記者又唱衰西安超高市場——超高層之惑

人生一場夢 · 發(fā)表于 2015-11-25 15:54:58

11月15日，位于西安市高新區(qū)高新二路的一幢高為118米的超高層被爆破拆除，這被稱為全國迄今為止爆破拆除的最高大樓。而此前，圈內(nèi)對該項目似乎關注甚少，很多人甚至對此一無所知。在超高層不斷涌現(xiàn)的當下，爆破拆除超高層確實在業(yè)界引起極大反響，這也同時引發(fā)了一輪對于超高層的大討論。
而就在半月前的10月30日，位于西安市錦業(yè)一路與丈八一路交匯處的國瑞·西安金融中心售樓部正式對外開放。350米的高度再次刷新西安超高層新高度，這同時也標志著錦業(yè)路沿線超高層林立的局面不斷形成。
一面爆破拆除，一面如火如荼。近年來，西安超高層如雨后春筍，“忽如一夜春風來”，就出現(xiàn)在大眾的視野，然而，從開始的高大上廣泛宣傳造勢，到后來的隱沒甚至停工，好多超高層都偃旗息鼓，沒有了聲音，這到底是為什么？究竟超高層在建設過程中遇到了怎樣的困難或問題，記者進行了調(diào)查了解。

記者劉雪芹王藝霖
應市而生
超高層建筑的發(fā)展勢頭正如火如荼。
近年來，各地超高層不斷涌現(xiàn)，并且呈現(xiàn)越來越高的態(tài)勢。
2013年12月，深圳推出中國第一高樓660米的深圳平安金融中心，當時，其建筑標高全面突破300米大關。
2015年7月，號稱高達838米的長沙“天空之城”強勢推出。盡管開工四天后被緊急叫停，但同時也說明著超高層建筑正在不斷向高度發(fā)出挑戰(zhàn)。
有人說，10年前我國的超高層建筑還能如數(shù)家珍，但隨著現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)安全技術體系日漸成熟，當前超高層建筑已經(jīng)在全國眾多城市廣泛散播開來。最早在上海、廣州、北京等一線城市，目前正在二三線城市緊密布局，而且呈現(xiàn)越來越集中的態(tài)勢。武漢、天津、蘇州都出現(xiàn)了更多更高的超高層建筑。
2012年有數(shù)據(jù)顯示，全球排名前20的高樓中，10座在中國。加上在建的高樓，到2014年，全球排名前20高樓，中國將獨攬13座。同時數(shù)據(jù)還顯示，全球在建的摩天大樓中有87%在中國，5年之后，中國的摩天大樓總數(shù)將超過800座，是現(xiàn)在美國總數(shù)的4倍，其中80%將建在經(jīng)濟不發(fā)達的內(nèi)陸地區(qū)。
這個說法似乎正在得到印證。
如此快速度的發(fā)展，讓超高層蒙上了一層神秘面紗。其高于其他建筑的高度，城市形象的代表，更重要的是在土地資源愈發(fā)緊缺的當下，成為一種“向空間要面積”的重要方式。于是乎，更多的城市以及開發(fā)商開始引進超高層，在此背后，伴隨著城市化的進程加快，超高層的出現(xiàn)能更多地吸引全球性大品牌企業(yè)的入駐，這對一個城市的發(fā)展而言，其利好是不言而喻的。
尤其是以西安為代表的二三線城市，全新的發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級，加上各大新區(qū)不斷擴張，新的城市副中心、新興商圈、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合，超高層在此背景下應市而生。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，到2020年，二十余座超高層將矗立于西安高新區(qū)，西安身高將全面改寫！高新區(qū)，將成為名副其實的“摩天之城”。而記者也了解到，錦業(yè)路目前規(guī)劃打造“創(chuàng)業(yè)新大陸“板塊，記者粗略計算，僅高新區(qū)錦業(yè)路沿線就規(guī)劃建設10多個超高層，包括綠地雙子塔、中鐵西安中心、國瑞·西安金融中心，永威·時代中心、利科國際金融中心、延長石油大廈等摩天大樓已經(jīng)建成或正在建設，同時刷新著西安超高層的建筑高度。據(jù)了解，中鐵項目高度為230多米，綠地高度270米，近日剛剛開放了營銷中心的國瑞·西安金融中心將建成350米，集甲級寫字樓、國際會議中心、世界金融中心、云端觀光旅游于一體的頂級業(yè)態(tài)，建成后將成為西安乃至西北地區(qū)第一高樓。
除此之外，西安城南萊安項目、經(jīng)開區(qū)新寶龍環(huán)球貿(mào)易中心等超高層的布局，西安正在規(guī)劃成各區(qū)域都擁有自己的地標性建筑。不禁有人說，國際化大都市的西安終于有了自己的標志性建筑，城市形象日益提升。
進展乏力
看似超高層的魅力十足，不斷吸引著眾多城市和房企的眼球，于是更多的開發(fā)商試圖將加入到建設超高層的行列。
無疑，超高層在提升城市形象，吸引外企、節(jié)約土地資源等方面被很多人看好，然而，在現(xiàn)實面前，這樣的夢想實現(xiàn)起來卻伴隨諸多困難。
記者了解到，號稱比現(xiàn)在世界第一高樓“迪拜塔”還高10米，高達838米的長沙“天空之城”，開工僅4天，就因沒有完成相關法定的報建手續(xù)，而被有關部門叫停。而這，也折射出目前中國超高層的現(xiàn)狀。
事實上，這幾年，西安的超高層數(shù)量大大小小已經(jīng)達到30多個。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，目前真正建起來的只有高新區(qū)錦業(yè)路沿線的綠地雙子塔以及旁邊的中鐵西安中心等有數(shù)幾個，其他的都還停留在地下或者規(guī)劃中。記者發(fā)現(xiàn)，當年聲勢浩大，大肆宣傳的城南東八里村的萊安西安中心從去年下半年就已經(jīng)停工了。偌大的工地圍擋還赫然寫著總高280米，涵蓋寫字間、精裝公寓和商鋪的商業(yè)綜合體字樣。熟悉這個項目的內(nèi)部人士表示，目前項目正在尋找買家，最大原因在于資金問題。
與此同時，位于經(jīng)開區(qū)的華嶺中央公園以及環(huán)球貿(mào)易中心，項目進展依然停留在三年前的樣子。開發(fā)商也由當年的“信誓旦旦”變成“望洋興嘆”。環(huán)球貿(mào)易中心前段時間更是遭到一些準業(yè)主的集體維權(quán)，表示當初承諾的交房時間一再推遲，項目進展沒有期限。
在建設過程中，開發(fā)商自身情況的變化以及市場、城市都在發(fā)生變化，很多企業(yè)甚至都始料未及，不是資金出現(xiàn)狀況，就是地塊拿不下來、還有手續(xù)審批出現(xiàn)問題，使得超高層的發(fā)展并沒有像當初大家想象規(guī)劃的那般美好和順利。
在此之下，原來被十分看好的超高層不斷引發(fā)大眾以及業(yè)內(nèi)人士的討論，有人甚至開始懷疑這一物業(yè)類型的存在。究竟為什么超高層建設如此艱難，西安眾多超高層建設不起來的根本原因是什么？
資金實力
尚美佳機構(gòu)聶海峰告訴記者，超高層建筑是人類在建筑上相當了不起的創(chuàng)造。超高層寫字樓的建成要考慮到多方面的因素，首先是開發(fā)商的實力，其次建筑難度、安全、設計等等也是十分重要的。
誠然，超高層建筑在技術等方面的要求是十分苛刻的。但一位曾經(jīng)從事超高層建設的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，超高層建設的技術在全國范圍已經(jīng)不存在太大的問題，目前制約其發(fā)展的主要根源還是資金問題。
眾所周知，超高層建設需要的周期長，通常從施工到交付需要4-5年，在這么長的時間內(nèi)，資金、市場、政策等東西都會改變，這些因素都可以影響它的正常運行。但上述業(yè)內(nèi)人士稱，超高層最能考驗開發(fā)商實力的就是資金問題，如果企業(yè)自身擁有充足的現(xiàn)金流，一些開發(fā)商就敢于去嘗試。他給記者算了一筆賬，超高層建設周期長，單地下建設就要建到三至四層，而光這地下建設的投資額度就占到整個投資額度的30%左右，因此，一些缺乏實力的項目根本連地面都出不來就停工了。另外一個實力的體現(xiàn)就是擁有強大寬廣的融資渠道，而這個最初是表現(xiàn)在銀行貸款上，目前銀行開發(fā)貸已經(jīng)相當困難，房企只能尋求其他的融資方式，目前能看到的成熟一些的就是南二環(huán)的招商大廈，它依靠的是招商銀行。當年號稱“陜西第一高”的陜西信息大廈也處于南二環(huán)，它依靠的是中信銀行，通過和銀行合作融資，然后以物業(yè)來置換的形式獲得資金，這也是目前不少超高層瞄準的融資方式，國瑞·西安金融中心也正想通過這種方式實現(xiàn)資金的充裕，因此在營銷中心開放的時候邀請了不少銀行人士蒞臨參觀。
聶海峰分析稱，超高層寫字樓的造價、成本非常高，通常大概在10000元每平方米，這樣之后，市場售價也就更高，加上目前市場投資客隱退以及觀望的態(tài)勢，超高層的銷售也是困擾很多開發(fā)商的一大問題。
仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負責人青疏影表示，超高層建筑以100米起步，上升到200米、300米，那它的成本并不是100米的2倍或3倍，可能是10倍，比如萬科那樣鋼結(jié)構(gòu)的大廈，兩棟建起來接近30億的投資額，這對開發(fā)商實力、財力、耐力的考驗是很大的。但是很多開發(fā)商把所有的重心放在拿地的動作上，后期財力就經(jīng)不起時間的考驗了。而且即便現(xiàn)在建好一個超高層，面對當前的市場環(huán)境，單靠銷售來回籠資金全然不夠，一旦資金出現(xiàn)問題，項目很可能就支撐不下去了。與此同時，從2014年開始，政府加大力度整頓房地產(chǎn)市場，之前“先上車后買票”的辦法行不通，拿到預售證沒有那么簡單了，以前可以賣完了再建樓，現(xiàn)在至少要見了成果才可以把樓投入銷售市場，這對開發(fā)商的財力又提出了更大的挑戰(zhàn)。另外一點，一些城市的地標建筑，建成后需要長期維護、物業(yè)服務、環(huán)境提升、配套跟進等，目前最理想的狀態(tài)是一個甲方去持有一個超高層，但這對資金的要求就更大了。
一場賭局？
盡管人們對城市高度的無限渴望似乎遠未停歇，但有學者擔憂大量建設超高層建筑是一場賭博。
尤其是在當前的市場背景下，超高層銷售本身面臨很大考驗。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負責人青疏影說，從市場整體來看，超高層目前的銷售情況還算不錯的，不管銷售的快慢，整體狀態(tài)還可以。但同時他也表示出些許的擔憂，如果這些項目在未來不能展現(xiàn)很好的租金收益的話，那么，四五年后新入市的項目銷售可能都會遇到很大的挑戰(zhàn)，因為那個時候，幾年前花大價錢買寫字樓的人的投資回報就出來了，如果投資回報并不理想的話，那寫字樓的銷售市場是很令人擔憂的。
一方面是目前西安的超高層中，建起來封頂?shù)那缚蓴?shù)，另一方面，建起來能否合理利用也是大家所擔憂的，就像周末爆破拆除的那棟超高層一樣。
就如悅達華美董事長李彪分析稱，目前超高層蜂擁而至，有一點大躍進的意思，一些企業(yè)盲目跟風，沒有真正了解超高層的意義，因此風險也就更大。尤其是在如今的市場仍然處于一個冷清調(diào)整時期，熱衷寫字樓的購房者還未真正出手，導致市場支撐跟不上。很多超高層建筑都是前兩年規(guī)劃的，當時的市場環(huán)境還不如現(xiàn)在這般，但市場風云變化，當前的局面是很多人始料未及的，一些企業(yè)都是措手不及，導致超高層也面臨擱置的現(xiàn)狀。
聶海峰同時說，目前西安市場上有很多超高層剛開始建設聲勢浩大，但后來都偃旗息鼓甚至不了了之，原因還在于一些項目從最初就只是煙霧彈，只是意向規(guī)劃成超高層，目的是為了炒作，結(jié)果都不一定能建起來。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商負責人表示，這樣的項目有時候拿地所抱的目的不純，有的開發(fā)商是為了拿地，從而獲取利益，一旦土地拿下來，就以種種理由推脫建設進度，加上其他現(xiàn)實問題，企業(yè)跟政府之間就會形成雙方博弈，項目就暫時擱置了。
無論如何，西安超高層建筑目前是走到了一個多米諾骨牌之中，或許正如西安富力地產(chǎn)總經(jīng)理李寧所言，超高層建筑耗資巨大，運行成本高昂，以西安目前的經(jīng)濟總量根本支撐不起這么多超高層的寫字樓、酒店和公寓，西安畢竟不是北上廣，做超高層還是應該慎重。但究竟如何發(fā)展，更多的取決于房地產(chǎn)市場本身的發(fā)展以及西安整個經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境和速度。