山姆會員店用地公示，西北首店有何關(guān)鍵信息？

悅西安

當(dāng)下，西安線下零售格局正處于“大變革”時(shí)期，前有永輝爆改中貿(mào)廣場店，后有賽格新開自營精品超市，在消費(fèi)需求逐漸個人化、精細(xì)化的大背景之下，這些更能滿足消費(fèi)基礎(chǔ)需求和情感需求的商業(yè)空間，似乎逐漸成為市場主流。

一方面除了本土商超的改變，身為會員制零售“頂流”存在的山姆，也意在加入西安這場行業(yè)轉(zhuǎn)型升級“戰(zhàn)場”，新店拓展即是首要任務(wù)。

已經(jīng)正式完成簽約的西北首家山姆會員商店，自然成為不少消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)，目前項(xiàng)目進(jìn)行到了哪個環(huán)節(jié)呢？

相關(guān)商務(wù)+商業(yè)地塊公示

剛剛過去的8月底，市級規(guī)劃部門官方層面公布了《關(guān)于雁塔區(qū)YT-13-24-02實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃及YT2-25-163宗地規(guī)劃條件的公示》，這塊宗地之所以引起關(guān)注，正是其所在位置恰好同山姆西安雁塔店選址吻合。

拆解地塊信息，YT2-25-163宗地位于雁塔區(qū)西部大道以南、櫻花二路以北、茅坡路以東，與西安薈聚隔路相望。規(guī)劃凈用地面積約94.1畝（約6.27萬㎡），性質(zhì)為商務(wù)金融用地+商業(yè)用地，容積率≤4.5，建筑密度≤50%，綠地率≥25%。

地塊區(qū)位示意

進(jìn)一步梳理公示指標(biāo)，混合用地總建筑面積約41.6萬㎡，其中地上建面約28.2萬㎡，含商務(wù)辦公19.5萬㎡、商業(yè)8.7萬㎡，兩大不同性質(zhì)建筑面積（商務(wù)金融:商業(yè)）比例接近7:3；地下部分功能主要用作機(jī)動車和非機(jī)動車停車場搭建。

隨著地塊性質(zhì)的揭曉，山姆會員商店用地情況基本全部披露，也再次印證了山姆將以輕資產(chǎn)入駐形式首次來到西安市場，區(qū)別于傳統(tǒng)的先拿地后自建商場重資產(chǎn)模式。

西安薈聚與山姆地塊（2024.8） 航拍©悅西安

檢索公開信息，雁塔官方曾表示為在轄區(qū)引進(jìn)山姆會員店，計(jì)劃由區(qū)城運(yùn)集團(tuán)聯(lián)合相關(guān)企業(yè)在西部大道與子午大道十字西南角共同投資建設(shè)山姆綜合商業(yè)街區(qū)。

根據(jù)披露，項(xiàng)目總占地約94畝，策劃建面約42萬㎡，在滿足山姆入駐的同時(shí)，可向社會出售商業(yè)寫字樓約24萬㎡，前述數(shù)據(jù)也與此次規(guī)劃公示基本一致。

另一則動態(tài)來源于今年4月雁塔區(qū)開展的赴滬活動，期間沃爾瑪中國與雁塔區(qū)城運(yùn)集團(tuán)簽署了正式入駐運(yùn)營合同，待綜合體完成建設(shè)后即可進(jìn)場施工。

地塊最新實(shí)拍（2024.8）

地塊中出土的鏤空蟠螭復(fù)合紋銅鏡 圖©文物陜西

與大多數(shù)項(xiàng)目前期流程無異，文物勘察工作是必不可少的，而山姆地塊就正在經(jīng)歷這一環(huán)節(jié)。

從2022年8月-11月，文保部門通過勘探與遺跡測繪共發(fā)現(xiàn)2823座古代遺存，在隨后的考古發(fā)掘與研究（2023年3月-2024年1月）中，相繼出土包括佛教密宗紙質(zhì)經(jīng)文、鏤空蟠螭紋銅鏡、酒類液體等罕見遺存，年代跨度涉及春秋至漢唐時(shí)期，是近年來西安城南重要的考古發(fā)現(xiàn)。

結(jié)合現(xiàn)場實(shí)拍畫面，地塊東、西側(cè)完成部分考古，但核心區(qū)域的考古作業(yè)仍在不間斷進(jìn)行。當(dāng)然，有了過往薈聚、太古里地塊的大面積考古事件，如此“小插曲”的出現(xiàn)已是意料之中。

以山姆為代表的倉儲式會員店

說回到山姆會員商店自身。有別于傳統(tǒng)大賣場的節(jié)節(jié)敗退，倉儲式會員店賽道的競爭如今異常激烈，中國市場總體規(guī)模預(yù)估超過300億元以上，因而沃爾瑪方面悄然加速了山姆版圖拓展進(jìn)程。

最新計(jì)劃稱，未來山姆年均新店開業(yè)數(shù)量將在6-7家，目前其在全國25座城市開出49家門店。

事實(shí)上，觀察新開及籌備門店概況，我們會發(fā)現(xiàn)山姆嘗試以輕資產(chǎn)入駐運(yùn)營或改造現(xiàn)有沃爾瑪超市的形式，布局越來越多的新店。且選址逐步擺脫城市外圍區(qū)域，開始向中心城區(qū)接近。

山姆天津紅橋店效果圖

譬如新開工的天津紅橋會員店，總投資6.7億元，力求打造為山姆第四代門店樣板。項(xiàng)目緊鄰國鐵天津西站，所在地塊由天津紅橋區(qū)國資委旗下企業(yè)以2.2億元競得，后山姆同該企業(yè)達(dá)成入駐簽約合作，引入會員商店與云倉中央廚房。

再像是已開業(yè)多時(shí)的上海寶山店，便是通過沃爾瑪大賣場改造而來。盡管8000㎡的空間小于普通門店的1-2萬㎡，但核心板塊布局、精選商品等原則性標(biāo)準(zhǔn)保持不變。

在沃爾瑪看來，這樣的運(yùn)營策略被稱為“持續(xù)探索、打造更高效的門店運(yùn)營模式”。

山姆部分高復(fù)購產(chǎn)品

站在商業(yè)模式視角，山姆會員商店區(qū)別于傳統(tǒng)商超最顯著的特征，即是傳統(tǒng)超市大部分利潤來自商品進(jìn)價(jià)與售價(jià)的差價(jià)，會員商店則依靠會員卡年費(fèi)盈利，并壓低商品的毛利率，以差異化“低價(jià)精選”和主導(dǎo)的自有品牌吸引消費(fèi)者。

社交平臺中出現(xiàn)頻次頗高的烘焙、熟食類等爆款產(chǎn)品，亦是企業(yè)為提高商品復(fù)購率與會員粘性的關(guān)鍵。

規(guī)�；�、連鎖化優(yōu)勢的放大，疊加先進(jìn)經(jīng)營理念和穩(wěn)固消費(fèi)客群，多重因素下共同造就了山姆的成功。

跳出山姆這類零售業(yè)態(tài)范圍，各領(lǐng)域品牌頻頻看中西安，對蓬勃發(fā)展的商業(yè)熱土而言，無疑為消費(fèi)帶來多元體驗(yàn)。我們也樂見更多首店的到來，從而讓自身品牌提升和區(qū)域商業(yè)活力帶動實(shí)現(xiàn)雙向奔赴。

sony

宜家+山姆？差一條四號線

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阿童木先生

灃西7號 發(fā)表于 2024-09-03 19:02
年級縮水一般，剩下的交給山姆勾地住宅回本？

輕資產(chǎn)，勾的哪門子地？？

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ossify

這個山姆面積太小了，不知道招商咋談的。
另外還有個問題，看圖里這公示的建筑面積蠻大的，看樣子層數(shù)不低，山姆是獨(dú)立建筑還是在整個綜合體里，如果要等整個綜合體交工，那又得猴年馬月了。

阿童木先生

ossify 發(fā)表于 2024-09-03 19:11
這個山姆面積太小了，不知道招商咋談的。
另外還有個問題，看圖里這公示的建筑面積蠻大的，看樣子層數(shù)不低，山姆是獨(dú)立建筑還是在整個綜合體里，如果要等整個綜合體交工，那又得猴年馬月了。

你沒仔細(xì)看公示。

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ossify

sony 發(fā)表于 2024-9-3 18:37
宜家+山姆？差一條四號線

這里是規(guī)劃7和11的路口，7有戲，11以后能不能建怕是都成問題

Hangwongh

西安挺慘，蘋果來了，估計(jì)快涼了，山姆建設(shè)好了，估計(jì)也快涼了，就是趕不上好時(shí)候

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