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標(biāo)題: 地鐵就是吞金獸，以8號和10號線為例，理解賣地。 [打印本頁]

作者: aem 時間: 2024-12-27 19:59
標(biāo)題: 地鐵就是吞金獸，以8號和10號線為例，理解賣地。
8號線總投資484億，按每天日均110萬客流，人均票價4塊，一天票價收入440萬，一年365天一共16億。16億夠干嘛呢，假如貸款400億，貸款利率4.0%，400億貸款一年利息就是16億，靠票價收入利息都還不起，還不算龐大的運(yùn)營成本。我們現(xiàn)在把運(yùn)營成本和融資利率都?xì)w零，靠票價也得30年回本。

再看看10號線，即使一天20萬客流，人均7塊錢票價，一年票價收入5億，你不吃不喝（運(yùn)營和貸款利息不算）得50年回本（10號線投資總額260億）。

作者: 小黑子 時間: 2024-12-27 20:01
但是也要考慮一下地賣不賣的出去的問題

作者: Hangwongh 時間: 2024-12-27 20:01
應(yīng)該學(xué)習(xí)深圳地鐵，多少物業(yè)，深業(yè)上城很成功

作者: 把玉 時間: 2024-12-27 20:05
是不是該學(xué)習(xí)一下東京地鐵運(yùn)營商業(yè)模式，

作者: 古道月明 時間: 2024-12-27 20:09
應(yīng)該采用地鐵上蓋tod等開發(fā)模式最大限度利用資源

作者: 大秦子弟 時間: 2024-12-27 20:12

Hangwongh 發(fā)表于 2024-12-27 20:01
應(yīng)該學(xué)習(xí)深圳地鐵，多少物業(yè)，深業(yè)上城很成功

學(xué)習(xí)深圳一平賣你10萬？

作者: aem 時間: 2024-12-27 20:13
所以地鐵就是一個巨大的財(cái)政黑洞，發(fā)改委才會卡的如此嚴(yán)格。而對于很多人批評的運(yùn)椅子專線來說，站在zf角度，其實(shí)才能維持地鐵的可持續(xù)發(fā)展，土地財(cái)政提供建設(shè)資金，沿線新開發(fā)的住宅和工業(yè)園人口進(jìn)一步反哺線路，對于政府來講，等于是用別人的錢服務(wù)別人。修到存量地塊（無開發(fā)價值的），花的是白花花的銀子，造孽啊。

10號線沒走涇渭路和入高陵主城區(qū)差不多就是這個理，沿線可是有大量空地可發(fā)的。

作者: aem 時間: 2024-12-27 20:15

小黑子發(fā)表于 2024-12-27 20:01
但是也要考慮一下地賣不賣的出去的問題

10號線最大的問題不是客流，是地鐵修好了，發(fā)現(xiàn)地賣不出去了（人活著，錢沒了），房地產(chǎn)拐點(diǎn)來了。但從立項(xiàng)上來講，線路走向沒什么毛病

作者: aem 時間: 2024-12-27 20:17

把玉發(fā)表于 2024-12-27 20:05
是不是該學(xué)習(xí)一下東京地鐵運(yùn)營商業(yè)模式，

那種票價，有多少人負(fù)擔(dān)得起呢？即使現(xiàn)在票價調(diào)高一倍，都很難盈利，最多把運(yùn)營成本覆蓋。

作者: ossify 時間: 2024-12-27 20:18
終于有個說清楚的，很多人天天喊著給城里修，城里客流好，問題是真燒不動啊，這玩意的體量是能把財(cái)政拖垮的水平

作者: 把玉 時間: 2024-12-27 20:25

aem 發(fā)表于 2024-12-27 20:17
那種票價，有多少人負(fù)擔(dān)得起呢？即使現(xiàn)在票價調(diào)高一倍，都很難盈利，最多把運(yùn)營成本覆蓋。

是的是他的地鐵相關(guān)商業(yè)

作者: ossify 時間: 2024-12-27 20:42
本帖最后由 ossify 于 2024-12-27 20:46 編輯

這套玩法的關(guān)鍵是讓人們要去新區(qū)，而西安這一點(diǎn)做的不夠好，城里的容積密度一直壓不下來，導(dǎo)致城里體驗(yàn)也不好，周邊賣地也費(fèi)勁。就一個簡單的城區(qū)道路違停和收費(fèi)，城里的車位和停車就該貴！這是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模澜缟嫌行┏鞘懈纱嗍論矶沦M(fèi)，開進(jìn)老城就交錢。
不想挪但舍得花錢，那您隨意。
不想挪又不舍得花錢，請搭公交。
想開車又不想交額外費(fèi)用，那就去周邊開闊的新區(qū)住吧。

作者: un999 時間: 2024-12-27 20:49
賣地思維已經(jīng)不適合地鐵建設(shè)，應(yīng)該在人多的地方給地鐵拆遷的機(jī)會，讓地鐵自己蓋物業(yè)，這才以后的長久之計(jì)，但前提是要有一定的人流量，比如momopark

作者: 吳雨薇 時間: 2024-12-27 20:53

un999 發(fā)表于 2024-12-27 20:49
賣地思維已經(jīng)不適合地鐵建設(shè)，應(yīng)該在人多的地方給地鐵拆遷的機(jī)會，讓地鐵自己蓋物業(yè)，這才以后的長久之計(jì)，但前提是要有一定的人流量，比如momopark

比如現(xiàn)在的航天城地鐵口，郭杜十字地鐵口，都在趁著修地鐵拆遷。

作者: Hangwongh 時間: 2024-12-27 20:54

大秦子弟發(fā)表于 2024-12-27 20:12
學(xué)習(xí)深圳一平賣你10萬？

不僅僅這樣吧，深鐵物業(yè)太多了，商業(yè)為主吧

作者: aem 時間: 2024-12-27 21:15

un999 發(fā)表于 2024-12-27 20:49
賣地思維已經(jīng)不適合地鐵建設(shè)，應(yīng)該在人多的地方給地鐵拆遷的機(jī)會，讓地鐵自己蓋物業(yè)，這才以后的長久之計(jì)， ...

這方法本質(zhì)也是賣地啊，只不過把地給自己人。

作者: 血玲瓏 時間: 2024-12-27 21:22
地鐵就是民生工程，根本就不可能單純靠地鐵賺錢，全球唯一賺錢的香港地鐵所謂賺的錢其實(shí)也是把地鐵沿線的地產(chǎn)物業(yè)劃給地鐵公司，說白了也是靠賣地和房產(chǎn)租金賺的錢，單純想靠地鐵票盈利，永遠(yuǎn)都不會存在的事。

作者: 長安望月 時間: 2024-12-27 21:45
那有全是貸款的資金呀，財(cái)政資金也有投入。中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付多的地方自然占大便宜

作者: zzzza 時間: 2024-12-27 21:50
按這么說城市里的公園都不建了唄，又不能賺錢純虧。

作者: 金辣條 時間: 2024-12-27 21:54
說句容易挨罵的話，納稅人的錢算不算錢

作者: 氦氖氬氙氡 時間: 2024-12-27 22:00
你估計(jì)不理解，政府投資基建，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種重要手段，8號線投資484億，讓多少機(jī)械、建材、施工、設(shè)計(jì)等行業(yè)的人掙了工資，然后他們又消費(fèi)，進(jìn)而促進(jìn)了服務(wù)業(yè)，讓服務(wù)業(yè)的人也掙了工資。單純用票價去計(jì)算投資成本的回報(bào)年限，像是二年級的小學(xué)生在算數(shù)學(xué)題。

作者: 銀河系主任 時間: 2024-12-27 22:22
地鐵產(chǎn)生的效益不光是票價。改善了交通以后，大家的通勤效率提升了對社會的作用提高了。稅收上面可能會有收益吧？只是沒有直接以經(jīng)濟(jì)的方式體現(xiàn)出來。

作者: 長點(diǎn)心吧 時間: 2024-12-27 22:29
修地鐵靠賣票回本？公共交通要是考慮這么回收成本，那很多事就干不成了！

作者: aem 時間: 2024-12-27 22:37
本帖最后由 aem 于 2024-12-27 22:40 編輯

氦氖氬氙氡發(fā)表于 2024-12-27 22:00
你估計(jì)不理解，政府投資基建，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種重要手段，8號線投資484億，讓多少機(jī)械、建材、施工、設(shè) ...

你說的很對，我只是將模型簡化便于大家理解，以此解釋為何有運(yùn)椅子線。

運(yùn)椅子線就是投資基建，然后周圍的地塊可以出讓，一部分住宅地塊回籠建設(shè)資金，吸引新進(jìn)城人口以及緩解主城擁堵，一部分作為工業(yè)用地，招商引資，吸引工業(yè)項(xiàng)目落地，工業(yè)產(chǎn)出增加GDP、稅收、就業(yè)等等，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就是一個正向循環(huán)。假使地鐵只在二環(huán)內(nèi)修，修的很密，雖然緩解了主城擁堵，但對經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無濟(jì)于事。

作者: 午城 時間: 2024-12-28 00:15

aem 發(fā)表于 2024-12-27 22:37
本帖最后由 aem 于 2024-12-27 22:40 編輯

你說的很對，我只是將模型簡化便于大家理解，以此解釋為何有運(yùn)椅子線。

運(yùn)椅子線就是投資基建，然后周圍的地塊可以出讓，一部分住宅地塊回籠建設(shè)資金，吸引新進(jìn)城人口以及緩解主城擁堵，一部分作為工業(yè)用地，招商引資，吸引工業(yè)項(xiàng)目落地，工業(yè)產(chǎn)出增加GDP、稅收、就業(yè)等等，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這就是一個正向循環(huán)。假使地鐵只在二環(huán)內(nèi)修，修的很密，雖然緩解了主城擁堵，但對經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無濟(jì)于事。

“雖然緩解了主城擁堵，但對經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無濟(jì)于事”

更便捷的交通可以釋放出原本被壓抑的出行與消費(fèi)需求；以8號線為例，原本嫌紅廟坡偏遠(yuǎn)的人如今乘地鐵可以抵達(dá)老城根門口，原本被電視塔轉(zhuǎn)盤擁堵嚇到的人如今可以選擇乘地鐵去萬象城逛街，沿西二環(huán)的通勤時間如果縮短，省下來的時間也許會消費(fèi)在小區(qū)門口的小店里。

人們選擇地鐵出行都是有一定目的的，要么是為了花錢要么是為了賺錢。地鐵為這些錢的流動提供了便利的條件，錢流動起來了經(jīng)濟(jì)不就發(fā)展起來了嗎？

作者: aem 時間: 2024-12-28 00:57

午城發(fā)表于 2024-12-28 00:15
“雖然緩解了主城擁堵，但對經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無濟(jì)于事”

更便捷的交通可以釋放出原本被壓抑的出行與消費(fèi)需求 ...

這點(diǎn)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動有多少？增量哪里來？西安比亞迪一年產(chǎn)值幾千億，納稅上百億。

就算搞20個百億銷售額的商場，那才能有多少稅收和產(chǎn)值，能實(shí)現(xiàn)多少就業(yè)？地鐵修到無人區(qū)是可以換來增量的，你在二環(huán)內(nèi)再怎么修都是在存量經(jīng)濟(jì)里的再分配，蛋糕不容易做大，無非是你本來在老城根消費(fèi)地鐵通了可能去了萬象城或者太古里。工業(yè)立國工業(yè)立市，沒有工業(yè)，靠在小店里或者商場里那點(diǎn)消費(fèi)。根本養(yǎng)不起地鐵這個吞金獸，包頭啊柳州啊這些城市，哪怕你都開挖了或者橋墩都修了，該埋讓你埋該拆讓你拆。因?yàn)榈罔F真的會拖垮財(cái)政，無底洞。

作者: aem 時間: 2024-12-28 01:04

zzzza 發(fā)表于 2024-12-27 21:50
按這么說城市里的公園都不建了唄，又不能賺錢純虧。

公園的錢其實(shí)還是發(fā)展經(jīng)濟(jì)后稅收建的，而且公園建起來后維護(hù)成本幾乎為零，三四千雇幾個打掃衛(wèi)生的就行。

地鐵那種機(jī)車、電費(fèi)、設(shè)備維保和人工才是大頭。

作者: lisiwen 時間: 2024-12-28 09:10
很簡單，修到城里，以現(xiàn)有稅收體制，房價漲了，不過政府收不到一分錢，就算房子交易了，政府也多收不到多少契稅。只有在新區(qū)修地鐵賣地的錢才能到政府手上。修地鐵花錢在財(cái)政上立竿見影，在老城區(qū)修，財(cái)政收入是遙遙無期的

作者: 達(dá)可 時間: 2024-12-28 09:16

aem 發(fā)表于 2024-12-27 21:15
這方法本質(zhì)也是賣地啊，只不過把地給自己人。

對，一屋兩吃，還要賺后期運(yùn)營的錢

作者: nokero 時間: 2024-12-28 10:18
幫忙算一下16號線需要多少年

作者: un999 時間: 2024-12-28 11:02

aem 發(fā)表于 2024-12-27 21:15
這方法本質(zhì)也是賣地啊，只不過把地給自己人。

給自己人有效益，體現(xiàn)在了地鐵方，顯示了修地鐵的好處。

作者: 閃靈兇猛 時間: 2024-12-28 11:33
這種**帖子能不能封了，首先這錢不花，也到不了自己兜里，大概被政府花在其他“吞金獸”的項(xiàng)目里，其次錢能生錢，不花錢怎么賺錢？

作者: jiancanfeng 時間: 2024-12-28 13:41

小黑子發(fā)表于 2024-12-27 20:01
但是也要考慮一下地賣不賣的出去的問題

空地才能賣出去，都建成的地方就不是賣地了，拆遷是巨大成本

作者: jiancanfeng 時間: 2024-12-28 13:44

吳雨薇發(fā)表于 2024-12-27 20:53
比如現(xiàn)在的航天城地鐵口，郭杜十字地鐵口，都在趁著修地鐵拆遷。

拆遷也是錢啊

作者: aem 時間: 2024-12-28 13:44

nokero 發(fā)表于 2024-12-28 10:18
幫忙算一下16號線需要多少年

16號線一期投資106億，按照目前日均客流2萬算的話，以線路最高票價5元計(jì)算，年票價收入3650萬，靠票價回本得300年，當(dāng)然，如果客流能提到日均7萬的話，大概100年可以回本，這不算運(yùn)營成本和融資成本哈。
所以還是得靠賣地，立竿見影的收回投資，不然后續(xù)建設(shè)很難的。

作者: jiancanfeng 時間: 2024-12-28 13:45

zzzza 發(fā)表于 2024-12-27 21:50
按這么說城市里的公園都不建了唄，又不能賺錢純虧。

公園本質(zhì)也是賣地……修公園，賣周邊的地，除非是遺址強(qiáng)制

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