全運(yùn)會(huì)后，西安房?jī)r(jià)真的會(huì)上漲嗎？

房東的貓 · 發(fā)表于 2021-9-11 20:15:16

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，站在購(gòu)房者的角度，我的觀點(diǎn)是二手房和新房市場(chǎng)要分開(kāi)。

新房：

新房從拿地到確定銷售價(jià)格，每一步都受政府管控。在“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”調(diào)控政策以及住建部對(duì)地方土拍溢價(jià)率的限制下，地價(jià)/新房?jī)r(jià)格不會(huì)再出現(xiàn)跳漲的情況。平穩(wěn)有序?qū)⑹俏磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主題，這個(gè)“穩(wěn)”首先就是反應(yīng)在土拍價(jià)格和新房售價(jià)上。

從這點(diǎn)出發(fā)，你不用去擔(dān)心由于全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，從而導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格的快速上漲。所以盡量保持耐心。

二手房：

關(guān)于二手房，在指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，西安樓市整體熱度下降很快，二手房成交量大跌，一定程度也影響了新房市場(chǎng)的熱度。高新幾個(gè)之前搖號(hào)紅盤，也都出現(xiàn)不少棄選，流搖的情況。

二手房作為一個(gè)相對(duì)受監(jiān)管較小的市場(chǎng)，不像新房從土拍階段就限定了最高銷售價(jià)格，它的價(jià)格更大程度取決于自由市場(chǎng)規(guī)律。

而目前的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在慢慢降溫，限制二手房交易也是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的政策趨勢(shì)。同時(shí)指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后導(dǎo)致了購(gòu)房者首付比例的提升，銀行也對(duì)二手房貸款審批縮緊。

在這樣的背景下，我不認(rèn)為全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)和二手房?jī)r(jià)格上漲會(huì)存在直接關(guān)系。

二手指導(dǎo)價(jià)對(duì)降熱度，降預(yù)期來(lái)說(shuō)是一個(gè)完美的政策，但也使得獲取真實(shí)成交價(jià)的門檻變高，購(gòu)房者和買家中介之間的信息不對(duì)稱加劇。這個(gè)時(shí)候作為購(gòu)房者要更加冷靜，因?yàn)槟惬@得的成交價(jià)格不一定是完全真實(shí)的。

關(guān)于二手房我的預(yù)測(cè)：短期內(nèi)，西安的二手房成交量會(huì)腰斬，然后慢慢保持一種相對(duì)穩(wěn)定，業(yè)主急售的房源相較以往也會(huì)變多，買家的議價(jià)能力增強(qiáng)，有向買房市場(chǎng)過(guò)渡的趨勢(shì)。未來(lái)導(dǎo)致二手市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折極大可能是由新房市場(chǎng)引起的，作為購(gòu)房者應(yīng)該持續(xù)關(guān)注西安樓市，如果當(dāng)新房搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)在一段時(shí)間變得越來(lái)越激烈的時(shí)候，這部分需求就會(huì)傳導(dǎo)到二手市場(chǎng)。那個(gè)時(shí)候西安樓市就有可能過(guò)渡到2015，2017，或是今年年初那種熱度。

我的建議：

西安目前購(gòu)房一定要有足夠的全局觀。首先有兩種房源是要把優(yōu)先級(jí)放到最高的：

1.位于核心區(qū)域，大開(kāi)發(fā)商較早拿地產(chǎn)品的加推，這個(gè)包括像丹軒坊，保利天悅，金泰新理城等，即使在市場(chǎng)下行的情況，都是屬于必?fù)u，搖到就上車的盤。
2.業(yè)主著急出售的二手房源，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，如果你多認(rèn)識(shí)幾個(gè)中介，就會(huì)發(fā)現(xiàn)時(shí)常會(huì)有一些“特價(jià)房源”，這在之前的西安市場(chǎng)是很難出現(xiàn)的。如果這個(gè)房源的位置，學(xué)區(qū)，配套等較為符合你的需求，我也建議有機(jī)會(huì)去實(shí)地看看。
除去上面兩種最優(yōu)解，就是去西安的各種新區(qū)置業(yè)。這個(gè)時(shí)候需要你對(duì)一個(gè)區(qū)域的總體規(guī)劃前景，項(xiàng)目周邊土地用途，產(chǎn)業(yè)引入和配套建設(shè)等情況都有一定了解才行。記住，這些信息一定不是從置業(yè)顧問(wèn)那里得到的。沒(méi)有人愿意買一個(gè)前景很差，發(fā)展周期很長(zhǎng)的區(qū)域。

劃重點(diǎn)，關(guān)于新區(qū)房產(chǎn)的選擇建議：

有一個(gè)購(gòu)房邏輯需要提一下，新房?jī)r(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)，但并不意味著新落戶的年輕人購(gòu)房置業(yè)會(huì)變得更容易。這個(gè)矛盾在于：核心城區(qū)一旦發(fā)展定型，再發(fā)展一個(gè)新區(qū)，配套成熟往往需要15—20年之間。核心城區(qū)或是發(fā)展前景好的新區(qū)，其核心區(qū)住宅用地的有限性和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策和規(guī)律，決定了后購(gòu)置房產(chǎn)的人，其購(gòu)置房屋的位置和配套相比前幾年的購(gòu)房者會(huì)稍差一些，但花費(fèi)的價(jià)格可能是接近的，甚至更高的。

這點(diǎn)我舉個(gè)例子，如果你錯(cuò)過(guò)了置業(yè)奧體核心區(qū)的機(jī)會(huì)，最后選擇港務(wù)區(qū)其他區(qū)域，其配套相比奧體差了很多，說(shuō)天上和地下的差距也不為過(guò)。但價(jià)格上并沒(méi)有更便宜，在配套上10年內(nèi)沒(méi)有追上的可能性。這也就是我經(jīng)常提到的城市發(fā)展伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期和節(jié)點(diǎn)。

軟件新城和cid核心區(qū)的居住用地本就不多，但這兩個(gè)區(qū)域的空間足夠西安發(fā)展15年以上。等cid和軟新大量房源放出的時(shí)間段一過(guò)，后面的購(gòu)房者卡在那個(gè)節(jié)點(diǎn)，就很難在買到這些位于核心區(qū)域的房子（在二手房交易被逐漸限制的背景下）。就要等到下一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，但這又是一個(gè)很長(zhǎng)的周期。

買新區(qū)一定要踩好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這是最關(guān)鍵的。有些新區(qū)發(fā)展周期過(guò)長(zhǎng)，現(xiàn)在也不是很好買入的時(shí)機(jī)。

全運(yùn)會(huì)不會(huì)成為西安房?jī)r(jià)上漲的引擎，作為購(gòu)房者一定不要心急。二手和新房同時(shí)關(guān)注，這是目前西安置業(yè)人群需要做的第一件事情。
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