樓面價(jià)和可售樓面價(jià)。

長安的光復(fù)

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 08:52
我只是想知道這個(gè)可售樓面價(jià)和樓面價(jià)到底區(qū)別是什么啊？這個(gè)地貴證明值得。地產(chǎn)商不是傻子。如果樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣。以后肯定是五六萬的房子了。

這個(gè)賣不了5—6萬那么高。樓面價(jià)8千時(shí)候買1.5—2萬正常，因?yàn)殚_發(fā)成本和開發(fā)商利潤加起來也是八千到一萬。但是由于地價(jià)高，政府為了不讓房價(jià)漲幅過大在做備案價(jià)時(shí)候會(huì)匡算開發(fā)商的利潤，通過壓低利潤來壓低備案價(jià)，所以售價(jià)是地價(jià)2—2.5倍這個(gè)算法并不對(duì)。

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長安的光復(fù)

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個(gè)樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣嗎？

不一樣。樓面價(jià)是用獲取土地發(fā)生的成本除以該地塊總建筑面積，可售樓面價(jià)是獲取土地發(fā)生的成本除以該地塊可賣總建筑面積。因?yàn)楝F(xiàn)在在拍地時(shí)候，有時(shí)候還需要配建學(xué)校/社區(qū)管理中心/道路/公租房等等不能吃外賣的部分。而且現(xiàn)在拿地的成本也不僅僅是土地成本，比如這個(gè)地塊競(jìng)價(jià)到達(dá)一定程度開始競(jìng)價(jià)教育建設(shè)面積，這個(gè)成本也需要開發(fā)商考慮進(jìn)去。

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長安的光復(fù)

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:09
我記得以前很早土地拍賣都會(huì)有表明配建經(jīng)濟(jì)適用房等等。就是沒有用過可售樓面價(jià)這個(gè)詞而已。一直都是樓面價(jià)。

可售樓面價(jià)是開發(fā)商自己匡算的，官方一直用地樓面價(jià)。開發(fā)商用可售樓面價(jià)這個(gè)指標(biāo)要進(jìn)行成本管控利潤最大化

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長安的光復(fù)

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 10:07
這樣哦！所有樓盤都會(huì)有配建共有產(chǎn)權(quán)房，學(xué)校等等配套設(shè)施吧！這個(gè)可售樓面價(jià).....！以后所有拍賣土地都這樣報(bào)道的話！對(duì)地產(chǎn)商絕對(duì)是利好。估計(jì)馬上浐灞的地就要刷新這個(gè)紀(jì)錄了。說不定又會(huì)出現(xiàn)前幾年搶房的情況。就幾個(gè)字的變化，這學(xué)問太大了。

官方算地價(jià)一直用的樓面價(jià)。開發(fā)商自己考慮成本時(shí)候一直用的可售樓面價(jià)，要是用樓面價(jià)開發(fā)商就虧死了。一個(gè)地塊和一個(gè)地塊可售樓面價(jià)與樓面價(jià)直接差異也很大，有的地塊配建要求多，還有可以需要額外配建（比如這個(gè)地塊就要在其他配建基礎(chǔ)上再移交16.8萬平的教育設(shè)施面積）

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看看這個(gè)

Dkbds 發(fā)表于 2021-02-20 09:46
這個(gè)樓面價(jià)和可售樓面價(jià)一樣嗎？

我相信下面地價(jià)馬上都會(huì)以可售樓面價(jià)報(bào)道

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bear.1986

鳳城二路 發(fā)表于 2021-02-20 08:51
稍大一些的小區(qū)，基本都配建有學(xué)校

恐怕你又有什么誤會(huì)了，昨日那塊地帶的教育配套面積是16.8萬平，夠2個(gè)中學(xué)3加3個(gè)小學(xué)的體量，只不過因?yàn)閮r(jià)格到了最高限價(jià)只能漲教育配套的費(fèi)用而已，而且曲江自己的學(xué)校造價(jià)都很高，中學(xué)7億以上，小學(xué)3億以上，不知道你口中那些稍大點(diǎn)的小區(qū)帶的學(xué)校有超過1個(gè)億的投資嗎？

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