西大街銀泰退場，鐘樓商圈第9家商場謝幕

悅西安

老西安都知道，一條西大街，一條東大街，一座鐘樓，這里堪稱西北半部商業(yè)史，至今還樹立著多個商業(yè)體。

但隨著城市化進程的不斷推進，西安建成區(qū)面積已經(jīng)逼近1000平方公里，多極多中心化的模式正讓城市外圍崛起越來越多的商圈。接踵而至的便是城市人口、商業(yè)資源、商業(yè)客源的快速倒流，而互聯(lián)網(wǎng)、疫情，這些關鍵詞更加劇了商業(yè)變革進程。

就在這幾天，網(wǎng)傳鐘樓中環(huán)銀泰申請破產(chǎn)清算，悅君多方核實，確定西大街銀泰百貨即將于本月底撤出，我們似乎可以預見，鐘樓商圈正變的越發(fā)艱難。

曾經(jīng)的西安時尚之芯

在很長一段時間里，不論西大街、還是東大街，都擁有超強的商業(yè)價值吸附能力，不僅僅因為居于核心老城區(qū)，而是形成規(guī)模最早、發(fā)展歷史最久，是逐漸向周邊輻射形成的商業(yè)聚集區(qū)，以鐘樓為核心，客流、物流、信息流一直都很豐沛。

所以，彼時銀泰首店誕生于此，相當于含著金鑰匙而生，引起業(yè)界矚目。

商場于2007年開業(yè)，選擇古香古色西大街，距鐘樓僅300米，營業(yè)面積3.8萬平米，雖然比較迷你，但高峰時期年銷售額依然能達3.5億。銀泰選址西大街，是銀泰布局西北的第一步，但因其坐落鼓樓正對面，歷史風韻與現(xiàn)代商業(yè)的視覺沖擊，相比較全國其他城市的銀泰項目而言，顯然更富特色。

要說明的是，由于開業(yè)時間較早，鐘樓銀泰依然是接管物業(yè)的商業(yè)管理模式，并非像當下諸如華潤、恒隆、九龍倉這類企業(yè)自持物業(yè)，自行設計的購物中心，這種老舊的百貨模式，也注定了發(fā)展方向。

彼時大眾對銀泰最為喜愛的，還是商場是一座富有國際化審美的建筑，傳世風華與現(xiàn)代創(chuàng)新的碰撞、重組與融合，更好的展現(xiàn)出了西安城市時尚的一面。

品牌也不敷衍，像是曾經(jīng)開出的ZARA，2000平米的店面規(guī)模達到了旗艦級別，作為當時的西安首店，開業(yè)當天就創(chuàng)下數(shù)十萬的營業(yè)額。還有喜多屋，開創(chuàng)了西安高客單價自助餐的新篇，美妝品牌絲芙蘭，都賺足了眼球。

開業(yè)十五年來，西大街銀泰給西安人留下了許許多多的“時尚回憶”、“消費故事”，相信企業(yè)閉店，也有自己更佳的選擇，因為相距幾百米之外，尚且還有銀泰百貨開元店。

不過，十五年的陪伴，確實難說再見。

超大城市的多中心化

其實按照長遠計劃，不論是銀泰，還是西大街，是完全可以達到巔峰的，但是核心商圈卻一再的“滑鐵盧”。

過去3~5年，是西安城市的快速擴張時期，這決定了城市發(fā)展的重點是版圖的延伸，也造就了諸多新型區(qū)域商圈的崛起機遇。

城墻范圍內(nèi)閉店商業(yè)體 制圖©悅西安

2018年對于西安商業(yè)市場而言，絕對是一個巨大的分水嶺，商業(yè)地產(chǎn)在這一年如雨后春筍般勃發(fā)，大悅城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、華陽城、高新大都薈、大華1935......

這些動輒10萬平米、20萬平米的大體量購物中心下餃子般亮相，給消費者的購物習慣和生活方式帶來巨大沖擊。

從結果現(xiàn)象看，西安城市原始商業(yè)物理界面徹底打破，形成以鐘樓南門為引導，小寨、高新、曲江、經(jīng)開、西咸、浐灞為骨干，甚至包括三橋、龍首、紅廟坡、紡織城、錦業(yè)路、太華路等多個區(qū)域商圈為支撐的商圈發(fā)展布局結構。

直至2022年，西安大大小小購物中心達到了110多個，而不論是鐘樓、東大街、還是西大街，商場則越來越少。解放路大商新瑪特百貨、東大街百盛百貨、北大街大洋百貨、西大街民生百貨、西大街百盛百貨、北大街民生百貨、南大街世紀金花百貨、群光廣場，如果算上西大街銀泰百貨，這已經(jīng)是閉店的第9家了。

商戶已經(jīng)開始撤場

如今，即使是周末前往東西大街，往日的繁華和時尚感也已經(jīng)悄然退去，核心地段尚且如此，別的地段更是不用多說。

百貨太多，地標購物中心太少

相比于其他城市，西安的商業(yè)氣氛濃郁，出成績難度并不大�？v觀西安各商業(yè)商圈成功歷程，都離不開開放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便這幾大因素，再加上消費者的從眾心理，一個名聲凸顯、人聲鼎沸的消費場所就會誕生。

鐘樓商圈的問題，恰恰就是與上述幾大因素南轅北轍。

其一，基本沒有頭部開發(fā)商，少了那條“鲇魚”。我們來看看同等量級的省會城市，核心商圈都是什么商業(yè)作品？長沙IFS，25萬平米商業(yè)航母落在長沙五一廣場；武漢市中心一個取水樓商圈，就云集了恒隆廣場、K11、萬象城，體量都超過了10萬平米，成都更不用多說，IFS和太古里就位于春熙路。反觀西安，核心商圈均為九十年代感官的百貨大樓，城墻內(nèi)閉店9家，8家都是百貨商場。

其二，地塊切割太小，體量難以支撐現(xiàn)代消費需求。規(guī)劃層面，整個區(qū)域的地塊都切割太小，加上老城保護容積率有限制，導致很難有符合現(xiàn)代人消費需求的大體量購物中心誕生。這也意味著沒有更多現(xiàn)代硬件設施來支撐，在群光廣場開業(yè)之前，這里甚至沒有現(xiàn)代化的停車場。

西安商圈分布 制圖©悅西安

而商圈發(fā)展初期的大量散售項目，更是一言難盡，部分商戶“一把摟買賣”，消費環(huán)境也使商圈美譽度大打折扣。

其三、超大城市效應，外圈層商圈虹吸。城市外圈層的虹吸效應，無論怎么翻新，還是趕不上外圈層新建項目的“白紙好作畫”，小寨、高新、經(jīng)開、曲江，甚至灃東、三橋、浐灞......幾乎每一個區(qū)域都有不止一個商業(yè)體，都有自己的商圈。隨著時間遷移，不斷給多個外圈層區(qū)域、板塊的經(jīng)濟帶來投資刺激，人口、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、功能全部多中心化，西安的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心不再是這了，那么，不復當年是板上釘釘?shù)摹?/font>

需要強調(diào)一下，西安目前在明城墻以內(nèi)不再新增居住用地，并且嚴格限制容積率，沒有一定體量的常住消費人群作基礎托底，注定了是無法承載1500萬人口城市的中心商圈全部職能。

不是我們不明白，而是西安變化太快，老城內(nèi)商圈的浮沉，也證明了西安這座城的經(jīng)濟發(fā)展，人們可以有更多樣的生活選擇。

不過，商業(yè)發(fā)展是一個各種優(yōu)勢要素疊加的過程，鐘樓商圈的區(qū)位優(yōu)勢，包括文化創(chuàng)意資源、歷史沉淀資源，也是其他商圈不具備的。待疫情緩和，商圈作為重要的旅游中心，因目前窘境就大肆唱衰也是不必。

對于老城來說，關鍵在于能否利用各種優(yōu)勢來充分整合現(xiàn)有的資源，把有限的存量空間范圍內(nèi)，通過優(yōu)化城市結構，來實現(xiàn)增量擴容。如果能夠抓住城市更新、“中優(yōu)”這一有利因素，把現(xiàn)有資源得到進一步的兌現(xiàn)，相信定會不負時光，成就自己的光輝歲月。

山居

鐘樓商業(yè)落幕了，以后會更差，要換種方式來盤活

旭日45

太土了，說實話，不是位置不好，現(xiàn)在年輕人都喜歡一些新穎時尚潮流，體驗感好的商城，來個恒隆，等6號線開通，樹一種，會好的

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ymd

旭日45 發(fā)表于 2022-05-16 12:17
太土了，說實話，不是位置不好，現(xiàn)在年輕人都喜歡一些新穎時尚潮流，體驗感好的商城，來個恒隆，等6號線開通，樹一種，會好的

交通差，停車難，時間成本大。

來自安卓APP客戶端

hcksust

凡事被阿里收購的公司沒有好結果

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