關(guān)于大悅城的擴張

wushu · 發(fā)表于 2018-12-15 16:54:08

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大悅城現(xiàn)在的擴張，除了已經(jīng)布局的北京，天津，上海，成都，煙臺，西安，未來主要擴張的是濟南，南昌，青島，鄭州，南京，深圳，武漢，重慶，廈門。暫時不會繼續(xù)下沉，有個別區(qū)域，比如青島即墨，布局的是春風(fēng)里，社區(qū)型項目。所以，主要布局是在中國的省會城市和大型人口城市，大悅城這個品牌需要人口容量比較大的地方。
  以西安為例，第一個是曲江大悅城，在和政府談的，還有北大街地鐵1號線和2號線交叉的地塊，再就是大明宮漢斯啤酒廠的拆遷更新，另外大悅城想在西安高新擴張，浐灞地區(qū)可能會做春風(fēng)里或者祥云小鎮(zhèn)
  為什么在西安大幅擴張，因為西安人口大，還在導(dǎo)入人口，軌道交通在快速建設(shè)，地鐵是購物中心引流神器，有獨家商戶，可以依賴軌道交通，車行，拉大一個商業(yè)體的輻射范圍。
  中國的大城市，人口密度很高，很適合做大型購物中心，中國的頂尖商場，銷量是可以比肩國際一線的，一方面是消費能力上升，一方面就是人口稠密
  西單大悅城就是一個客流下滑的項目，根據(jù)大悅城披露，2013年以來，客流下滑了大概三分之一，但租金還上升了，因為西單大悅城主動進行了調(diào)整，在美妝和服裝提升了檔次，拉高了消費單價，整個零售并沒有隨著客流下滑，維持在了40億
2.西安大悅城招商成功有多方面原因，這個項目有硬傷，我看法偏樂觀，蘭蔻，香奈兒，雅詩蘭黛，MK，維密，喜茶，奈雪，眾多一線品牌已經(jīng)投資了，表明了他們的態(tài)度，這些頂級商戶的選址是很苛刻的，能投資這里，有他們的道理
西安大悅城招商基本沒有對西安本地商戶開放就結(jié)束了，大悅城帶了很多一線城市商戶，把商場就填滿了，說明商戶需求是很大的，所以在西安繼續(xù)擴張就比較樂觀
  現(xiàn)在大悅城有些擴張是通過基金輕資產(chǎn)擴張，比如北京大興項目，就是和高和資本用基金去收購，并不是全部自己出錢
  北京石景山，昆明，貴陽，天津和平，也都是幫別人管理，也可能收購，因為這個物業(yè)業(yè)主自己做不如大悅城做效果好，所以，GIC，碧桂園，華遠，未來還有首創(chuàng)，就會把商業(yè)物業(yè)拿出來讓大悅城管理
我對商業(yè)地產(chǎn)的看法，土地天賦是第一的，沒有拿地能力，就談不上擴張。大悅城是準備做一個全國的連鎖購物中心，這個連鎖可以幫優(yōu)質(zhì)商戶布局全國，比如現(xiàn)在拿店很猛的CHAMPION,維密，小米，喜茶，奈雪，簽約最多的，就是萬象城和大悅城，標準化的管理，較好的連鎖門店，相對高的品質(zhì)，可以為這些品牌快速擴張?zhí)峁┢脚_
  3 招商還是根據(jù)土地天賦和運營水平來的，這個牌面很明顯，招商好就是土地好，運營好，招商不好的原因就多了去了，好地段做的爛的商場很多，這個沒法狡辯，租金也是如此，好項目租金一定是高的
4 購物中心主要還是輻射物理范圍內(nèi)客群，遠端客群有影響，但不是決定性的，所以，能力最重要的是拿地和選地，華潤置地和大悅城在拿地上有一定優(yōu)勢，和他們央企地位和運營能力有關(guān)系。大悅城從來沒有公開拍賣拿過地，因為它不出高價，不做奢侈品，不用搶絕版地段，所以它對土地的要求相對萬象城這個品牌要低一些，政府招商對中糧和華潤是有傾斜的，華潤和中糧可以導(dǎo)入其它產(chǎn)業(yè)，幫地方政府提供經(jīng)濟上的支持

租金業(yè)務(wù)是比較穩(wěn)定的，大悅城公開披露的財報，沒有任何一個項目租金有過下滑，每年都是增長的，沈陽大悅城曾經(jīng)困難過（剛開業(yè)好像有過下滑），現(xiàn)在也不錯，重新增長，但是，租金是有盡頭的，因為物理坪效的局限，所以得擴張門店提升生意規(guī)模，5年后大悅城會比現(xiàn)在規(guī)模大，這是確定的，不過我覺得10年后變化會更大，規(guī)模會更加大
未來變量比較大的，可能就是大悅城會擴充散售業(yè)務(wù)，平滑散售業(yè)務(wù)的業(yè)績
再就是負債的擴張是否合理，在不在安全線內(nèi)，財務(wù)成本合不合理

并購的部分不好判斷，他們在談的項目非常多，我前邊提到會擴張的城市，都有具體的項目在推進談判，只不過進度不一，做市中心項目，時間不確定性大，因為有拆遷等多種因素干擾，速度快的，就是在新城開發(fā)拿地，現(xiàn)在大悅城在這一塊擴張速度比較快

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