避免入坑，淺談大西安房產(chǎn)投資價(jià)值以及各版塊價(jià)值分析

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺得限價(jià)是一種便宜，但市場有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣的錢開發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

一  關(guān)于限價(jià)和限購，不是很多人覺得限價(jià)是一種便宜，是因?yàn)橄迌r(jià)本來就是一種便宜。這么跟你說吧，就不說西安了，如果沒有限購限價(jià)，北京上海等地的房價(jià)可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是止在這個(gè)價(jià)，你可能真不懂中國人炒房的本事，一樣的道理，西安若是放開限價(jià)限購，房價(jià)勢必會(huì)亂來，但這種殺雞取卵的方式只會(huì)讓樓市走火入魔。

誠然，現(xiàn)價(jià)和限購勢必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的很多小動(dòng)作，尤其是在不能備案到開發(fā)商的預(yù)期價(jià)格的時(shí)候，這時(shí)候很多建設(shè)環(huán)節(jié)和附屬配套甚至是房子的品質(zhì)包括交付裝標(biāo)等等方面就會(huì)出現(xiàn)縮水打折現(xiàn)象，就像你說的羊毛出在羊身上。這事全國各地都有，不只是西安，包括西安最近還在上演這種事情。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺得限價(jià)是一種便宜，但市場有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣的錢開發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

二  再來說說港務(wù)區(qū)的現(xiàn)價(jià)和限購。你可能不知道，你說的這個(gè)擔(dān)憂或者問題恰恰不適用于港務(wù)區(qū)。你說的現(xiàn)象特別容易發(fā)生在高價(jià)拿地的地塊身上，比如前一段時(shí)間的紫薇華發(fā)。在港務(wù)區(qū)，目前在推或者將推的住宅用地里面，除了金地以外幾乎清一色是產(chǎn)業(yè)勾地，所以這恰恰是港務(wù)區(qū)的最大不同之處。用產(chǎn)業(yè)勾兌的地塊拿地價(jià)格，說句實(shí)話，如果跟走正常的招拍掛的拍地方式的拿地價(jià)比起來，簡直就等于白送。所以港務(wù)區(qū)的這些盤，開發(fā)商的利潤空間非常充足，根本沒有必要在這種事情上動(dòng)手腳，更何況港務(wù)區(qū)的建設(shè)是一個(gè)門面工程，是陜西省和西安市以后要對外展示的一張名片區(qū)域，說白了就是有政績要求在里面，沒有任何一家房企會(huì)在這里砸自己招牌，并且奧體板塊的盤甚至還附加了很多其他區(qū)域沒有的額外要求，比如容積率比如高度限制甚至是強(qiáng)制性公建化外立面等等。換句話說，就是港務(wù)區(qū)的期房特別是位于奧體片區(qū)的期房反而恰恰是西安交付兌現(xiàn)度最高的板塊，沒有之一。有政府在給你盯著呢。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺得限價(jià)是一種便宜，但市場有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣的錢開發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

最后，再大致說一下具體在港務(wù)區(qū)的奧體片區(qū)，這些房企是如何運(yùn)作的。
目前在港務(wù)區(qū)，基本上除了金地以外，無論是央企、國企還是民企，幾乎清一色是用產(chǎn)業(yè)勾兌的土地。只有引進(jìn)產(chǎn)業(yè)才能拿到地，而且還不能是隨隨便便的產(chǎn)業(yè)，必須是達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)化要求的企業(yè)才能拿到地，說難聽點(diǎn)就是如果投資不到位和逼格不夠高，港務(wù)區(qū)不會(huì)給你批地，這就是為何你會(huì)看到有這么大量的企業(yè)總部進(jìn)駐了港務(wù)區(qū)，就連像融創(chuàng)這種一個(gè)純粹的做房地產(chǎn)的頭牌，在港務(wù)區(qū)也是用產(chǎn)業(yè)勾地，對于融創(chuàng)來說這在西北還是第一次。所以再回到你所說的交付問題，港務(wù)區(qū)的強(qiáng)力限價(jià)恰恰是港務(wù)區(qū)新盤的優(yōu)勢，奧體板塊的新盤的交付期待和兌現(xiàn)度將會(huì)是整個(gè)西安最高的，最不容易發(fā)生問題的區(qū)域，沒有之一。關(guān)于這個(gè)體會(huì)，你可以請教一下身邊有沒有買綠城一期已經(jīng)收房的朋友，讓他們說說自己的感受。我記得論壇里好像有人發(fā)過綠城全運(yùn)村的收房照片，你可以找出來看看。

hotbilar

winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:49
很多人會(huì)覺得限價(jià)是一種便宜，但市場有一個(gè)運(yùn)行規(guī)則，即羊毛出在羊身上，少賣的錢開發(fā)商會(huì)從別的地方找回 ...

所以，再回到投資這個(gè)話題，對于以投資為目的置業(yè)人士來說，限價(jià)恰恰是被樂見的，創(chuàng)造了額外的溢價(jià)空間，而限購則是一種政府設(shè)置的束縛，打擊了屯房炒房的行為。無論對于一個(gè)城市還是還是對于一個(gè)區(qū)域來說，越是限價(jià)限購的地方越是最有價(jià)值的地方。反面的例子就是之前的比北京和廊坊，一個(gè)越限越高，另一個(gè)放開搞房地產(chǎn)反而現(xiàn)在一片哀鴻。聰明例子就如東莞蘇州，對于房地產(chǎn)的調(diào)控直接就掛鉤參照著深圳和上海。

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winwin 發(fā)表于 2020-11-21 00:10
限購可以花錢解決

看來這個(gè)你真的沒有仔細(xì)去了解過。像現(xiàn)在的政策，除非我把戶口遷回西安，剩下的都好說，比如再去花錢解決其余的問題，否則根本不可能再在限購區(qū)買房。說清楚點(diǎn)就是在主城區(qū)，如果沒有戶口就絕對不行，如果名下套數(shù)超了也絕對不可能，這里不討論那種灰色的冒著極大風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)的去動(dòng)用行政手段的方式。

hotbilar

天涯明月菜刀 發(fā)表于 2020-11-21 00:16
說了半天奧體，到底有什么產(chǎn)業(yè)還是沒說，其實(shí)就是沒有。灃東能金都規(guī)劃大量產(chǎn)業(yè) ，你又硬說不是。你在奧體 ...

我哪里也不想黑，我哪里也不想捧，灃東也罷港務(wù)也罷奧體也罷能金也罷，跟我沒有直接的利益相關(guān)，我只不過說了自己知道的事情。關(guān)于產(chǎn)業(yè)這方面，你覺得我沒有一碗水端平空口無憑信口就來，我只能說我的帖子里關(guān)于這些有很明確的說到，估計(jì)是太長了，你也沒興趣和耐心讀完全部帖子，就直奔結(jié)論了。我基本不重復(fù)回復(fù)的，但出于提醒的原因起見，我建議你分別查看一下本貼的4、5、6樓和11、12、13樓，分別介分析了灃東新城和港務(wù)區(qū)。

hotbilar

照照 發(fā)表于 2020-11-20 14:50
曲江你得說清楚是一期還是二期，用曲二的千人搖熱度對應(yīng)曲一的人居環(huán)境成熟有點(diǎn)牽強(qiáng)，曲二潛力有，但是你不 ...

我通篇貼子所說，說的都是新房，說的都是新房的投資價(jià)值和增值空間。所以關(guān)于曲江，我說的肯定是曲江二期，因?yàn)榍�江一期基本就不出貨，沒有新房新盤可言。

這個(gè)論壇里面的很多人習(xí)慣了站在云端說話，就我個(gè)人對西安各個(gè)區(qū)域的實(shí)際體驗(yàn)感受，這些結(jié)論都是肉眼可見，只要親身去過就會(huì)感受到。在目前的西安，單單就說人居價(jià)值這方面，要說住得舒服不舒服，除了曲江一期，最多再加上個(gè)浐灞核心區(qū)，除此之外，在現(xiàn)在的整個(gè)西安來說，在人居方面，目前還沒有勝過曲江二期的。至于以后，那是以后的事情，應(yīng)該比如奧體啊cid啊能金啊昆明池鎬京啊應(yīng)該都會(huì)有很不錯(cuò)的人居價(jià)值，至少目前不是，所以不在我討論的范疇里面。

反正這論壇里面鍵盤俠多，給我的感覺就是不管是有車還是沒車或者乃至做沒做過地鐵，反正就是一副沒出過門的樣子，感覺就是從來沒有去過曲江的居住區(qū)，不管是曲一的環(huán)南湖還是曲二的雁翔或者金滹沱，一副就去了曲江就只去過大雁塔和不夜城的感覺。搞得好像這論壇里面基本上都是泡在網(wǎng)上看圖片看規(guī)劃對著屏幕一通指指點(diǎn)點(diǎn)的云玩家。不要誤解，我完全不是在說你，我是在說一些我看到的其他人，應(yīng)該是不屬于西安的人。

winwin

hotbilar 發(fā)表于 2020-11-21 07:46
一  關(guān)于限價(jià)和限購，不是很多人覺得限價(jià)是一種便宜，是因?yàn)橄迌r(jià)本來就是一種便宜。這么跟你說吧，就不說西安了，如果沒有限購限價(jià)，北京上海等地的房價(jià)可遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是止在這個(gè)價(jià)，你可能真不懂中國人炒房的本事，一樣的道理，西安若是放開限價(jià)限購，房價(jià)勢必會(huì)亂來，但這種殺雞取卵的方式只會(huì)讓樓市走火入魔。

誠然，現(xiàn)價(jià)和限購勢必會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的很多小動(dòng)作，尤其是在不能備案到開發(fā)商的預(yù)期價(jià)格的時(shí)候，這時(shí)候很多建設(shè)環(huán)節(jié)和附屬配套甚至是房子的品質(zhì)包括交付裝標(biāo)等等方面就會(huì)出現(xiàn)縮水打折現(xiàn)象，就像你說的羊毛出在羊身上。這事全國各地都有，不只是西安，包括西安最近還在上演這種事情。

北上是極其嚴(yán)格的限購，并沒有專門限價(jià)，因?yàn)橄拶徥且环N調(diào)控手段，限價(jià)是一種愚蠢的干預(yù)方式，或者說限購調(diào)節(jié)的是市場，限價(jià)違背的是經(jīng)濟(jì)。放開可能會(huì)忽然漲價(jià)，但是沒人買它自然會(huì)降下來，房地產(chǎn)不是一個(gè)能囤積居奇的行業(yè)，需要高周轉(zhuǎn)，當(dāng)然咱們政府很膽小，不愿意看到市場波動(dòng)。說到炒房，15年低點(diǎn)到17年限購前，見過一些一次買5套7套10套甚至15套的，現(xiàn)在這些參加千人搖的真是后知后覺

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