西咸 vs 浐灞，站崗 vs 洼地�。ㄞD(zhuǎn)自樓市研究）

好好人人 · 發(fā)表于 2020-10-7 21:26:23

西咸 vs 浐灞，站崗 vs 洼地！

原創(chuàng) 海力布1 樓市研究

近幾個月，西安“地王”頻出，就不一一贅述，尤其西咸新區(qū)的一系列地價過萬，令聞?wù)叽蟮坨R。在滿城喊漲之下，似乎唯有浐灞生態(tài)區(qū)和港務(wù)區(qū)保持了相當(dāng)程度的“冷靜”，甚至因此引發(fā)非議，認(rèn)為這證明浐灞的發(fā)展前景差強(qiáng)人意。

西咸新區(qū)當(dāng)真那么值得看好嗎？浐灞當(dāng)真那么不行嗎？西安樓市火爆的背后又隱藏著什么？幾天前《經(jīng)濟(jì)觀察報》一篇《西安土地市場的“大富翁”游戲》，從房地產(chǎn)開發(fā)角度總結(jié)了西安土地出讓的幾種基本套路，揭秘了西安樓市火爆背后的基本面。

壹

招拍掛：也就是土地競拍，這是土地出讓最基本的套路，但通過一些操作也能玩出花樣。

比如，政府平臺公司參與競拍，對地價進(jìn)行“兜底”，從而逼出“地王”。

前述總部位于上海的top20房企投拓人士表示，多個區(qū)管委會用平臺公司到土地市場參與舉牌，盡管這在很多城市并不鮮見，政府出于擔(dān)心地塊流拍的考量，會提前溝通好企業(yè)進(jìn)行“兜底”。今年，該top20房企投拓人士曾參與西安某地塊的競拍，競爭對手僅區(qū)管委會的平臺公司，其以為該公司的作用是為了兜底，結(jié)果多次追加舉牌，其只能無奈地在超過公司授權(quán)價后與這一地塊失之交臂，“他們非常明確地去抬高地價，如果最終其他意向企業(yè)放棄跟價，就轉(zhuǎn)為自己開發(fā)或邀請企業(yè)聯(lián)合開發(fā)�！痹俦热纾脚_公司聯(lián)合房企拍“地王”，再低價拿別的地“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”，這叫“聯(lián)合控盤”。

聯(lián)合控盤是房企拿高價地后的破局方式之一。8月底，中交地產(chǎn)、港中旅前后腳拿下灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價“新地王”。

一位參與該批地塊競拍的人士透露，這種貴地一定得做top高端產(chǎn)品系，但拿地后中交地產(chǎn)內(nèi)部曾認(rèn)為港中旅出價太瘋狂了，后續(xù)很難控得住這塊高價地。然而，兩天后，港中旅聯(lián)合灃西管委會，以底價再拿下新地王周邊3塊地。四塊地一并融資和開發(fā)，時間成本、開發(fā)成本能對中交地產(chǎn)實現(xiàn)降維打擊，“中交地產(chǎn)沒想到，最后是自己沒看清局面”。該人士說。

搞出“地王”的意義有多大？沒法量化，只能說效果非常非常非常驚人。

不妨看看最近灃西“地王”引發(fā)的效果。

多個項目將“土拍市場地價屢創(chuàng)新高”等標(biāo)語展示在售樓處，并列出今年以來各區(qū)域土拍樓面價與周邊新房售價做對比。

8月25日，中交地產(chǎn)、港中旅（深圳）投資發(fā)展有限公司分別以91.9%、103%溢價，斬獲灃西新城2宗宅地，折合每平方米樓面價8642元、10127元。港中旅所獲地塊成為西咸新區(qū)單價“新地王”。

“新地王”帶動了地塊周邊大都會、西派時代的去化，“原本西派時代一星期賣5套，拍出那塊地后，一個星期賣了50套�！鼻笆鰐op50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露。

房企不想攪合這些怎么辦？辦法不多，還要有足夠?qū)嵙Γ褪悄霉吹睾统歉捻椖俊?br />
勾地：就是政府用住宅地塊換取房企開發(fā)商業(yè)地塊，這種情況下招拍掛就是走走形式，地給誰基本是內(nèi)定的。但勾地要求房企有商業(yè)開發(fā)和運營的實力。

除了招拍掛競爭激烈，張芾還提到，今年勾地漸難。以全運會為契機(jī)，華潤、招商等6家房企將總部落定國際港務(wù)區(qū)，港務(wù)區(qū)管委會給出的唯一利好便是入駐企業(yè)能在港務(wù)區(qū)低價勾地。

2017年、2018年，華潤置地與綠城進(jìn)入港務(wù)區(qū)，彼時勾地價格為500萬元-550萬元/畝；近兩年，每畝地價格漲至600萬元-650萬元，且必須達(dá)到20%的裝配率，土地和建安成本越來越高。

今年以來，港務(wù)區(qū)勾地難度也逐漸加大，“港務(wù)區(qū)每年土地指標(biāo)有限，要先把前期許諾給央企的地先兌現(xiàn)�！鄙鲜鰐op50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人表示。

城改：與勾地比較類似，區(qū)別是房企要負(fù)責(zé)拆遷。同樣要求房企有商業(yè)開發(fā)和運營的實力。

城改是多數(shù)中小型房企入局西安房地產(chǎn)市場的另一種方式。

張芾舉例，在西安土地公開市場很少見到華潤的身影，其主要在勾地和城改方面棋高一著。早在2017年3月，華潤同西安市政府簽署“1+2”項目合作框架協(xié)議，以“場館建設(shè)+片區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”模式，代建代運營西安奧體中心、西安絲路國際會展中心，聯(lián)合開發(fā)建設(shè)西安華潤國際文化商業(yè)中心，在港務(wù)區(qū)勾下一大塊地。

9月下旬，西安公布2020年曲江新區(qū)重點建設(shè)項目，其中確定西安文化CBD國際商業(yè)中心將主要規(guī)劃建設(shè)華潤萬象城、萬象天地和280米超高層。

“這個城改項目地理位置很好，華潤只需要把舊曲江會展中心全拆掉，不像老城區(qū)小區(qū)改造，其產(chǎn)權(quán)單一，動遷安置成本較低，難度不大�！睆堒辣硎�，西安市政府將曲江會展中心城改項目交給華潤來做，土地性質(zhì)是商住用地，后續(xù)華潤開發(fā)成高端酒店式公寓，周圍高階層白領(lǐng)購買力很強(qiáng)，“其他家房企看得都很饞，但也心里明白，這種拿地方式是別家學(xué)不來的”。

貳

前面了解了西安土地出讓的基本套路，就可以對比分析一下西咸與浐灞的樓市現(xiàn)狀了。

對于西咸，經(jīng)濟(jì)前景以前文章介紹得很清楚，有興趣不妨去看，本文前面也解釋了最近西咸“地王”是怎么出來的，還有一點，西咸不限購。不限購的好處不言而喻，否則為啥全國大城市都在限購呢？不限購意味著炒房團(tuán)可以輕易進(jìn)入，只要把“地王”搞起來，不愁沒有外地?zé)徨X涌入。

有人可能會說，灃東是限購的，但其實灃東也不限購了�？赡芫鸵驗閺�3月起已經(jīng)不限購，才有了灃東房價暴漲直逼西安主城區(qū)的現(xiàn)狀。

位于灃東新城的海逸長洲、灃華熙城等項目置業(yè)顧問告訴記者，灃東新城（除西咸能源金貿(mào)區(qū)外）原本屬于限購區(qū)域，非西安戶口客戶需提供2年以上個人所得稅或社保證明，才可買一套房子。從3月開始，置業(yè)顧問收到通知，項目不限購了，所有客戶均能買。海逸長洲置業(yè)顧問透露，其 8月賣出10套房，既有西安本地人，也有深圳投資客，“只要是中國戶口，帶著錢來就能買，按照正常的購房流程來，交錢、查征信、查流水，完全沒有問題！” 該置業(yè)顧問透露，2019年12月項目首次開盤備案價2.1萬元/平方米，后來拿出部分特價房源打折促銷，實際成交單價1.8萬元/平方米左右。8月22日開始加推B區(qū)4、8號樓時，每平方米單價已漲到2.3萬元/平方米-2.5萬元/平方米。“不到一年時間，一套房就漲了近100萬元�！焙Ｒ蓍L洲的置業(yè)顧問進(jìn)一步補(bǔ)充，9月27日新批下來的單價已漲至2.5萬元/平方米-2.8萬元/平方米，同樣是166平方米戶型的房子，總價漲了80多萬元。

還需要注意的是，這波“地王”背后的利好因素來自哪里？如果很大程度來自政府平臺托市，就未免有些虛火嫌疑。

“西安的國資房企拿地尤其兇猛�！币晃籺op50央企西安區(qū)域投拓負(fù)責(zé)人透露，土地市場低迷時，一般地方國企會充當(dāng)兜底的角色。但西安不同，國資背景的地產(chǎn)平臺廣泛參與土地競拍，甚至是搶地主力。2020年以來，西安泛高新板塊共成交23塊地，其中9塊被高新區(qū)管委會控股的西安高科集團(tuán)斬獲。灃西新城出讓的27宗地中有18宗被灃景地產(chǎn)、灃西發(fā)展等國資平臺公司獲得。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，灃東新城管委會控股的西安灃東發(fā)展集團(tuán)有限公司等3家平臺公司共獲地9宗，秦漢新城管委會旗下的平臺公司獲地6宗，涇河新城管委會旗下的平臺公司獲地7宗。

浐灞的情況呢？

宜居宜業(yè)前景以前文章詳細(xì)介紹過，本文不再贅述。

必須說，不要被高性價比的地價和房價迷惑，全西安僅存的價值洼地就在這里。

一方面，西安是個中西部二線城市，房價天花板是明擺著的。目前，根據(jù)鏈家統(tǒng)計的二手房均價，鄭州核心8區(qū)為1.3萬（高新、中原、二七、管城）—2萬（鄭東）；成都核心8區(qū)為1.3萬（雙流）—2萬（錦江、高新）；武漢核心8區(qū)為1.3萬（江夏）—2.3萬（武昌）；杭州核心9區(qū)為2.4萬（余杭、錢塘）—4.7萬（上城）。西安樓市再火爆，房價天花板在哪里不言而喻。

另一方面，9月23日30家知名房企角逐未央湖的一塊住宅用地，盛況在西安空前，這塊地距離浐灞三大中心（奧體中心、國際會展中心、國際會議中心）非常近，規(guī)劃和落地又明顯不如三大中心，最終，該地塊被招商以綜合樓面價12500元/平米高價摘得。這是干干凈凈的招拍掛、實實在在的市場選擇。

招商有沒有可能故意哄抬地價？招商可沒那么大膽子，不切實際的高價拿地很容易站崗�？纯聪旅娣科蟮目捶�。

“只能把你擁有的資源做到極限，去前期調(diào)研，研判公司的成本如何管控住，內(nèi)部出溢價的能力再高些，否則投拓沖鋒陷陣去拿下一塊地，成本崗直搖頭，營銷崗不敢賣出高價，那這塊地就不是一塊適合公司來開發(fā)的地。”張芾認(rèn)為。

9月中旬，一家總部位于上海的top20房企投拓人士到西安對浐灞區(qū)一地塊進(jìn)行前期調(diào)研，9月23日該地塊正式出讓，吸引了碧桂園、保利、龍湖、新城等30家房企爭搶，經(jīng)過52輪競價，最終被招商蛇口殺出重圍，以9.28億元、樓面地價1.25萬元/平方米將之收入麾下。

該top20房企投拓人士對沒拿到地的結(jié)果并不意外，自從2017年通過收并購“曲線”首進(jìn)西安以來，其所在公司從未在公開市場成功拿地，近10個項目均通過收并購獲得，“4年了，我們一直選擇‘曲線’留在西安”。

叁

西咸與浐灞，一個發(fā)燒，一個過冷，選哪個您心中有數(shù)了嗎？

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