西安設(shè)立百億元城市更新基金，解放路悅薈和蘇寧易購將先后完成“商改辦”

長安望月 · 發(fā)表于 2023-8-9 15:50:25

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西安發(fā)展-悅西安-西安設(shè)立百億元城市更新基金，解放路悅薈和蘇寧易購將先后完成“商改辦”-榮耀西安論壇-(1)

航拍建設(shè)中的西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)永安領(lǐng)匯中心項目

在城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，城市更新絕對是最熱的話題之一。

近年來，隨著城市發(fā)展?jié)u趨成熟，城市空間的“存量博弈”難題愈發(fā)凸顯。2022年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達65.22%。城市發(fā)展從單純追求增量的初級階段進入到“增存并舉”的新階段，城市更新成為“香餑餑”。

作為我國首批城市更新試點城市，西安市持續(xù)探索創(chuàng)新城市建設(shè)領(lǐng)域財政投入方式改革，2022年設(shè)立西北地區(qū)首只城市更新基金，運用“城市更新+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”運作模式，引導(dǎo)多層次、多元化社會資本及金融資源解決前期資本金籌集和后續(xù)融資難題，加速城市更新項目建設(shè)。

設(shè)立一年多，西安市城市更新基金累計決策子基金14只，認繳出資76.45億元，子基金規(guī)模達455.05億元。在平衡和保護中，西安市通過基金賦能城市更新項目，創(chuàng)新探索出一條財政支持城市建設(shè)投入的新路徑。

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通過“商轉(zhuǎn)辦”，解放路民生百貨商場成功引入企業(yè)入駐。圖為工作人員在改造后的房間內(nèi)辦公。

微更新微改造老城煥發(fā)新活力

有了資金“活水”的澆灌，今年上半年解放路商圈盤活閑置樓宇超4萬平方米。今年內(nèi)，解放路悅薈廣場將改造完成；明年上半年，蘇寧易購廣場將改造完成……一個個城市更新項目正在加快推進

望著空蕩蕩的商場，陳楊滿懷期待。

7月25日，站在西安市解放路的蘇寧易購廣場內(nèi)，指著眼前的閉店商鋪，西安新城城市更新集團有限責(zé)任公司董事長兼總經(jīng) 理陳楊說：“這里的公共空間浪費少，三層以上改成辦公區(qū)域很方便，適合網(wǎng)絡(luò)科技公司入駐。”

作為西安市曾經(jīng)的“頂流商圈”，解放路商圈是繁華的象征。然而，伴隨著城市骨架不斷拉大、中心城區(qū)人口向外遷移、小型城市綜合體“遍地開花”，解放路商圈人氣下滑，大量商業(yè)樓宇出現(xiàn)閑置。

“蘇寧易購廣場位于解放路商圈的核心，2018年開業(yè)時，一年僅電器銷量就超過1.5億元。新冠病毒感染疫情發(fā)生后，商場客流驟減，商鋪陸續(xù)退租�！标悧钫f，與解放路的“沒落”形成鮮明對比的是，東新街和新城廣場周邊的專業(yè)寫字樓持續(xù)火爆，幾乎滿租。

為了盤活大量閑置的樓宇資源，重聚人氣，“喚醒”傳統(tǒng)商圈活力，西安市新城區(qū)依托便利的交通資源和完善的生活配套，通過“商轉(zhuǎn)辦”積極營造“員工友好型”環(huán)境，吸引科技類勞動密集型企業(yè)入駐。

通過“商轉(zhuǎn)辦”，解放路民生百貨商場成功引入美團落戶。這種“騰籠換鳥”的模式，不僅盤活了閑置樓宇資源，引來了人流，還帶動周邊消費快速恢復(fù)。今年暑期，距離民生百貨商場百米內(nèi)的萬達廣場，每日進店客流量超4萬人次，周末突破5萬人次。

“民生百貨商場‘商轉(zhuǎn)辦’的成功，更加堅定了我們改造解放路商圈的信心�！蔽靼彩行鲁菂^(qū)城中村和棚戶區(qū)改造事務(wù)中心主任劉毅說，微更新微改造需要大量的資金支持，單靠財政扶持無法完成，迫切需要引入社會資本。

作為城市更新領(lǐng)域的母基金，西安市城市更新基金按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)發(fā)起、社會參與、片區(qū)合作”原則，通過設(shè)立新城區(qū)城市更新子基金，撬動社會資本參與項目改造，助力解放路商圈重?zé)ɑ盍Α?/font>

有了資金“活水”的澆灌，今年上半年，解放路商圈盤活閑置樓宇超4萬平方米。今年內(nèi)，解放路悅薈廣場將改造完成；明年上半年，蘇寧易購廣場將改造完成……一個個城市更新項目正在加快推進。

遵循有為政府和有效市場的發(fā)展邏輯，西安市堅持在保護中開發(fā)，在開發(fā)中“造血”，通過微更新微改造，全市涌現(xiàn)出以老菜場、老鋼廠、西影廠等為代表的城市更新項目。這樣的“存量升級”帶來的不僅是愈發(fā)廣闊的發(fā)展空間，更是宜居、宜業(yè)的“城市溫度”。

“閑置的樓宇資源改造完成后，解放路商圈的人氣將會回來。”劉毅說，屆時，解放路的“華麗轉(zhuǎn)身”或許能為西安市老城區(qū)綜合改造、產(chǎn)業(yè)和功能提升提供一個不錯的樣本。

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8月1日，位于西安市解放路的悅薈廣場城市更新改造項目。

重塑區(qū)域空間提升配套添幸福

區(qū)別于傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式和資產(chǎn)抵押風(fēng)控模式，西安市城市更新基金通過“區(qū)域子基金＋城市更新＋產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”的有機運作模式，有效解決了城市“存量更新”最大的資金難題

36歲的宋瀟是西安市城市更新基金的投資經(jīng) 理。每季度，他都要趕到項目現(xiàn)場進行投后管理，實地了解建設(shè)情況。

7月25日，在西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)永安領(lǐng)匯中心項目現(xiàn)場，宋瀟一邊檢查，一邊對記者說：“這里是西安高新區(qū)三次創(chuàng)業(yè)的主戰(zhàn)場，是絲路科學(xué)城建設(shè)的核心�！�

作為西安“雙中心”建設(shè)的核心承載區(qū)，絲路科學(xué)城依托生態(tài)廊道和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，建設(shè)中央創(chuàng)新區(qū)、生態(tài)文創(chuàng)區(qū)、硬科技產(chǎn)業(yè)區(qū)等。永安渠商旅文化街區(qū)項目是其重要的商業(yè)配套項目，是集購物中心、商業(yè)街、商辦配套、精品酒店等功能于一體的城市活力中心。

以永安渠為主脈，永安渠商旅文化街區(qū)項目用水系連接12個地塊功能商業(yè)組團，同時引入自然人文場景，營造多樣化有趣的親水體驗空間，是西安市首個“文化濱水長廊”。其中，永安領(lǐng)匯中心項目用地面積約10.2萬平方米，總建筑面積約38.8萬平方米。

夏日的午后，陽光火辣辣地炙烤著大地。在永安領(lǐng)匯中心項目現(xiàn)場，塔吊林立，數(shù)百名建設(shè)者揮汗如雨，堅守施工一線。為了加快項目建設(shè)進度，保障施工人員安全作業(yè)，項目部積極做好后勤保障，密切關(guān)注天氣信息，動態(tài)調(diào)整施工安排，避開高溫時段施工，采取各項措施確保項目建設(shè)有序推進。

截至目前，永安領(lǐng)匯中心項目2號地塊的主體已經(jīng)封頂，商業(yè)街區(qū)正在進行幕墻施工及裝飾，其余地塊加快地下主體施工，項目預(yù)計2024年全部竣工。

望著周邊拔地而起的建筑，宋瀟說：“永安領(lǐng)匯中心項目只是西安市城市更新基金投資的重點項目之一。除此之外，基金還出資支持高新三期安置房項目，擬出資經(jīng)開區(qū)涇渭新城汽車工業(yè)創(chuàng)新片區(qū)等項目，通過城市更新完善提升片區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，滿足周邊群眾多元化消費需求和高品質(zhì)生活追求�！�

城市更新關(guān)乎民生幸福、關(guān)乎城市未來。然而，城市更新項目屬于重資產(chǎn)，此前一些項目未能持續(xù)性改造，究其根本是開發(fā)成本太高，引進的資源不夠匹配。

“區(qū)別于傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式和資產(chǎn)抵押風(fēng)控模式，西安市城市更新基金通過‘區(qū)域子基金+城市更新+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入’的有機運作模式，有效解決了城市‘存量更新’最大的資金難題�！弊鳛槲靼彩谐鞘懈禄鸬墓芾頇C構(gòu)，西安財金資本管理有限公司總經(jīng) 理張翰說，經(jīng)過一年多實踐，西安市城市更新基金根據(jù)區(qū)域建設(shè)需求合作設(shè)立專項子基金，重點支持老舊資產(chǎn)提升改造、城棚改、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)三類項目。這既是城市更新模式的變化，也是城市更新市場化管理和投資運作的一次有益嘗試。

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西安市城市更新基金出資支持蘇寧易購廣場改造項目，助力解放路商圈轉(zhuǎn)型。圖為8月1日拍攝的解放路蘇寧易購廣場一角

“龍頭企業(yè)+產(chǎn)業(yè)園” 增強城市競爭力

西安市城市更新基金先后對空港新城、涇河新城、國際港務(wù)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行投資支持。通過西安市“北跨”范圍的隆基產(chǎn)業(yè)園、自貿(mào)藍灣產(chǎn)業(yè)園、臨港產(chǎn)業(yè)園等一個個重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產(chǎn)業(yè)布局中扮演著資金引導(dǎo)方的角色

作為陜西空天動力研究院有限公司總經(jīng) 理，魏征認為，資本在產(chǎn)業(yè)“鏈路”中的“能量”很大。

陜西空天動力研究院有限公司是省、市、區(qū)共同出資組建的集技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化和金融投資于一體的新型研發(fā)機構(gòu)，旨在推動創(chuàng)新鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、資本鏈的有效融合，解決空天動力領(lǐng)域的國產(chǎn)替代難題。成立5年來，該公司通過發(fā)起設(shè)立成果轉(zhuǎn)化、科技專項基金等，先后孵化培育了興航航空、天成航材、天策科技等一大批科創(chuàng)型企業(yè)。

“初創(chuàng)期的科創(chuàng)型企業(yè)需要大量的資金扶持。由于投資風(fēng)險高，社會資本輕易不敢投，所以，資金成為這些企業(yè)發(fā)展的難題。”魏征說，該公司堅持投早、投小，已經(jīng)投資孵化航空航天軍工產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵核心項目45個，持有項目總市值超300億元。從整體來看，已投項目專注于航空航天領(lǐng)域，科創(chuàng)屬性突出，投資后項目表現(xiàn)出較高的成長性，投后增值效果明顯。

2022年，為了拓展高質(zhì)量發(fā)展的物理空間，陜西空天動力研究院有限公司啟動建設(shè)空天動力創(chuàng)新中心項目。該項目是陜西空天動力研究院總部基地、項目孵化場地，以及空天動力陜西實驗室的核心區(qū)，也是陜西搶抓國家實驗室建設(shè)機遇的重要載體。

當(dāng)前，隨著城市更新的內(nèi)涵和外延意義不斷拓展，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)效、增強城市競爭力，也成為城市更新的應(yīng)有之義。

因此，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，西安市城市更新基金以“融”帶“產(chǎn)”，以“產(chǎn)”促“城”，積極發(fā)揮資金支持和引導(dǎo)作用，促進企業(yè)創(chuàng)新能力和管理水平提升，為經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供強勁動力。

魏征說：“西安市城市更新基金出資1億元，有效解決了項目資本金籌措難題，資金放大效應(yīng)超9倍，有力推動了項目開工建設(shè)。目前，空天動力創(chuàng)新中心項目2號樓已經(jīng)封頂，1號樓預(yù)計9月封頂，爭取年內(nèi)驗收，明年初投用�！�

截至目前，西安市城市更新基金先后對空港新城、涇河新城、國際港務(wù)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行投資支持。通過西安市“北跨”范圍的隆基產(chǎn)業(yè)園、自貿(mào)藍灣產(chǎn)業(yè)園、臨港產(chǎn)業(yè)園等一個個重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產(chǎn)業(yè)布局中扮演著資金引導(dǎo)方的角色。

西安財金投資管理有限公司董事長任紀(jì)剛說：“財政投入滾動放大、股權(quán)資金使用靈活、項目全周期精準(zhǔn)支持，這是西安市城市更新基金的顯著特點。通過統(tǒng)籌項目資源，西安市城市更新基金將社會資本與城市更新項目精準(zhǔn)結(jié)合，有效激發(fā)了經(jīng)營主體參與城市更新的積極性，為增強城市競爭力，助推區(qū)域轉(zhuǎn)型升級提供了可參考的‘西安模式’�！保ㄓ浾� 蘇怡實習(xí)生李婭彤）

記者手記

“耐心資本”的西安實踐

蘇怡

城市更新牽動民生幸福、關(guān)乎城市未來。

今年以來，我國各地以實施城市更新行動為抓手，著力傳承延續(xù)城市文脈、提升城市居住品質(zhì)和群眾生活質(zhì)量，進一步增強城市競爭力。

然而，城市更新項目投入成本大、回報周期長，更需要資本與時間做朋友。在火熱的城市更新行動中，城市更新基金扮演著“耐心資本”的角色。

作為我國首批城市更新試點城市之一，西安市創(chuàng)新探索財政支持城市建設(shè)投入方式，設(shè)立百億元城市更新基金，將社會資本與城市更新項目精準(zhǔn)結(jié)合，在平衡和保護中有效激發(fā)經(jīng)營主體參與城市更新的積極性，為提升城市綜合能級，助推區(qū)域轉(zhuǎn)型升級提供了源源不斷的“能量”。

城市更新是一項系統(tǒng)工程。在存量空間的優(yōu)化提升中，西安市城市更新基金在最大化發(fā)掘城市特色的基礎(chǔ)上，保留城市文脈，賦予城市老舊資產(chǎn)新的內(nèi)涵，以“騰籠換鳥”的發(fā)展模式有效盤活閑置資源，完成了從“流量”到“留量”的轉(zhuǎn)變。

在增量空間的改造過程中，西安市城市更新基金聚焦內(nèi)涵拓展，瞄準(zhǔn)城市基礎(chǔ)配套、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等項目，深入實施“一企一策”，推進“產(chǎn)業(yè)+資本”模式，以市場化的運作模式撬動社會資本，有效解決項目資本金籌集難題，推動項目加快建設(shè)。

這種因地制宜，投得進、退得出的市場化基金運作模式，不僅推動城市持續(xù)“向新”，還形成可復(fù)制的“西安模式”，先后吸引銀川、石家莊等城市前來觀摩學(xué)習(xí)。

今年伊始，西安市全面吹響城市“北跨”發(fā)展的“沖鋒號”。圍繞盤活用好存量基礎(chǔ)和增量空間、向北拓展產(chǎn)業(yè)功能、補齊城市功能和公共服務(wù)短板等，西安市安排2023年市級“北跨”重點建設(shè)項目287個，總投資達8205.28億元。

通過對“北跨”范圍內(nèi)的隆基產(chǎn)業(yè)園、自貿(mào)藍灣產(chǎn)業(yè)園、臨港產(chǎn)業(yè)園等重點產(chǎn)業(yè)園項目進行資金支持，西安市城市更新基金在新能源、智能制造、電子加工等產(chǎn)業(yè)布局中發(fā)揮著資金引導(dǎo)方的作用，有效撬動了社會資本“跟投”，助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)城融合。

一座城市有著獨屬于自己的發(fā)展印記。在古都持續(xù)“向新”的背后，西安市城市更新基金讓我們看到了一只基金的“能量”與作為。