記者又唱衰西安超高市場(chǎng)——超高層之惑

人生一場(chǎng)夢(mèng) · 發(fā)表于 2015-11-25 15:54:58

11月15日，位于西安市高新區(qū)高新二路的一幢高為118米的超高層被爆破拆除，這被稱(chēng)為全國(guó)迄今為止爆破拆除的最高大樓。而此前，圈內(nèi)對(duì)該項(xiàng)目似乎關(guān)注甚少，很多人甚至對(duì)此一無(wú)所知。在超高層不斷涌現(xiàn)的當(dāng)下，爆破拆除超高層確實(shí)在業(yè)界引起極大反響，這也同時(shí)引發(fā)了一輪對(duì)于超高層的大討論。
而就在半月前的10月30日，位于西安市錦業(yè)一路與丈八一路交匯處的國(guó)瑞·西安金融中心售樓部正式對(duì)外開(kāi)放。350米的高度再次刷新西安超高層新高度，這同時(shí)也標(biāo)志著錦業(yè)路沿線(xiàn)超高層林立的局面不斷形成。
一面爆破拆除，一面如火如荼。近年來(lái)，西安超高層如雨后春筍，“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”，就出現(xiàn)在大眾的視野，然而，從開(kāi)始的高大上廣泛宣傳造勢(shì)，到后來(lái)的隱沒(méi)甚至停工，好多超高層都偃旗息鼓，沒(méi)有了聲音，這到底是為什么？究竟超高層在建設(shè)過(guò)程中遇到了怎樣的困難或問(wèn)題，記者進(jìn)行了調(diào)查了解。

記者劉雪芹王藝霖
應(yīng)市而生
超高層建筑的發(fā)展勢(shì)頭正如火如荼。
近年來(lái)，各地超高層不斷涌現(xiàn)，并且呈現(xiàn)越來(lái)越高的態(tài)勢(shì)。
2013年12月，深圳推出中國(guó)第一高樓660米的深圳平安金融中心，當(dāng)時(shí)，其建筑標(biāo)高全面突破300米大關(guān)。
2015年7月，號(hào)稱(chēng)高達(dá)838米的長(zhǎng)沙“天空之城”強(qiáng)勢(shì)推出。盡管開(kāi)工四天后被緊急叫停，但同時(shí)也說(shuō)明著超高層建筑正在不斷向高度發(fā)出挑戰(zhàn)。
有人說(shuō)，10年前我國(guó)的超高層建筑還能如數(shù)家珍，但隨著現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)安全技術(shù)體系日漸成熟，當(dāng)前超高層建筑已經(jīng)在全國(guó)眾多城市廣泛散播開(kāi)來(lái)。最早在上海、廣州、北京等一線(xiàn)城市，目前正在二三線(xiàn)城市緊密布局，而且呈現(xiàn)越來(lái)越集中的態(tài)勢(shì)。武漢、天津、蘇州都出現(xiàn)了更多更高的超高層建筑。
2012年有數(shù)據(jù)顯示，全球排名前20的高樓中，10座在中國(guó)。加上在建的高樓，到2014年，全球排名前20高樓，中國(guó)將獨(dú)攬13座。同時(shí)數(shù)據(jù)還顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國(guó)，5年之后，中國(guó)的摩天大樓總數(shù)將超過(guò)800座，是現(xiàn)在美國(guó)總數(shù)的4倍，其中80%將建在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)。
這個(gè)說(shuō)法似乎正在得到印證。
如此快速度的發(fā)展，讓超高層蒙上了一層神秘面紗。其高于其他建筑的高度，城市形象的代表，更重要的是在土地資源愈發(fā)緊缺的當(dāng)下，成為一種“向空間要面積”的重要方式。于是乎，更多的城市以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)始引進(jìn)超高層，在此背后，伴隨著城市化的進(jìn)程加快，超高層的出現(xiàn)能更多地吸引全球性大品牌企業(yè)的入駐，這對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展而言，其利好是不言而喻的。
尤其是以西安為代表的二三線(xiàn)城市，全新的發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級(jí)，加上各大新區(qū)不斷擴(kuò)張，新的城市副中心、新興商圈、原有城市區(qū)域功能升級(jí)等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，超高層在此背景下應(yīng)市而生。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，到2020年，二十余座超高層將矗立于西安高新區(qū)，西安身高將全面改寫(xiě)！高新區(qū)，將成為名副其實(shí)的“摩天之城”。而記者也了解到，錦業(yè)路目前規(guī)劃打造“創(chuàng)業(yè)新大陸“板塊，記者粗略計(jì)算，僅高新區(qū)錦業(yè)路沿線(xiàn)就規(guī)劃建設(shè)10多個(gè)超高層，包括綠地雙子塔、中鐵西安中心、國(guó)瑞·西安金融中心，永威·時(shí)代中心、利科國(guó)際金融中心、延長(zhǎng)石油大廈等摩天大樓已經(jīng)建成或正在建設(shè)，同時(shí)刷新著西安超高層的建筑高度。據(jù)了解，中鐵項(xiàng)目高度為230多米，綠地高度270米，近日剛剛開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心的國(guó)瑞·西安金融中心將建成350米，集甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際會(huì)議中心、世界金融中心、云端觀光旅游于一體的頂級(jí)業(yè)態(tài)，建成后將成為西安乃至西北地區(qū)第一高樓。
除此之外，西安城南萊安項(xiàng)目、經(jīng)開(kāi)區(qū)新寶龍環(huán)球貿(mào)易中心等超高層的布局，西安正在規(guī)劃成各區(qū)域都擁有自己的地標(biāo)性建筑。不禁有人說(shuō)，國(guó)際化大都市的西安終于有了自己的標(biāo)志性建筑，城市形象日益提升。
進(jìn)展乏力
看似超高層的魅力十足，不斷吸引著眾多城市和房企的眼球，于是更多的開(kāi)發(fā)商試圖將加入到建設(shè)超高層的行列。
無(wú)疑，超高層在提升城市形象，吸引外企、節(jié)約土地資源等方面被很多人看好，然而，在現(xiàn)實(shí)面前，這樣的夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)起來(lái)卻伴隨諸多困難。
記者了解到，號(hào)稱(chēng)比現(xiàn)在世界第一高樓“迪拜塔”還高10米，高達(dá)838米的長(zhǎng)沙“天空之城”，開(kāi)工僅4天，就因沒(méi)有完成相關(guān)法定的報(bào)建手續(xù)，而被有關(guān)部門(mén)叫停。而這，也折射出目前中國(guó)超高層的現(xiàn)狀。
事實(shí)上，這幾年，西安的超高層數(shù)量大大小小已經(jīng)達(dá)到30多個(gè)。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前真正建起來(lái)的只有高新區(qū)錦業(yè)路沿線(xiàn)的綠地雙子塔以及旁邊的中鐵西安中心等有數(shù)幾個(gè)，其他的都還停留在地下或者規(guī)劃中。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年聲勢(shì)浩大，大肆宣傳的城南東八里村的萊安西安中心從去年下半年就已經(jīng)停工了。偌大的工地圍擋還赫然寫(xiě)著總高280米，涵蓋寫(xiě)字間、精裝公寓和商鋪的商業(yè)綜合體字樣。熟悉這個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部人士表示，目前項(xiàng)目正在尋找買(mǎi)家，最大原因在于資金問(wèn)題。
與此同時(shí)，位于經(jīng)開(kāi)區(qū)的華嶺中央公園以及環(huán)球貿(mào)易中心，項(xiàng)目進(jìn)展依然停留在三年前的樣子。開(kāi)發(fā)商也由當(dāng)年的“信誓旦旦”變成“望洋興嘆”。環(huán)球貿(mào)易中心前段時(shí)間更是遭到一些準(zhǔn)業(yè)主的集體維權(quán)，表示當(dāng)初承諾的交房時(shí)間一再推遲，項(xiàng)目進(jìn)展沒(méi)有期限。
在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商自身情況的變化以及市場(chǎng)、城市都在發(fā)生變化，很多企業(yè)甚至都始料未及，不是資金出現(xiàn)狀況，就是地塊拿不下來(lái)、還有手續(xù)審批出現(xiàn)問(wèn)題，使得超高層的發(fā)展并沒(méi)有像當(dāng)初大家想象規(guī)劃的那般美好和順利。
在此之下，原來(lái)被十分看好的超高層不斷引發(fā)大眾以及業(yè)內(nèi)人士的討論，有人甚至開(kāi)始懷疑這一物業(yè)類(lèi)型的存在。究竟為什么超高層建設(shè)如此艱難，西安眾多超高層建設(shè)不起來(lái)的根本原因是什么？
資金實(shí)力
尚美佳機(jī)構(gòu)聶海峰告訴記者，超高層建筑是人類(lèi)在建筑上相當(dāng)了不起的創(chuàng)造。超高層寫(xiě)字樓的建成要考慮到多方面的因素，首先是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，其次建筑難度、安全、設(shè)計(jì)等等也是十分重要的。
誠(chéng)然，超高層建筑在技術(shù)等方面的要求是十分苛刻的。但一位曾經(jīng)從事超高層建設(shè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，超高層建設(shè)的技術(shù)在全國(guó)范圍已經(jīng)不存在太大的問(wèn)題，目前制約其發(fā)展的主要根源還是資金問(wèn)題。
眾所周知，超高層建設(shè)需要的周期長(zhǎng)，通常從施工到交付需要4-5年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，資金、市場(chǎng)、政策等東西都會(huì)改變，這些因素都可以影響它的正常運(yùn)行。但上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，超高層最能考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的就是資金問(wèn)題，如果企業(yè)自身?yè)碛谐渥愕默F(xiàn)金流，一些開(kāi)發(fā)商就敢于去嘗試。他給記者算了一筆賬，超高層建設(shè)周期長(zhǎng)，單地下建設(shè)就要建到三至四層，而光這地下建設(shè)的投資額度就占到整個(gè)投資額度的30%左右，因此，一些缺乏實(shí)力的項(xiàng)目根本連地面都出不來(lái)就停工了。另外一個(gè)實(shí)力的體現(xiàn)就是擁有強(qiáng)大寬廣的融資渠道，而這個(gè)最初是表現(xiàn)在銀行貸款上，目前銀行開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)相當(dāng)困難，房企只能尋求其他的融資方式，目前能看到的成熟一些的就是南二環(huán)的招商大廈，它依靠的是招商銀行。當(dāng)年號(hào)稱(chēng)“陜西第一高”的陜西信息大廈也處于南二環(huán)，它依靠的是中信銀行，通過(guò)和銀行合作融資，然后以物業(yè)來(lái)置換的形式獲得資金，這也是目前不少超高層瞄準(zhǔn)的融資方式，國(guó)瑞·西安金融中心也正想通過(guò)這種方式實(shí)現(xiàn)資金的充裕，因此在營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放的時(shí)候邀請(qǐng)了不少銀行人士蒞臨參觀。
聶海峰分析稱(chēng)，超高層寫(xiě)字樓的造價(jià)、成本非常高，通常大概在10000元每平方米，這樣之后，市場(chǎng)售價(jià)也就更高，加上目前市場(chǎng)投資客隱退以及觀望的態(tài)勢(shì)，超高層的銷(xiāo)售也是困擾很多開(kāi)發(fā)商的一大問(wèn)題。
仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人青疏影表示，超高層建筑以100米起步，上升到200米、300米，那它的成本并不是100米的2倍或3倍，可能是10倍，比如萬(wàn)科那樣鋼結(jié)構(gòu)的大廈，兩棟建起來(lái)接近30億的投資額，這對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力、財(cái)力、耐力的考驗(yàn)是很大的。但是很多開(kāi)發(fā)商把所有的重心放在拿地的動(dòng)作上，后期財(cái)力就經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn)了。而且即便現(xiàn)在建好一個(gè)超高層，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，單靠銷(xiāo)售來(lái)回籠資金全然不夠，一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目很可能就支撐不下去了。與此同時(shí)，從2014年開(kāi)始，政府加大力度整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，之前“先上車(chē)后買(mǎi)票”的辦法行不通，拿到預(yù)售證沒(méi)有那么簡(jiǎn)單了，以前可以賣(mài)完了再建樓，現(xiàn)在至少要見(jiàn)了成果才可以把樓投入銷(xiāo)售市場(chǎng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)力又提出了更大的挑戰(zhàn)。另外一點(diǎn)，一些城市的地標(biāo)建筑，建成后需要長(zhǎng)期維護(hù)、物業(yè)服務(wù)、環(huán)境提升、配套跟進(jìn)等，目前最理想的狀態(tài)是一個(gè)甲方去持有一個(gè)超高層，但這對(duì)資金的要求就更大了。
一場(chǎng)賭局？
盡管人們對(duì)城市高度的無(wú)限渴望似乎遠(yuǎn)未停歇，但有學(xué)者擔(dān)憂(yōu)大量建設(shè)超高層建筑是一場(chǎng)賭博。
尤其是在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，超高層銷(xiāo)售本身面臨很大考驗(yàn)。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人青疏影說(shuō)，從市場(chǎng)整體來(lái)看，超高層目前的銷(xiāo)售情況還算不錯(cuò)的，不管銷(xiāo)售的快慢，整體狀態(tài)還可以。但同時(shí)他也表示出些許的擔(dān)憂(yōu)，如果這些項(xiàng)目在未來(lái)不能展現(xiàn)很好的租金收益的話(huà)，那么，四五年后新入市的項(xiàng)目銷(xiāo)售可能都會(huì)遇到很大的挑戰(zhàn)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，幾年前花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)寫(xiě)字樓的人的投資回報(bào)就出來(lái)了，如果投資回報(bào)并不理想的話(huà)，那寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)是很令人擔(dān)憂(yōu)的。
一方面是目前西安的超高層中，建起來(lái)封頂?shù)那缚蓴?shù)，另一方面，建起來(lái)能否合理利用也是大家所擔(dān)憂(yōu)的，就像周末爆破拆除的那棟超高層一樣。
就如悅達(dá)華美董事長(zhǎng)李彪分析稱(chēng)，目前超高層蜂擁而至，有一點(diǎn)大躍進(jìn)的意思，一些企業(yè)盲目跟風(fēng)，沒(méi)有真正了解超高層的意義，因此風(fēng)險(xiǎn)也就更大。尤其是在如今的市場(chǎng)仍然處于一個(gè)冷清調(diào)整時(shí)期，熱衷寫(xiě)字樓的購(gòu)房者還未真正出手，導(dǎo)致市場(chǎng)支撐跟不上。很多超高層建筑都是前兩年規(guī)劃的，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境還不如現(xiàn)在這般，但市場(chǎng)風(fēng)云變化，當(dāng)前的局面是很多人始料未及的，一些企業(yè)都是措手不及，導(dǎo)致超高層也面臨擱置的現(xiàn)狀。
聶海峰同時(shí)說(shuō)，目前西安市場(chǎng)上有很多超高層剛開(kāi)始建設(shè)聲勢(shì)浩大，但后來(lái)都偃旗息鼓甚至不了了之，原因還在于一些項(xiàng)目從最初就只是煙霧彈，只是意向規(guī)劃成超高層，目的是為了炒作，結(jié)果都不一定能建起來(lái)。
一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，這樣的項(xiàng)目有時(shí)候拿地所抱的目的不純，有的開(kāi)發(fā)商是為了拿地，從而獲取利益，一旦土地拿下來(lái)，就以種種理由推脫建設(shè)進(jìn)度，加上其他現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，企業(yè)跟政府之間就會(huì)形成雙方博弈，項(xiàng)目就暫時(shí)擱置了。
無(wú)論如何，西安超高層建筑目前是走到了一個(gè)多米諾骨牌之中，或許正如西安富力地產(chǎn)總經(jīng)理李寧所言，超高層建筑耗資巨大，運(yùn)行成本高昂，以西安目前的經(jīng)濟(jì)總量根本支撐不起這么多超高層的寫(xiě)字樓、酒店和公寓，西安畢竟不是北上廣，做超高層還是應(yīng)該慎重。但究竟如何發(fā)展，更多的取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展以及西安整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境和速度。