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標(biāo)題: 港鐵首度牽手西安地鐵，會擦出怎樣的火花？ [打印本頁]
作者: 悅西安 時(shí)間: 2025-7-2 10:31
標(biāo)題: 港鐵首度牽手西安地鐵，會擦出怎樣的火花？
當(dāng)下，地鐵已然扮演著生活出行中不可或缺的角色，其建設(shè)開發(fā)程度也被視作是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的一種體現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，西安軌道交通線網(wǎng)總里程位居全國第11名，城市客運(yùn)分擔(dān)率超過60%，日均400多萬人次穿梭在“地下動(dòng)脈”。搭乘地鐵之余，你是否留意過站內(nèi)出現(xiàn)的商業(yè)街區(qū)，它用熱鬧多元的氣息銜接家和地鐵“最后一公里”。
前不久，陜西省市場監(jiān)督管理局對外公示《港鐵中國商業(yè)管理第一控股有限公司與西安市地鐵資源開發(fā)有限公司新設(shè)合營企業(yè)案》，這則消息背后意味著什么？
港鐵×西安地鐵，會產(chǎn)生怎樣火花？
根據(jù)公告披露，港鐵中國商業(yè)公司與西安市地鐵資源開發(fā)公司簽署協(xié)議，擬新設(shè)合營企業(yè)，合營企業(yè)主要在西安市從事中小型零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營業(yè)務(wù)。
交易后，雙方將共同控制合營企業(yè)，其中港鐵中國商業(yè)公司持有51%股份、西安市地鐵資源開發(fā)公司持有49%股份。
相關(guān)公示截圖
單從參與經(jīng)營者名稱不難看出，二者背后均代表所在城市的軌道交通公司（集團(tuán)），實(shí)際控制人分別是香港鐵路和西安地鐵。
消息發(fā)布之后，便有網(wǎng)友發(fā)出猜測，認(rèn)為這是“西港地鐵”到來的節(jié)奏。不過當(dāng)我們細(xì)究企業(yè)性質(zhì)，此番動(dòng)作核心關(guān)鍵詞指向了商業(yè)開發(fā)運(yùn)營，同兩大股權(quán)方從事的商業(yè)物業(yè)管理、地鐵商業(yè)資源招商業(yè)務(wù)相符，并非直接參與相關(guān)線路運(yùn)營。
合營企業(yè)控股雙方部分信息
與西安地鐵選擇合作的為何是港鐵？眾所周知，于1975年成立的港鐵公司，是目前為數(shù)不多達(dá)成盈利的城市地鐵公司之一，它從1996年起就已實(shí)現(xiàn)盈利。有別于主要依靠客運(yùn)服務(wù)獲得票務(wù)收入，港鐵最廣為人知的“金字招牌”，即采用“軌道交通+物業(yè)/社區(qū)”開發(fā)模式，正是常常提及的TOD開發(fā)。
對寸土寸金的香港而言，怎樣發(fā)揮土地資源利用最大化，成為擺在港鐵面前的重要議題。TOD模式邏輯下，軌道交通興建和開發(fā)商合作物業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)集合，由地鐵帶動(dòng)土地價(jià)值升高產(chǎn)生利潤，又會反哺地鐵建設(shè)、運(yùn)營及維護(hù)。像是德福廣場、日出康城、國際金融中心等，都是物業(yè)開發(fā)代表性項(xiàng)目。
港鐵運(yùn)營線路圖
港鐵最新營收數(shù)據(jù)
不容忽視的，還包括車站商務(wù)業(yè)務(wù)板塊。港鐵最新年報(bào)顯示，2024年全境運(yùn)營車站擁有逾1570間商鋪，零售租金收入達(dá)到36.16億港元（約33億人民幣）。因而港鐵先進(jìn)商業(yè)管理理念，不斷被更多城市軌道交通運(yùn)營所借鑒學(xué)習(xí)。
悅君發(fā)現(xiàn)，港鐵相關(guān)高層今年曾在公開場合表示，應(yīng)國家發(fā)展消費(fèi)新模式的號召，公司于成都、鄭州、西安等城市，探索建立以存量發(fā)展促進(jìn)消費(fèi)的車站商業(yè)模式。年報(bào)亦提及稱，正在西安、廣州探索車站商務(wù)發(fā)展機(jī)遇。
如此契機(jī)之下，西安地鐵商業(yè)開發(fā)有望開啟全新篇章……
他山之石，多城試水地鐵生活場景升級
說起西安地鐵車站商業(yè)，并不算作“一片空白”。
譬如行政中心、北大街、魚化寨、余家寨、太白南路等車站出入口通道均打造有地鐵商業(yè)街，由第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招商運(yùn)營，引入商戶以快餐、茶咖、零售及便利店類別為主。部分車站近閘機(jī)內(nèi)外處，還放置少量飲品或潮玩自動(dòng)售貨機(jī)設(shè)備。
西安地鐵部分地下商業(yè)街
只是，這些商業(yè)街的運(yùn)營狀況各不相同。如果說前面提到的多個(gè)街區(qū)尚有相對可觀的在營業(yè)店鋪與客流，那么再如大唐芙蓉園、吉祥村等車站商業(yè)街，其通道客流寥寥，甚至有因運(yùn)營問題致使整體區(qū)域關(guān)閉。
除固定鋪位商業(yè)街外，西安地鐵還在嘗試更多消費(fèi)場景升級的行動(dòng)。2024年4月，地鐵官方聯(lián)合肯德基合作的早餐車亮相5條地鐵線路，選取車站多為早高峰時(shí)段人流量較大的站點(diǎn)。
可以說，西安地鐵站點(diǎn)商業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，當(dāng)前仍處初級發(fā)展階段，也就是“有沒有”地步，不僅覆蓋范圍較低，且業(yè)態(tài)形式頗為單一。
密集分布的港鐵車站商店
有關(guān)港鐵與西安地鐵牽手合作的更多信息，需要待合資公司正式設(shè)立后方能知曉。
值得一提的是，這不是港鐵公司初次同內(nèi)地展開車站商業(yè)合作。2020年，與成都地鐵成立行業(yè)首家軌道合資公司成都蓉港商業(yè)發(fā)展有限公司，至今實(shí)施多個(gè)既有車站地下空間二次開發(fā)，帶來商業(yè)品牌40余個(gè)，覆蓋15條線、270余座車站。
同時(shí)，港鐵與鄭州地鐵于2024年10月成立合資商業(yè)公司，今年1月首批開發(fā)示范站商鋪“豫盒”開放，業(yè)態(tài)涵蓋飲品、烘焙、便利店等類型。
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成都、鄭州已引入港鐵商業(yè)合作管理
成都地鐵車站商業(yè)嘗試
從地鐵資源開發(fā)角度，上述“他山之石”無疑是高效利用地鐵公共空間的典范，一方面完善軌道交通生活配套場景，豐富一刻鐘便民圈，將龐大的客流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)增量，另一方面填補(bǔ)了地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)缺失，推動(dòng)車站價(jià)值提升。
軌道交通TOD綜合開發(fā)新暢想
參考成都、鄭州實(shí)際動(dòng)作，猜測西安地鐵后續(xù)將先期對部分大客流車站進(jìn)行二次空間開發(fā)，通過增加商業(yè)盒子等途徑擴(kuò)大商業(yè)面積，打造地鐵商業(yè)品牌。
互聯(lián)網(wǎng)中呼聲較大的便利店、飲品鋪等業(yè)態(tài)，或有大概率實(shí)現(xiàn)引入。
張家堡環(huán)島改下沉空間效果方案（以實(shí)際建設(shè)為準(zhǔn)）
亦有網(wǎng)友聯(lián)想至已啟動(dòng)的張家堡片區(qū)城市更新，可否會成為港鐵商業(yè)于西安落地的示范項(xiàng)目之一？
按照規(guī)劃，原環(huán)島西南、東南地塊結(jié)合地鐵出入口建設(shè)城市會客廳及建筑面積超6000㎡小型配套商業(yè)空間，同步優(yōu)化地鐵通道和無障礙扶梯系統(tǒng)，為鳳七商圈互聯(lián)互通能力產(chǎn)生提升改善作用，進(jìn)一步盤活商業(yè)氛圍。
涉及商業(yè)空間部分暫未明確實(shí)施負(fù)責(zé)方，倘若由地鐵資源開發(fā)公司承擔(dān)，同樣值得可期。
雁鳴湖車站雁鳴·星河薈
當(dāng)然，商業(yè)開發(fā)只是站城一體化建設(shè)的其中一個(gè)維度。早在2018年，西安地鐵確立起“軌道+物業(yè)+社區(qū)”TOD模式綜合開發(fā)的發(fā)展思路；而后“構(gòu)建公共交通引領(lǐng)的城市中心體系”被寫入《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，提出軌道交通和交通場站實(shí)施地上地下空間綜合開發(fā)利用。
相關(guān)行動(dòng)同步開展，我們看到包括草灘停車場、魚化寨停車場、和平車輛段等場段，落地TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目；雁鳴湖站在地鐵車站打造外，還建成多棟保障性租賃住房，以及配套商業(yè)雁鳴·星河薈。
另外以西安東站為核心的高鐵東城片區(qū)，正加速推進(jìn)，未來這里集合出行、商業(yè)、居住、工作等功能于一體。
高鐵東站片區(qū)核心區(qū)效果
總體來說，通過引入優(yōu)質(zhì)商業(yè)運(yùn)營理念為牽引，地鐵車站的經(jīng)濟(jì)潛力將獲得深度釋放，同步延伸著生活場景體驗(yàn)維度。在此邏輯框架下，以站點(diǎn)驅(qū)動(dòng)片區(qū)開發(fā)、重構(gòu)區(qū)域價(jià)值的TOD效應(yīng)正加速顯現(xiàn)，也讓我們對其后續(xù)開發(fā)留有想象空間和期待。
作者: leean 時(shí)間: 2025-7-2 16:32
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