奧體中心的過(guò)去，今天與未來(lái)。

房東的貓

聊西安奧體中心片區(qū)之前，先跟大家聊聊其他城市奧體片區(qū)發(fā)展的情況。

廣州天河體育中心在珠江新城，距離不遠(yuǎn)就是廣州大劇院。杭州奧體在濱江，旁邊就是杭州的國(guó)際博覽中心，對(duì)面是錢(qián)江新城和杭州大劇院。南京的奧體在河西，同樣也和博覽中心位于一起，形成一種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。這三個(gè)城市奧體片區(qū)的房?jī)r(jià)，幾乎是全市最高。也是游客打卡必去的景點(diǎn)。濟(jì)南的奧體位于市政府旁，整個(gè)cbd的規(guī)劃也是圍繞奧體展開(kāi)，該片區(qū)在濟(jì)南人的眼中的地位就跟西安人眼中的曲江差不多。沈陽(yáng)的奧體位于渾南，發(fā)展的也相對(duì)成熟，但沈陽(yáng)這個(gè)城市本身在走下坡路，同時(shí)位于人口流失嚴(yán)重的東北，沈陽(yáng)的例子，其實(shí)不能照搬在成都，西安，武漢，杭州這樣處在高速發(fā)展期，人口大量流入的城市中。

西安把大型的共建一下全投入到奧體周邊，會(huì)展中心，長(zhǎng)安云，長(zhǎng)安樂(lè)，長(zhǎng)安書(shū)院等等，兩條地鐵的加持，同時(shí)還包括像中軸公園，奧體噴泉，三河一山綠道（灞河段）這樣的大型景觀建設(shè)�？梢哉f(shuō)奧體起步期的配套投資相比上面的城市的奧體片區(qū)只好不差。西安的奧體相比上述的幾個(gè)例子，唯一最大的不確定性其實(shí)就是位置了，但鑒于西安一直在走的多片區(qū)模式（資源不集中分布），以及本身就是處在城市正常擴(kuò)展的范圍內(nèi)，對(duì)奧體片區(qū)的發(fā)展我一直也充滿了信心和期待。

年前的時(shí)候，我就在知乎平臺(tái)的回答中推薦大家置業(yè)奧體，也表明了觀點(diǎn)：奧體是西安未來(lái)十年最大的洼地。從去年全運(yùn)村相對(duì)的輕松搖號(hào)，到金地這兩天成為奧體第一個(gè)萬(wàn)人搖的項(xiàng)目。年初的時(shí)候楓林九溪整個(gè)樓盤(pán)二手成交量很少，而且均價(jià)只有1.4w不到。最近楓林九溪的二手房均價(jià)：高層2.0w，洋房2.3w。這還只是在奧體發(fā)展的起步期。

同時(shí)可以對(duì)比下全運(yùn)村，在學(xué)區(qū)劃分上，目前全運(yùn)村是比楓林九溪好的，小學(xué)就可以入學(xué)鐵一的分校，而楓林九溪不行，整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)全運(yùn)村在整個(gè)西安都是前3%的水平，遠(yuǎn)好于楓林九溪。如果全運(yùn)村的二手房達(dá)到入市交易的年限，房?jī)r(jià)只會(huì)比楓林九溪更高（除了緊鄰高鐵沿線的那幾棟樓），而且高的不會(huì)太少。

圖片
奧體片區(qū)和港務(wù)區(qū)其他地方的差距， 比曲一和曲二之間的差距還要大。曲二留給大部分人的印象，就是烏壓壓一片的土黃色高層，居住密度高，成熟商業(yè)和公園卻又稀少。整個(gè)港務(wù)區(qū)以三號(hào)線為分界，西側(cè)幾乎是不過(guò)大型貨車(chē)和卡車(chē)的。而東側(cè)聚集了大量的貨運(yùn)車(chē)流，整體居住環(huán)境實(shí)體感受下，就是擁堵，噪音和沙塵污染大，而且空氣質(zhì)量明顯更差。這只是生活環(huán)境上很直觀的差距，還沒(méi)提配套上10-15年內(nèi)幾乎不可能追上的差距。

奧體片區(qū)，和浐灞會(huì)展片區(qū)，以及運(yùn)動(dòng)公園，行政中心片區(qū)，會(huì)是西安東北部里三個(gè)高端的居住生活片區(qū)。

整個(gè)奧體核心區(qū)的規(guī)劃無(wú)疑是讓人感到震撼的，之前我也提到過(guò)西安規(guī)劃最好幾個(gè)的局部片區(qū)。

南湖+大唐芙蓉園（已成熟，算是目前西安最高端的居住片區(qū)）

未來(lái)之瞳（幾乎未動(dòng)工）

灃東中軸+斗門(mén)水庫(kù)（進(jìn)展中，進(jìn)展較慢）

奧體中心+中軸公園+會(huì)展中心片區(qū)

四個(gè)片區(qū)大概會(huì)是西安15—20年內(nèi)規(guī)格最高，配套最完善，居住環(huán)境和氛圍最好的四個(gè)區(qū)域。

奧體中心的成型也是分階段的：

第一階段是8月份長(zhǎng)安書(shū)院的外立面完工，整個(gè)奧體中心的大概輪廓會(huì)出來(lái)。14號(hào)線通車(chē)，中軸公園兩邊的綠地，招商，中鐵十幾棟高層，還有國(guó)際商事法庭。三個(gè)場(chǎng)館周邊的華潤(rùn)，綠城，高科的高層與商業(yè)。灞河兩岸的長(zhǎng)安云，長(zhǎng)安樂(lè)，長(zhǎng)安書(shū)院，慢行橋，奧體大橋，奧體隧道，以及光影公園中比大雁塔噴泉大四倍的噴泉建設(shè)完成。

第二階段大概2024年左右，奧體中心周邊樓盤(pán)，公寓交付，大量人流導(dǎo)入。萬(wàn)象城建成，中糧的商業(yè)大概率也建設(shè)完成，其他商業(yè)配套也都初具規(guī)模，不遠(yuǎn)處的融創(chuàng)雪世界也會(huì)為奧體帶來(lái)可觀的人流，時(shí)而舉行的演唱會(huì)，以及會(huì)展中心的每年的展出也會(huì)帶動(dòng)奧體的商業(yè)發(fā)展。差不多這個(gè)時(shí)候奧體片區(qū)會(huì)走向成熟。

第三階段就是第二階段后的十年內(nèi)，奧體核心區(qū)以及中軸公園兩側(cè)依然剩余了不少優(yōu)質(zhì)的非住宅地塊，以及灞河左岸長(zhǎng)安書(shū)院周邊也有一些商業(yè)地塊，后續(xù)也留足了發(fā)展的空間，如果落地更高質(zhì)量的項(xiàng)目或是有了更高定位的規(guī)劃。屆時(shí)，西安奧體+會(huì)展片區(qū)雖然可能比不了杭州，南京，廣州這三個(gè)城市的奧體（幾乎是其城市的名片和代名詞之一，位置都位于核心城區(qū)），考慮到西安多片區(qū)發(fā)展的屬性，極大概率會(huì)成為大家經(jīng)常提的高新，曲江之后的另一個(gè)高端片區(qū)，灃東的核心區(qū)那個(gè)時(shí)候差不多也會(huì)是。

奧體的產(chǎn)業(yè)總是被人們?cè)嵅�。這里也說(shuō)說(shuō)人們津津樂(lè)道的產(chǎn)業(yè)。西安產(chǎn)業(yè)的走向是兩個(gè)方向，一個(gè)是西南，一個(gè)東北。

西南就是大家熟悉的高新三期，草堂都有不少產(chǎn)業(yè)的布局。高新最新提出的絲路科學(xué)城的規(guī)劃，項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)集群同樣集中在西南。高新的產(chǎn)業(yè)相對(duì)更高端一些，從業(yè)人員的待遇和收入相對(duì)也高一些，軟件，芯片，通信等等都有涉及。

東北部主要就經(jīng)開(kāi)，渭北，航空基地，港務(wù)的制造業(yè)組團(tuán)，再加上西安港帶動(dòng)的物流與貿(mào)易相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，西安港和長(zhǎng)安號(hào)每年也在大量政策的支持下迅速擴(kuò)大發(fā)展。至于很多人說(shuō)奧體沒(méi)產(chǎn)業(yè)，其實(shí)只是高新的產(chǎn)業(yè)（華為，中興）更為被人們所熟知。新一線城市的奧體+會(huì)展組合本身就是一種高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)，包括西安每年海量的各種會(huì)展，車(chē)展，比賽，演唱會(huì)，會(huì)議等，對(duì)片區(qū)影響力的提升和對(duì)周邊商業(yè)和經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)能力，不容小覷。

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房東的貓

dastin 發(fā)表于 2021-09-11 20:50
大部分城市奧體中心都是最好的片區(qū)，西安奧體中心已經(jīng)成為西安城建面貌最好的區(qū)域，目前就是人口和商業(yè)欠缺，不過(guò)這些問(wèn)題不大，從集中供地占全西安的半臂江山來(lái)看，后面幾年依然會(huì)保持高速發(fā)展，整體發(fā)展空間還很大。

如果港務(wù)區(qū)再有一些產(chǎn)業(yè)就更好了，目前還是缺乏很好的產(chǎn)業(yè)來(lái)吸引人口就業(yè)。

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小小熊

同意樓主的觀點(diǎn)。港務(wù)區(qū)現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，但是主要靠物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，上限不高；未來(lái)一二十年高新產(chǎn)業(yè)頂流、曲江一期人居頂流、灃東中軸昆明池環(huán)境頂流，這三個(gè)地方會(huì)代表西安未來(lái)的最高水平。

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俏小樓

大體沒(méi)錯(cuò)，但是有一點(diǎn)需要更正，奧體與港務(wù)的東西劃分線是以港務(wù)大道，而不是3號(hào)線，圍繞奧體中央公園南北兩側(cè)將是數(shù)十棟超高層商業(yè)寫(xiě)字樓，這才是奧體核心片區(qū)，也是官方所清晰描述過(guò)的，奧體核心是強(qiáng)調(diào)東西，距離東西軸線越遠(yuǎn)，發(fā)展性相對(duì)越弱

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房東的貓

小小熊 發(fā)表于 2021-09-11 21:22
同意樓主的觀點(diǎn)。港務(wù)區(qū)現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)，但是主要靠物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，上限不高；未來(lái)一二十年高新產(chǎn)業(yè)頂流、曲江一期人居頂流、灃東中軸昆明池環(huán)境頂流，這三個(gè)地方會(huì)代表西安未來(lái)的最高水平。

是的，如果有好的產(chǎn)業(yè)集群就好了

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