17:14
你有錢把所有的房子都買了吧!還建議漲房租,回收二手房,國家頂著經(jīng)濟下行的壓力戳泡泡,你還在這里吹泡泡。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-29 17:24
十五月亮十六○ 發(fā)表于 2024-04-29 17:14
你有錢把所有的房子都買了吧!還建議漲房租,回收二手房,國家頂著經(jīng)濟下行的壓力戳泡泡,你還在這里吹泡泡。

泡沫是指的是,供應(yīng)非正常的擴大。不是說讓老百姓已經(jīng)買了的房子泡沫破裂。
作者: bugtwo    時間: 2024-4-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn):
政府收房?從來沒有過的事情,開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去,房租能上去嗎?
跟國外比,中介費并不算高。

作者: gsmileb    時間: 2024-4-29 21:42
青橄欖 發(fā)表于 2024-04-29 16:52
政府自己都一屁股債,哪里有錢收房子?墊錢把現(xiàn)有的爛尾房續(xù)建完畢都極其艱難。

問題來了,印了那么多的錢到底去哪了
作者: 青橄欖    時間: 2024-4-30 06:28
gsmileb 發(fā)表于 2024-04-29 21:42
問題來了,印了那么多的錢到底去哪了

在銀行里空轉(zhuǎn)。老百姓和企業(yè)無貸款需求。
作者: ctom    時間: 2024-4-30 06:37
這個話題如同談?wù)撓乱粋工作日的股票,你爭我吵不可開交,可當真的開市了,大家就安靜了,也沒有誰在意昨天誰對誰錯,又開始爭論再下一工作日
作者: wgrammar    時間: 2024-4-30 07:13
第一條就錯了,剛需少投資客賣給誰?
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 07:54
wgrammar 發(fā)表于 2024-04-30 07:13
第一條就錯了,剛需少投資客賣給誰?

真剛需是西安徹底沒有房的,就是要住,買房的大部分已經(jīng)不只是純粹為了住,都是想用的同時,還能漲價,F(xiàn)在漲不了,還在買的就兩種人,真剛需,膽大的。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 07:55
wgrammar 發(fā)表于 2024-04-30 07:13
第一條就錯了,剛需少投資客賣給誰?

所以現(xiàn)在買房的少啦。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 07:56
不談ZZ 發(fā)表于 2024-04-29 16:55
老舊小區(qū)是可以拆遷的,城中村不可能拆完,畢竟要提供住房的多樣化,滿足不同人的住房需求,深圳和廣州現(xiàn)在都沒有拆完 全市的城中村

拆一些算一些。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 08:00
bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn):
政府收房?從來沒有過的事情,開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去,房租能上去嗎?
跟國外比,中介費并不算高。

看看江蘇已經(jīng)開始啦,美國也有這樣制度。本來政府就是房子的源頭賣家,不能只管賣地,賣給老百姓讓跌價。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 08:03
bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn):
政府收房?從來沒有過的事情,開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去,房租能上去嗎?
跟國外比,中介費并不算高。

開發(fā)商蓋保障房,拍地的時候都算好啦。世界上那有免費的東西
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 08:07
bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn):
政府收房?從來沒有過的事情,開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去,房租能上去嗎?
跟國外比,中介費并不算高。

房租和收入,這就是先有雞還是先有蛋的問題。到底是因為生活成本漲價,收入跟的漲。還是收入漲,生活成本跟的。這誰也說不清楚。但是房租一定是和供需有關(guān)。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 08:09
bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn):
政府收房?從來沒有過的事情,開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去,房租能上去嗎?
跟國外比,中介費并不算高。

跟國外比,中國什么不低。實際上低中介費也有的是人愿意做,就是沒有貝殼好而已。
作者: wm181943929    時間: 2024-4-30 08:12
bugtwo 發(fā)表于 2024-04-29 20:17
沒有一條能實現(xiàn):
政府收房?從來沒有過的事情,開發(fā)商蓋的廉租房都是無償移交的。
人的收入上不去,房租能上去嗎?
跟國外比,中介費并不算高。

房子在降價,房租在降,開發(fā)商都干不下去,客戶錢都不好掙。唯獨中介費不降。
作者: deuday    時間: 2024-4-30 17:06
我感覺樓主是為了經(jīng)濟而盤算,根本沒考慮民生,社會。




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